[요지] 청구인은민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항을 충족하지 못하였다고 할 것이고, 그렇다면, 청구인에게 임대주택에 대한 재산세 추징 제외 사유 등을 규정한지방세특례제한법제31조 제4항의 단서를 적용할 수 없다고 보는 것이 타당하다고 판단됨.
[요지] 청구인은민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항을 충족하지 못하였다고 할 것이고, 그렇다면, 청구인에게 임대주택에 대한 재산세 추징 제외 사유 등을 규정한지방세특례제한법제31조 제4항의 단서를 적용할 수 없다고 보는 것이 타당하다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 정부는 2020.7.9. ‘주택시장 안정화 대책’으로 기존 단기(4년)임대사업자에 대하여 임대의무기간이 종료하면 임대사업자등록이 자동 말소되도록 하면서 이에 대한 보완 대책으로 대통령령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 임대의무기간 종료 전에 자발적으로 등록을 말소하는 경우 감면한 재산세 등의 추징을 배제하였다. (2)지방세특례제한법제31조 제4항 단서 및민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 같다) 제43조 제4항 제3호를 종합하면 임대사업자가 말소등록을 신청하여 시장․군수 등이 임대사업자등록을 말소한 경우에는 적법한 말소로 보아 임대의무기간을 경과한 후 말소하였는지 여부에 관계 없이 감면한 재산세 등을 추징하지 않도록 하고 있고, 청구인은민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 제3호에 따라 임차인의 동의를 받아 임대사업자 등록을 말소하였으므로 이미 감면받은 재산세 등은 추징대상이 되지 않을 것임에도 처분청이 임대사업자등록을 말소하기 전에 이 건 주택을 증여하였다고 하여 이 건 재산세 등을 추징한 처분은 부당하다.
(3) 한편,지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것, 이하 같다) 제20조 제1항에서 증여와 같은 무상취득의 경우 그 취득시기를 그 계약일로 하고 있으나, 소득세법령에서는 그 소유권이전등기일로 하고 있는바, 그 취득시기에 있어서 다툼이 있을 수 있지만 실질적인 취득일은 소유권이전등기일로 보는 것이 타당하다 할 것이며, 청구인은 2020.12.1. 임대사업자등록을 말소한 후 2020.12.2. AAA으로 하여금 이 건 주택의 소유권이전등기를 하게 하였는바 이는 적법하게 임대주택을 처분한 것으로 재산세 추징대상에 해당되지 않는다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 배우자인 BBB은 2017.3.28. 공동으로 OOO(그 2분의 1이 이 건 주택으로 이하 같다)를 임대물건으로 하여 OOO에게 임대사업자등록을 한 후 2017.4.7. 공동으로 위의 주택을 취득하였다. (나) 처분청은 청구인 소유의 이 건 주택을지방세특례제한법제31조 제3항 제2호에 따라 재산세의 100분의 50을 감면하였으나, BBB의 경우에는 2세대 이상 임대가 아니라고 하여 재산세를 감면하지 않았다. (다) 국토교통부는 2020.7.10. 주택의 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 임대사업 대상에서 제외하여 임대의무기간 경과 즉시 임대사업자 등록을 말소하되, 공적의무를 준수한 적법 사업자가 임대의무기간 종료 전이라도 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우에는 임대의무기간 준수 위반 과태료를 면제한다고 발표하였다. (라) 2020.8.18. 법률 제17482호로 신설된민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호를 보면, 구민간임대주택법을 적용받는 임대사업자의 경우 신청에 따라 임대의무기간 내 임대사업자등록을 말소할 수 있도록 하고, 이를 임대의무기간 내 양도가 가능한 사유로 규정하였다. (마) 청구인과 BBB은 2020.11.24. OOO를 자녀인 AAA에게 증여하는 계약을 체결한 후, 2020.12.1. 임대사업자등록을 말소하였으며, AAA은 2020.12.2. 위의 주택에 대한 소유권이전등기를 하였다. (바) 처분청은 청구인이 이 건 주택을 임대물건으로 하는 임대사업자등록을 말소하기 전에 이 건 주택을 증여하였으므로 이 건 주택에 대하여 면제한 2019년도와 2020년도분 재산세는 추징대상이라고 보아청구인에게 이 건 재산세 등 OOO원을 부과·고지하였다. (2)지방세특례제한법제31조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제13조 제2항 제3호,민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호를 종합하면 임대사업자가 국내에서 OOO공동주택을 재산세 과세기준일 현재 2세대 이상 임대하는 경우에는 산출한 재산세의 100분의 50을 감면한다고 규정하고 하면서 같은 조 제4항에서민간임대주택에 관한 특별법제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징하되,민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우와 같은 조 제4항에 따른 사유로 사업자 등록이 말소된 경우에는 추징에서 제외한다고 규정하고 있다. 