[요지] 분양전환 조건의 임대주택의 경우 위 임대의무기간 등의 경과 등에 따라 청구인들이 당연히 쟁점주택을 취득하게 되는 것이 아니라 구임대주택법에 따라 임대사업자인 쟁점사업자가 처분청에 분양전환승인을 신청하면 이를 처분청이 승인한 시점에 분양전환이 확정되는 등 분양전환을 위한 관련절차를 거쳐 분양이 이루어지는 점에 비추어 청구인이 쟁점주택의 임대차계약시 함께 작성한 확정분양신청서를 쟁점주택에 대한 매매계약으로 보아 쟁점부칙규정에 따라 종전의 규정이 적용되어야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 보이므로 청구인들의 경정청구를 거부한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 민법상 계약의 성립요건은 계약당사자가 있고, 계약의 목적이 존재하며, 계약 당사자간의 의사표시의 합치가 있을 것인데, 수분양자인 청구인들과 쟁점주택의 분양자(시행사)인 주식회사AAA·주식회사BBB(이하 “쟁점분양자”라 한다)는 당사자간의 거래로서 쌍방이 확정분양신청서에 기명날인한 계약 당사자이고 위 확정분양신청은 쟁점주택에 대한 임대차계약과 별개로 진행된 ‘분양’이라는 계약의 목적이 존재하고 분양가액도 확정되어 있다. 임대차계약에 따른 임대보증금과는 별도로 확정분양신청에 따른 계약금(확정분양신청금)을 지급하고 각각 기명날인하는 등 완전한 의사표시의 합치가 있었고, 확정분양신청서에는 확정분양에 대한 동시이행항변권과 그 위약에 따른 손해배상금 조의 위약금에 대한 조항도 있는 점 등에 비추어 계약으로서의 모든 성립요건을 갖춘 확정분양신청서는 지방세법제17조 실질과세의 원칙에 따라 그 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질에 따라 당연히 계약으로 보아야 한다.
(2) 처분청은 확정분양신청은 분양전환을 예약하는 임차인의 선택사항으로 매매계약으로 인정할 수 없다는 의견이나 이는 아래와 같이 타당하지 아니하다. (가) 일반적으로 매매예약은 매매계약을 전제로 매매거래의 확정가능성과 계약의 구속력을 확충하기 위한 수단으로 활용되고 있고 심지어 단순 가계약 역시 계약으로 본 대법원 2006.11.24. 선고 OOO판결도 있으며, 이 건 확정분양신청서 제4조 제1항은 ‘분양전환통지가 도달한 경우, 매매의 효력이 생긴다’고 명시하고 있어 이후 쟁점주택의 분양전환에 따라 작성된 매매계약은 단순히 등기이전을 위한 요식행위 정도로 해석함이 옮다 할 것이지, 단순히 추후 매매계약이 작성되었다는 이유로 모든 계약내용이 명시되고 실행된 ‘확정분양신청’을 매매계약이 아니라고 판단하는 것은 실질 내용에 부합하지 아니한다. 더욱이 청구인은 확정분양신청서를 작성한 때에 전체 분양가액의 95%(확정분양신청금 15%, 임대보증금 우선충당금액 80%)를 계약금으로 지급한 바 이를 계약금으로 보지 않은 채 다른 것으로 해석할 예지도 없다고 할 것이다. (나) 확정분양신청서 제7조에는 각 당사자가 계약해지시 당사자 일방에게 10%의 위약금을 지급하도록 하고 있는바, 이는 이미 납입하였던 확정분양신청을 계약금으로 보기 때문으로, 위 확정분양신청을 계약으로 볼 수 없다면 위약금도 존재할 수 없다고 할 것이다. (다) 처분청은 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제1항 제2호에 따른 ‘부동산에 대한 공급계약’을 통하여 주택을 공급받는 자로 한정하기 있기에 이 건 확정분양신청은 계약에 해당하지 않는다는 의견이나, 위 규정은 본래 임대주택에는 적용되지 아니하므로 이 건에는 적용되지 아니하고, 쟁점부칙규정 적용여부와는 관련이 없으며, 행정안전부 역시 ‘매매계약이 체결한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우’에 대하여 ‘부동산실거래신고자료, 계약금과 관련한 금융거래내역, 분양계약서 등’을 예시하고 있으므로 반드시 부동산실거래가 신고자료가 있어야 쟁점부칙규정을 적용할 수 있다고 볼 수 없다.
(3) 더욱이 2020.8.12. 개정된 지방세법은 같은 법 시행이후 투기수요 차단을 위한 부동산정책의 일환으로 다주택자의 취득세율을 인상한 것인바, 쟁점주택은 분양전환이 이미 2015년에 이루어져 있어 위 부동산 정책목적과는 상충되지 아니하므로 이에 중과세율을 적용하는 것은 위 법률의 개정취지와도 맞지 아니한다.
