[요지] 쟁점부동산의 일부 에 청구법인과 임차인 소유의 물품을 보관하였다 하더라도 이러한 사정만으로 제1종근린생활시설인 쟁점부동산의 용도가 바로 주거용으로 변경되는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청이 이 건 부동산을 고급주택으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단
[요지] 쟁점부동산의 일부 에 청구법인과 임차인 소유의 물품을 보관하였다 하더라도 이러한 사정만으로 제1종근린생활시설인 쟁점부동산의 용도가 바로 주거용으로 변경되는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청이 이 건 부동산을 고급주택으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단
[참조결정] 조심2020지1785 / 조심2013지0850
[주 문] OOO구청장이 2021.10.13. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2019.3.6. 이 건 부동산을 취득한 후, 그 취득일부터 30일 이내인 2019.3.27. 쟁점부동산을 주택에서 제1종근린생활시설로 용도를 변경하였고, 2019.6.1. 이 건 부동산 중 쟁점부동산을 제외한 주택 부분(지상 1·2층, 토지 OOO㎡ 건축물 OOO㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)을 AAA(청구법인 대표이사인 BBB의 배우자)에게 임대하였으며, AAA은 쟁점부동산을 제외한 이 건 주택만을 주거용으로 사용하고 있다.
(2) 청구법인은 종전 소유자가 결혼식장(상호 OOO)의 피로연 장소 등으로 사용하던 쟁점부동산을 제3자에게 임대하기 위하여 이 건 부동산을 취득한 후 바로 인테리어공사(바닥 대리석 마감 등)와 누수방지공사를 하였으나 누수가 계속되어 당초 계획과 달리 바로 임대를 하지 못하였고, 그 후에도 몇 차례 더 누수방지공사를 하여 공사가 완료된 2020년 4월부터 쟁점부동산의 임차인을 구하고자 노력하였으나 코로나19로 인한 경기침체로 임대차계약이 뜻대로 이루어지지 않아 2021.5.26.에서야 쟁점부동산을 인테리어 소품 판매업(통신판매)을 영위하는 OOO에게 임대하였고, 현재 OOO가 이를 사무실의 용도로 사용하고 있다.
(3) 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 OOO에게 임대하기 10일 전인 2021.5.20. 쟁점부동산을 비롯한 이 건 부동산의 사용 현황을 확인하고, 이 건 주택의 임차인인 AAA이 쟁점부동산을 주택의 창고로 사용한다고 보아 이 건 부동산을 지방세법령에서 규정하고 있는 고급주택으로 판단하여 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과하였으나, 처분청이 쟁점부동산을 현지 확인할 당시 쟁점부동산 중 가장 큰 부분(바닥을 대리석으로 마감한 부분)은 공실 상태였고, 나머지 2개의 방 일부에 청구법인이 운영하는 음식점(상호 OOO)의 집기 등을 보관하였으며, 해당 집기들 중에는 이 건 주택의 임차인(AAA) 것도 있었으나 대부분은 청구법인의 소유이고, AAA은 이 건 주택을 임차한 후 이 건 주택(1층)과 쟁점부동산(지하 1층)을 연결하는 내부계단을 사실상 폐쇄하였으므로 쟁점부동산을 주거용으로 사용할 수 없었고, 실제로도 사용한 사실도 없다.
(4) 청구법인은 쟁점부동산을 근린생활시설(사무실 등)로 임대하고자 상당한 자금(OOO원)을 투자하여 인테리어공사(바닥재 대리석 마감, 빌트인 에어컨 설치 등)를 하였는바 그 용도는 당연히 임대를 위한 근린생활시설로서 이를 AAA이 주거용으로 무상사용 하도록 허락할 이유가 전혀 없었고, 근린생활시설을 창고 등으로 사용한다고 하여 이를 주택이라고 단정할 수는 없을 뿐만 아니라 설령 일부를 창고로 사용하였다고 하더라도 그 면적은 쟁점부동산 OOO㎡ 중 OOO㎡ 정도에 불과하여 그 면적을 이 건 주택의 연면적 OOO㎡에 합하더라도 OOO㎡로서 고급주택의 기준면적인 OOO㎡에 미치지 못하므로 이 건 부동산은 지방세법령에서 정한 고급주택에 해당하지 않는다.
(1) 처분청 담당공무원이 2021.5.20. 이 건 부동산을 현지 확인할 당시 쟁점부동산의 일부에 이 건 주택의 임차인인 AAA의 소유로 보이는 침대, 청소기 등 가전제품 등이 보관되어 있었고, AAA 역시 해당 가구 등이 자신과 가족의 소유라는 사실을 인정하였다.
(2) 청구법인이 이 건 부동산을 취득한 후 쟁점부동산 뿐만 아니라 이 건 주택의 일부도 함께 인테리어 공사를 하였으므로 해당 공사가 쟁점부동산만을 위한 용도변경공사라고 보기 어려우며, 쟁점부동산에 대한 공사 또한 그 사용 목적을 특정하지 않고 쟁점부동산 자체를 사용할 수 있도록 하는 설비 공사의 하나로 보이는바, 청구법인이 쟁점부동산을 근린생활시설 용도로 임대하고자 용도변경공사를 한 것이라고 단정할 수 없다.
