[요지] 청구법인이 2018.5.23. 체결한 쟁점차입금 관련 대출약정서를 보면, 그 차입금을 쟁점건축물의 신축에만 사용하도록 정하고 있는 등 쟁점차입금은 쟁점건축물의 취득과 직접 관련된 특정차입금이라고 보이는 한편, 분양수익이 공사원가 이상이라는 결과만을 이유로 쟁점차입금이 쟁점건축물의 신축 과정에서 투입되지 않았다고 보기도 어렵고, 쟁점②‧③비용 모두 쟁점건축물의 취득과 관련된 비용으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이므로 이를 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 공사원가를 지급하기에 충분한 금액의 분양수입금액이 있는 경우에는 차입금을 건설자금으로 사용할 필요가 없기 때문에 그 차입금에 대한 이자비용은 해당 물건을 취득하기 위해 실질적으로 소요된 비용이라고 볼 수 없고, 분양수입금액이 있다면 그 금액을 우선적으로 공사원가로 사용한 것으로 하여 건설자금이자를 계산하는 것이 타당하다 할 것인바, 청구법인이 쟁점건축물을 취득함에 있어 다음과 같이 해마다 분양수입금액이 공사원가보다 많았으므로 실질적으로 쟁점건축물의 과세표준에 포함되어야 할 건설자금이자는 없다고 보아야 할 것이다. [쟁점건축물 분양수입금액 대비 공사원가 비교] OOO
(2) 지방세법 시행령 제18조 제1항 제1호에서 ‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’을 취득세 과세표준에 포함하도록 규정하고 있는바, 규정상 차입금에 대한 지급이자는 그 과세표준에 포함된다 할지라도 PF대출수수료는 대주로부터 금전을 PF로 차입하면서 회계적‧법률적‧금융적인 측면에서 전문가 또는 전문기관에 의뢰하여 차주의 지불능력 및 지불위험을 평가하여 PF대출을 원활하게 받기 위한 비용으로서 그 대출을 위한 대가적 수수료일 뿐, 건축물의 건축공사에 필요한 돈을 차입하여 그 공사기간 동안 지출되는 차입금 이자와 유사한 비용에 해당하지 아니하므로 PF대출수수료인 쟁점②비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.
(3) 또한, 2017.9.26. 쟁점토지의 소유권 이전등기를 위해 매입한 국민주택채권을 할인매도하면서 발생한 쟁점③비용 또한 쟁점건축물의 신축과는 관련이 없다할 것이므로 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다.
(1) 지방세법 시행령제18조 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격’이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금용비용 등 간접비용의 합계액을 뜻한다고 규정하고 있고, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용)을 포함하는 것을 의미하는바, 지방세법상 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론, 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이다.
(2) 이 건의 경우, 쟁점차입금이 청구법인이 쟁점건축물을 취득하는데 필요한 자금을 마련하기 위한 PF대출이고, 기업회계기준상 특정 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 자금을 차입하는 경우에는 그 차입금 이자를 당해 적격자산의 건설자금이자로 계상해야 하는 점 등을 종합해 볼 때 쟁점①비용은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되어야 한다고 보는 것이 타당하다.
(3) 대법원은 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용)은 취득가격에 포함하여야 한다고 판시한 바 있고, 조세심판원도 부동산을 취득하기 위한 자금조달을 위해 주식을 발행하는 등 그 취득과정에서 주식발행수수료 및 차입금조달수수료가 발생한 사안에 대하여 그 수수료가 건설자금에 충당한 차입금의 이자와 유사한 성격의 부동산 취득과 관련한 금융비용으로 보는 것이 타당하다고 본 바 있다. 즉, 어떠한 비용이 지방세법상 취득가격에 포함되는지 여부는 비용의 지출이 과세대상 물건이나 권리와 관련성이 있는지에 따라 판단하는 것이지 청구주장과 같이 수수료가 이자 개념에 부합하는지 여부에 따라 판단하는 것은 아니라 할 것이다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점건축물을 신축함에 있어 분양수입금액이 공사원가보다 많아 사실상 차입금은 필요 없는 것이므로 쟁점차입금에서 발생한 이자비용(쟁점①비용)은 쟁점건축물의 취득과 무관한 비용으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