(1) 청구인들은 2020.7.10. 이전에 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하고 동시에 확정분양신청서를 작성하였다가 2021.8.3. 그 매매계약서를 작성한 경우로서, 쟁점주택에 대한 임대차계약일 당시 임대인과 임차인이 계약의 당사자로서 임대보증금, 임대차계약기간 등 계약 조건을 정하여 매매(분양)계약서가 아닌 임대차계약서를 체결하였다. 임대차계약서와 함께 작성한 확정분양신청서는 임대주택의 분양전환에 앞서 임대주택의 분양전환을 예약하는 것으로 이는 임차인의 선택사항이었던 바, 분양전환은 임대차계약 및 확정분양신청 이후 일정기간이 경과하고 임대주택법 등 관련규정과 절차를 거쳐 확정된다고 볼 수 있으므로 쟁점주택의 경우 분양전환 승인처리가 확정된 2021.7.6. 이후를 분양전환이 가능한 시점으로 보아야 할 것이다.
(2) 매매계약은 매도인이 재산권을 이전함과 동시에 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이므로 당초 임대차계약의 체결 및 확정분양신청서를 제출한 자를 대상으로 매매계약을 체결하는 경우 매매로서의 궁극적인 법적 효력을 발생시킬 목적으로 체결된 별도의 매매계약으로 볼 수 있으므로 확정분양신청 자체를 매매계약과 동일한 법적 효과를 나타낸다고 볼 수 없다 할 것이다. (가) 청구인들의 확정분양신청서에서도 ‘확정분양시기에 분양전환통지가 도달한 경우’에 ‘확정분양신청서에 정한 매매대금으로 매매의 효력이 생긴다’(제4조)고 기재되어 있는바, 위 확정분양시기란 ‘입주자지정기간 종료일로부터 2년 6개월’(제3조)이므로 위 기간 이후에 분양전환 통지가 도달한 경우에 매매의 효력이 생기는 것으로 이에 따라 매매계약을 체결한 때에 확정분양신청서에 정한 매매대금 그대로 매매계약의 효력이 발생한다고 해석함이 타당하고 매매계약서를 등기이전을 위한 요식행위 정도로 해석하여야 한다는 청구인들의 주장은 타당하지 아니하다. (나) 청구인들은 확정분양신청서 작성시 쟁점주택 매매거래대금의 95%를 지급하였다고 주장하나, 이는 청구인들이 당초 체결한 임대차계약에 따른 임대보증금을 지급한 것이지 매매대금을 지급한 것이 아니고 이후 확정분양전환 시에 매매대금에 우선 충당되었으므로 확정분양시기에 이르러 비로소 매매대금이 지급된 것으로 볼 수 있다. (다) 또한 위 확정분양신청서에 위약금이 존재하므로 계약에 해당한다고 주장하나, 위약금은 임대차계약 및 확정분양신청의 해제(해지)에 대한 요건에 따라 지급하거나 지급받는 것으로 이는 ‘임대차계약’을 해제(해지)할 수 있다고 정한 사유가 발생하거나 임대차계약상 의무를 이행하지 않는 경우를 뜻하는 것으로, 별도의 임대차계약과 매매(분양)계약에서 ‘임대차계약과 관련한 의무를 이행하지 않는 경우’를 ‘분양계약의 해제나 그에 따른 위약금 지급요건’으로 정하지 않는다고 할 것이므로 위약금의 존재만으로 확정분양신청서가 매매계약에 해당된다고 보기 어렵다.
(3) 지방세법부칙 제7조에서 ‘이 법 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다’고 규정하면서 그 대상을 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제1항 제2호에 따른 ‘부동산에 대한 공급계약’을 통하여 주택을 공급받는 자로 한정하고 있다. 이에 비추어 위 법률상 부동산거래신고 대상이 아닌 이건 확정분양신청은 주택분양권에 해당되지 않으므로 2020.7.10. 이전 작성한 임대차계약 및 확정분양신청서를 근거로 한 쟁점부칙규정이 적용되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 처분청(주택과)는 2015.5.29. 쟁점주택이 포함된 ‘OOO일대 민영주택건설사업OOO’과 관련하여 쟁점분양자 등에게 ‘민간건설임대주택 임차인모집 승인’을 통지하였고, 위 임차인모집 승인에 따른 모집공고에 따르면 위 임대주택의 임대의무기간은 5년으로 ‘임대주택의 임대개시일로부터 5년이 경과한 후(단 임대의무기간의 1/2 경과 후 임차인과 협의하여 분양전환 가능함)’에 ‘쟁점분양자가 정한 조건’에 따라 ‘분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환한다’고 기재되어 있다. 이후 쟁점분양자의 위 임대주택에 대한 분양전환 신고에 대하여 2021.7.6. 처분청(주택과)는 ‘전체 임대주택 OOO세대’에 대한 신고 처리한 바 있다.