(3) 이 건 주택과 쟁점부동산을 연결하는 내부계단의 1층 출입구를 가구(장식장)로 막아 놓았다고 하더라도 완전히 폐쇄한 것이 아니므로 필요에 따라 언제든지 이용이 가능하다고 보이고, 청구법인의 주장과 같이 쟁점부동산을 이 건 주택과 구분하여 별도로 임대하고자 하였다면 이 건 주택과 쟁점부동산을 공간적으로 분리하기 위한 조치로서 내부 계단을 폐쇄하는 공사 등도 같이 이루어졌을 것이라고 보는 것이 경험칙에 부합하는데, 청구법인은 이에 대한 공사를 하지 않은 것으로 보아 이 건 주택과 쟁점부동산은 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다.
(4) 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 그 용도를 제1종근린생활시설로 변경한 후 주거용이 아닌 다른 용도로 임대하거나 사용할 계획이었다고 주장하나, 쟁점부동산에 설치한 화장실이 다중이용시설에 사용되는 형태가 아닌 일반 가정집의 화장실 형태와 유사하고, 이 건 부동산의 지하주차장을 통해 쟁점부동산으로 들어가게 설계되어 쟁점부동산이 외부에 개방된 시설로 보기도 어려운바 쟁점부동산은 그 현황 상 이 건 주택의 일부로서 주택에 해당된다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2016.7.6. 본점소재지를 OOO로 하고, 일반음식점업, 식품제조 및 도ㆍ소매업 등을 목적사업으로 하여 설립되었고, 본점소재지 외에 이 건 부동산의 인근OOO에서 OOO을 운영하고 있다. (나) 청구법인은 2019.2.28. 사원 총회(BBB 외 2인 참석)를 개최하여 이 건 부동산을 취득하는 제1호 안건과 이 건 주택과 쟁점부동산을각각 주택과 근린생활시설로 임대하는 제2호 안건을 가결하였다. (다) 청구법인은 2019.3.6. 이 건 부동산을 취득한 후 그 취득가격OOO원을 과세표준으로 하고,지방세법제11조 제1항 제8호의 표준세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고‧납부하였다. (라) 청구법인은 이 건 부동산을 취득하기 전인 2019.3.2. 주식회사 CCC(시공사)와 공사도급금액을 OOO원으로 하는 인테리어공사계약을 체결한 후, 2019.3.27. 해당 공사를 마치고 쟁점부동산의 용도를 아래 ＜표＞와 같이 단독주택에서 제1종근린생활시설(소매점)로 변경하였으며, 청구법인이 제출한 내부공사 사진을 보면, 쟁점부동산의 바닥과 벽체 일부 및 천정을 뜯어 낸 후 공사를 한 것으로 나타난다. ＜표＞ 이 건 부동산의 건축물대장상 용도 변경 내역 (단위: ㎡) (마) 청구법인과 AAA은 2019.6.1. 이 건 주택(토지 OOO㎡, 건축물 OOO㎡)에 대하여 임대보증금을 OOO원으로, 월 임대료를 OOO원으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 청구법인이 제출한 세금계산서를 보면 AAA은 이 건 주택을 임차한 후 매월 OOO원의 임대료를 청구법인에게 지급하고 있는 것으로 나타난다. (바) 청구법인은 쟁점부동산에서 누수가 발생함에 따라 2019.8.7.과 2019.9.10. 누수방지공사를 재시공하였고, 2020.4.11. 쟁점부동산에 대한 누수방지공사를 완료하였다. (사) 처분청 담당공무원이 2021.5.20. 이 건 부동산을 현지 확인하고 작성한 출장보고서의 내용은 아래와 같다 (아) 위의 출장보고서에 첨부된 사진을 보면, 쟁점부동산 중 가장 넓은 홀(큰 방)은 현지 확인 당시에도 공실 상태인 것으로 보이고, 작은 방 2칸 중 그 일부에 각종 집기들이 보관되어 있는 것으로 나타나며, 이 건 주택의 1층에서 촬영한 사진을 보면, 지하 1층으로 내려가는 계단의 출입문은 가구(장식장)를 이용하여 막아 놓은 것으로 보인다. 한편, 청구법인은 쟁점부동산에 보관 중인 가구 등 물품 전부를 이 건 주택의 임차인(AAA)의 소유로 본다고 하더라도 작은 방 2칸의 면적은 OOO㎡로서 이를 이 건 주택의 연면적 OOO㎡에 더하더라도 OOO㎡에 불과하여 고급주택의 기준 면적인 OOO㎡에 미달한다고 주장하며 쟁점부동산의 도면을 제출하였다. (자) 청구법인과 OOO의 대표인 DDD은 2021.5.26. 임대기간을 2021.6.1.부터 2023.5.31.까지로 하고, 보증금과 임대료를 OOO원, 월 OOO원으로 하는 쟁점부동산의 임대차계약을 체결하였다. (차) 우리 원 조사담당자가 2022.4.28. 이 건 부동산을 방문하여 쟁점부동산의 사용 현황 등을 확인한 바에 의하면, 쟁점부동산은 공부 상 지하 1층으로 등재되어 있으나 실제로는 외부 도로에 바로 접하여 있어 계단을 이용하지 않고 진출·입이 가능하고, 이 건 부동산의 외벽(담장)에는 쟁점부동산을 드나들 수 있는 별도의 출입문이 있어 쟁점부동산을 임차한 OOO의 직원들은 출입 시 이 건 부동산의 주출입구(대문)를 이용하지 않고 해당 출입문을 이용하는 것으로 보이며, 우리 원 조사담당자는 면담을 통해 쟁점부동산에 근무하고 있는 사람들이 OOO의 대표자와 그 직원이라는 사실을 확인하였다. (카) 쟁점부동산의 내부를 보면, 바닥은 대리석이나 마루용 목재를 사용하였고, 내벽과 천정은 벽지로 마감한 후 천정 일부에 시스템 에어컨을 설치하였으며, 별도의 