또한,민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호, 제43조 제1항 및 제4항 제3호를 종합하면, 임대사업자는 임대의무기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하면서 구민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 제6호의 단기임대주택에 대하여는 임대사업자가 임차인의 동의를 받아 임대의무기간 내에 시장·군수·구청장(이하 “시장 등”이라 한다)에게 임대사업자 등록 말소를 신청하는 경우에는 시장 등은 그 등록을 말소할 수 있다고 규정하고 있다. 한편,지방세법 시행령제20조 제1항에서 증여와 같은 무상승계취득의 경우 그 계약일에 취득한 것으로 보되, 같은 조 제13항에서 제1항에 따른 취득일 전에 등기를 한 경우에는 그 등기일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,지방세특례제한법제31조 제3항 및 제4항에서 규정하고 있는 임대사업자의 등록과 말소에 관한 사항은민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호, 제43조 제1항 및 제4항 제3호(이하 “쟁점조항”이라 한다)에 따른다고 할 것인데, 쟁점조항은 임대사업자가 임차인의 동의를 받아 시장 등에게 임대의무기간 내에 임대사업자 등록의 말소를 신청하여 말소하는 경우 이를 적법한 것으로 간주하겠다는 것인 점, 청구인은 시장 등의 허가를 받아 임대사업자 등록을 말소하지 않은 상태에서 2020.11.24. 이 건 주택을 임대사업자가 아닌 AAA에게 증여한 점 등에 비추어 청구인에게 임대주택에 대한 재산세 추징 제외 사유 등을 규정한지방세특례제한법제31조 제4항의 단서를 적용할 수 없다고 보는 것이 타당하다 하겠다.
(4) 한편지방세법 시행령제20조 제1항 및 제13항에서 증여와 같은 무상취득의 경우 계약일을 취득일로 하되, 만일 그 계약일보다 등기일이 앞서는 경우에 한해 등기일을 취득일로 본다고 규정하고 있는 바, 이 건 주택의 증여일은 AAA이 자기 명의로 소유권이전등기를 한 2020.12.2.이 아니라 그 계약일인 2020.11.24.로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 이 건 주택의 양도(증여)일을 2020.12.2.로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.
(5) 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법제112조 에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.
④ 제3항을 적용할 때민간임대주택에 관한 특별법제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 같은 법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우와 같은 조 제2항 또는 제4항에 따른 사유(임대사업자 간의 매각은 추징제외 사유로 보지 아니한다)로 사업자 등록이 말소된 경우에는 추징에서 제외한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29438호로 개정된 것) 제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 임대사업자 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 3.민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자
③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.
(3) 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. (삭제)
7. “임대사업자”란공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제6조[임대사업자 등록의 말소] ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우
6. 제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
11. 제43조에도 불구하고 종전의민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정 법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 제43조[임대의무기간 및 양도 등] ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
(5) 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제1조[시행일] 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다. 제5조[폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례] ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
(6) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제20조[취득의 시기 등] ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. (이하 생략)
⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.