(2) 청구인들과 쟁점분양자는 쟁점주택에 대한 임대차계약서를 체결하면서 쟁점주택에 대한 ‘확정분양신청서’를 작성하였는데, 위 확정분양신청서에 기재된 분양전환금 및 확정분양 신청금, 분양전환합의서에 기재된 매매대금은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 청구인들이 작성한 확정분양신청서 등의 내용 OOO
(3) 청구인들과 쟁점분양자는 이후 ‘(분양전환)부동산매매계약서’를 2021.8.3., 2021.8.20. 및 2021.8.26. 작성하였는데 그 매매대금은 위 ＜표2＞의 ‘분양전환금’과 동일하고 그 지급은 ‘확정분양신청금 중 계약금과 잔금으로 우선 충당하고 나머지 분양전환금은 분양전환기간 내에 지급’하는 조건이며, 위 매매계약과 관련한 부동산거래계약신고는 2021.8.9., 2021.8.26. 및 2021.9.1. 이루어졌다.
(4) 처분청은 청구인들을 포함한 같은 내용의 경정청구가 제기되자 OOO시장에게 ‘확정분양신청서를 매매계약으로 보아 쟁점부칙규정을 적용할 수 있는지 여부’에 대한 해석민원을 신청하자, OOO시의 질의를 받은 행정안전부는 ‘2020.7.10. 이전에 임대차계약의 체결과 동시에 확정분양 신청서를 작성한 분양전환 민간임대주택에 대하여 지방세법부칙 제6조에 따라 매매계약을 체결한 경우로 보기 어려워 종전의 규정에 따른 세율을 적용할 수 없다’는 취지로 회신한 바 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점분양자와 2015년 6월경 쟁점주택과 관련한 임대차계약서를 작성하면서 추후 임대의무기간의 종료한 때 또는 임대의무기간의 1/2 경과 후 임차인과 협의한 때에 쟁점주택을 분양전환하기로 하는 내용의 확정분양신청서를 작성하고 확정분양신청금을 지급한 사실이 있다고 하나, 분양전환 조건의 임대주택의 경우 위 임대의무기간 등의 경과 등에 따라 청구인들이 당연히 쟁점주택을 취득하게 되는 것이 아니라 구임대주택법에 따라 임대사업자인 쟁점사업자가 처분청에 분양전환승인을 신청하면 이를 처분청이 승인한 시점에 분양전환이 확정되는 등 분양전환을 위한 관련절차를 거쳐 분양이 이루어지는 점, 위와 같은 분양전환이 확정되기 이전에 청구인들과 쟁점분양자가 작성된 확정분양신청서는 쟁점주택에 대한 임대차계약 당시 청구인들의 신청에 따라 장차 분양전환 요건을 충족한 때에 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결할 것을 약속하는 ‘매매의 예약’에 불과한 것으로 보일 뿐 이를 쟁점주택에 대한 매매계약으로 보기는 어려운 점, 청구인들이 임대차계약 체결시 작성한 확정분양신청서상 분양전환금과 확정분양 신청금이 별도로 기재되어 있고 이후 매매계약시 그 매매대금은 확정분양 신청금 중 계약금과 잔금으로 우선 충당하는 등의 내용이 있다고 하나, 이는 당초 쟁점주택의 임대차계약에 따라 청구인들이 쟁점분양자에게 지급한 임차보증금을 매매대금에서 우선 충당하기 위한 것으로 보일 뿐 이를 들어 쟁점주택의 임대차계약 체결 당시 위 임대차계약과 별도의 매매계약이 존재하였다고 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택의 임대차계약시 함께 작성한 확정분양신청서를 쟁점주택에 대한 매매계약으로 보아 쟁점부칙규정에 따라 종전의 규정이 적용되어야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 보이므로 청구인들의 경정청구를 거부한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부개정된 것) 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.
3. 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제103조의3 제10항 제2호 및 제4호, 제103조의31 제1항의 개정규정은 2021년 1월 1일부터 시행하고, 제93조 제4항, 제103조의3 제1항 및 같은 조 제10항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2021년 6월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다. 제7조(주택 수의 판단 범위에 관한 경과조치) 부칙 제3조에도 불구하고 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다.
(2) 지방세기본법 제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.
(3) 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2020.8.18. 법률 제17483호로 일부개정된 것) 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
1. 부동산의 매매계약
2. 택지개발촉진법, 주택법등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약