화장실과 탕비실 등으로 사용할 수 있는 개수대도 갖추고 있는 것으로 나타난다. (타) 청구법인은 처분청의 현지 확인 당시 쟁점부동산에 보관중인 물품 중 일부는 청구법인이 운영하는 OOO의 집기 등으로 이 건 주택의 임차인(AAA)이 쟁점부동산에 보관중인 가구, 집기, 전자제품 등을 본인 또는 가족의 소유라고 답변한 것은 처분청 담당 공무원이 질문한 의도를 모른 채 배우자인 BBB(청구법인의 대표이사)가 OOO을 실질적으로 운영하고 있으므로 그 소유관계를 혼동하였기 때문이라고 주장한다. (2)지방세법제13조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제28조 제4항 제1호에서 취득 당시 주택의 시가표준액이 OOO원을 초과하고, 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 OOO㎡를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 OOO원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지의 취득세는지방세법제11조의 세율과 중과기준세율(1,000분의 20)의 4배를 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하고 있다. 또한,지방세법 시행령제13조에서 부동산 등은 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과하되, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있다.
(3) 취득세가 중과세되는 고급주택으로 보는 규정에서 고급주택의 판단기준이나 범위는 당해 건물의 취득당시의 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추었는지 여부에 의하여 합목적적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 1995.5.12. 선고, 94다28901 판결, 같은 뜻임).
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 특정 부동산이 지방세 법령에서 규정하고 있는 고급주택에 해당하는지 여부는 그 실체 및 사용 현황을 알 수 있는 객관적이고 구체적인 자료에 따라 판단하여야 하고, 그 과세요건에 대한 1차적인 입증책임은 과세관청에 있는 점(조심 2013지850, 2014.7.21. 등 다수, 같은 뜻임), 청구법인은 2019.3.6. 이 건 부동산을 취득한 후 2019.3.29. 쟁점부동산의 건축물대장상 용도를 단독주택에서 제1종근린생활시설(소매점)로 변경하고 내부 인테리어 공사를 하였으며, 2021.5.26. 인테리어 소품 판매업을 영위하는 OOO와 임대차계약을 맺어 현재 사무실로 사용하고 있는 점, 청구법인은 쟁점부동산의 경우 바닥 누수 문제로 임대가 지연되었을 뿐 주거용으로 사용한 것이 아니라고 주장하는데, 수 차례 누수방지 공사를 하였음에도 현재 쟁점부동사의 임차인인 OOO와 바닥 누수 문제로 분쟁 중에 있고 우리 원 조사담당자의 현지 확인(2022.4.28.) 당시에도 그러한 사실이 확인되는 것으로 보아 청구주장에 신빙성이 있다고 보이는 점, 처분청은 쟁점부동산과 이 건 주택의 1층이 내부계단으로 연결되어 있으므로 쟁점부동산은 언제든지 주거용으로 제공될 수 있다는 의견이나, 쟁점부동산을 하나의 주거공간으로 사용할 수 있다는 개연성만으로 쟁점부동산의 현황을 주택이라고 단정할 수는 없는 점(조심 2020지1785, 2021.6.14. 같은 뜻임), 이 건 부동산의 경우 이 건 주택을 거치지 않고 쟁점부동산으로 출입할 수 있는 별도의 출입구가 쟁점부동산의 옆에 있는 이상 쟁점부동산과 이 건 주택은 공간적으로 분리된 것으로 볼 수 있는 점, 쟁점부동산의 일부 에 청구법인과 임차인 소유의 물품을 보관하였다 하더라도 이러한 사정만으로 제1종근린생활시설인 쟁점부동산의 용도가 바로 주거용으로 변경되는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청이 이 건 부동산을 고급주택으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제13조[과밀억제권역 안 취득 등 중과] ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. (이하 생략)
3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. (이하 생략) 제16조[세율 적용] ① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.
3. 제13조 제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장
(2) 지방세법 시행령 제13조[취득 당시의 현황에 따른 부과] 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다. 제28조[별장 등의 범위와 적용기준] ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.
1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)