② PF대출수수료(쟁점②비용) 및 국민주택채권 매도수수료(쟁점③비용)는 쟁점건축물의 취득과 무관한 것이므로 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구법인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 쟁점토지 지상에 쟁점건축물 신축을 위하여 처분청으로부터 2017.9.13. 주택건설사업계획을 승인받고, 2017.11.29. 착공신고를 한 후 2020.8.19. 쟁점건축물에 대한 사용승인을 얻어 이를 취득하였다. (나) 처분청이 제시한 세무조사 결과통지상 첨부된 물건별 계정명세서를 보면, 세무조사 결과에 따른 쟁점토지 및 쟁점건축물의 각 과세표준 산정내역은 다음과 같이 나타난다. [각 물건별 과세표준 산정내역] OOO (다) 청구법인 등은 2018.5.23. 쟁점차입금의 대주인 AAA주식회사 외 3개 업체와 다음과 같은 내용의 대출약정서를 체결하였다. [쟁점차입금 관련 대출약정서(발췌)] OOO (라) 처분청은 쟁점②‧③비용과 관련하여 다음과 같은 지출명세 내역을 제출하였다. [쟁점②‧③비용 세부내역] OOO (마) 행정안전부는 2011.5.30. 지방세법 시행령제18조 제1항 제6호를 신설하여 ‘국민주택채권 매각차손’을 간접비용에 포함하도록 개정하였던바, 이에 대한 개정이유 및 주요내용은 다음과 같이 확인된다. [2011.5.30. 지방세법 시행령 개정이유 및 주요내용] OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구법인은 쟁점건축물을 분양하면서 발생한 수익으로 그 건축물의 공사원가를 충분히 충당할 수 있으므로 쟁점건축물을 신축함에 있어 사실상 차입금은 필요 없는 것이고, 그렇다면 쟁점차입금에서 발생한 이자비용인 쟁점①비용은 쟁점건축물의 취득과 무관한 비용으로서 이를 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다. 그러나, 법인이 부동산의 취득을 위한 차입금이 있었다면 이에 대한 이자 즉, 건설자금이자는 그 취득을 위하여 간접적으로 투자된 것이어서 취득세 과세표준에 합산하여야 할 것인바, 특정차입금에 대한 이자비용은 그 물건을 취득하지 않았다면 부담하지 않았을 차입원가로서 취득과 밀접하게 관련된 간접비용이므로, 지방세법 시행령제18조 제1항 제1호에 해당하는 비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당한 점, 청구법인이 2018.5.23. 체결한 쟁점차입금 관련 대출약정서를 보면, 그 차입금을 쟁점건축물의 신축에만 사용하도록 정하고 있는 등 쟁점차입금은 쟁점건축물의 취득과 직접 관련된 특정차입금이라고 보이는 한편, 분양수익이 공사원가 이상이라는 결과만을 이유로 쟁점차입금이 쟁점건축물의 신축 과정에서 투입되지 않았다고 보기도 어려운 점, 청구법인이 제시한 우리 원 선결정례는 일반차입금의 이자비용에 대한 판단으로 특정차입금을 전제로 하는 이 건에는 원용하기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점①비용이 쟁점건축물의 취득과는 무관한 비용으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구법인은 쟁점②비용이 PF대출 과정에서 전문가들로부터 용역을 제공받는 대가로 지급한 수수료에 지나지 않고, 쟁점③비용은 쟁점토지의 소유권 이전등기 과정에서 발생한 국민주택채권 매각차손이므로, 쟁점②‧③비용 모두 쟁점건축물의 신축과는 무관한 비용으로서 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다. 그러나, 쟁점②비용은 쟁점건축물을 신축하는 과정에서 필요한 쟁점차입금을 원활하게 차입하기 위하여 회계상‧법률상‧실무상으로 이를 검토하면서 지출된 용역대가로서 이는 지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 규정하는 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 등에 해당한다고 볼 수 있는 점, 쟁점③비용은 청구법인이 제출한 자료만으로는 쟁점토지의 취득과 관련된 것인지 여부가 불명확하여 쟁점건축물의 건축허가를 받으면서 매입한 국민주택채권으로도 보이는 점 등에 비추어, 쟁점②‧③비용 모두 쟁점건축물의 취득과 관련된 비용으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이므로 이를 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성·설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. (단서 생략)
(3) 주택도시기금법 제8조(국민주택채권의 매입) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 중 대통령령으로 정하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다.
1. 국가 또는 지방자치단체로부터 면허ㆍ허가ㆍ인가를 받는 자
2. 국가 또는 지방자치단체에 등기ㆍ등록을 신청하는 자
② 제1항에 따라 국민주택채권을 매입하는 자의 매입 금액 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(4) 주택도시기금법 시행령 제8조(국민주택채권의 매입) ② 법 제8조제1항에 따라 제1종국민주택채권을 매입하여야 하는 자와 그 매입기준은 별표와 같다. (별표 생략)