청구인이 쟁점토지를 사실상 취득하였다가 미등기 전매하였는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 2016.4.4. OOO 토지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 사실상 취득한 후 2018.8.17. 미등기 전매하였다고 보아, 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 2021.9.15. 청구인에게 부과·고지(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 소유·사용관계 쟁점토지는 OOO(이하 “OOO종중”이라 한다)이 실질적으로 소유하여 왔던 미등기토지로서, AAA㈜가 1988년 12월부터 이를 임차하여 공장부지로 사용하다가부동산소유권이전등기등에관한특별조치법에 따라 1995년 6월 소유권보존등기가 경료되었다. 이후 청구인이 운영하는 ㈜BBB은 1998년 1월 AAA㈜를 매수하고 공장진출입로 및 마당으로 쟁점토지를 계속 사용하였다. 청구인은 막대한 자금이 투입된 사업의 안정적 운영을 위해 쟁점토지의 사용권원을 확보하고 싶었으나, 종중소유인 쟁점토지는 당시 권리관계가 복잡하여 변동성이 심하였고, 더욱이 쟁점토지의 지목이 ‘전’이어서 농지취득자격증명원이 발급되지 아니하여 ㈜BBB 명의로 소유권이전등기를 할 수도 없었다(쟁점토지를 제외한 다른 공장부지들은 ㈜BBB 명의로 소유권이전등기를 경료하였음).

(2) 청구인의 가등기 경위 위 (1)과 같은 상황에서 청구인은 2015.12.24. ㈜BBB을 대신하여 쟁점토지 매매계약을 체결하였는데, 동 계약에는 소유권 이전이 불가능할 경우 일단 가등기를 하였다가, 추후 가능한 시점에 잔금을 지급하기로 하는 특약을 하였고, 이에 따라 2016.4.4. 매매예약 가등기를 하였다. 그러나 쟁점토지는 불법 농지전용이 된 관계로 청구인의 민원에도 불구하고 결국 청구인 명의로 등기 이전이 불가능하게 되었고, 이에 청구인은 2018.8.17. 쟁점토지에 대한 가등기를 말소하고, 같은 날 쟁점토지는 OOO종중에서 aaa에게 소유권이전등기가 경료되었다.

(3) 이 건 취득세 등의 위법성 (가) 청구인은 매매예약 담보를 위한 가등기만을 경료하였다. 청구인은 쟁점토지 매매계약 후 매매예약 담보를 위하여 가등기만을 하였는바, “가등기에 의하여 어떤 특별한 권리를 취득하게 하는 것이 아니고, 가등기만으로지방세법상의 취득이 되지 아니하고 본 등기를 하였을 때 취득한 것으로 보아야 한다”는 법원 판시사항을 감안할 때, 청구인은 쟁점토지를 형식적으로도 실질적으로도 취득하지 아니하였다 할 것이다. (나) 청구인이 2016.4.4. OOO종중에 지급한 OOO원은 매매잔금이 아니라 OOO종중의 차입금이다. 당시 돈이 필요했던 OOO종중은 그 명의로 대출이 되지 않자, 청구인에게 대출받아 그 대출금을 자신에게 전달해 줄 것을 요청하였고, 이에 청구인은 쟁점토지를 담보로 대출을 받아 OOO원을 OOO종중에 전달하였다. 그 과정에서 OOO종중의 동의를 얻어 쟁점토지에 대하여 근저당권을 설정하였는바, 이러한 사정은 위 OOO원이 매매잔금이 아니라 OOO종중의 차입금이라는 사실을 방증한다. 또한 근저당채무자가 OOO종중이 아니라 명의대로 청구인으로 볼 근거도 없다. 왜냐하면 청구인의 대출이어서 OOO종중이 방관하고 청구인이 근저당채무를 변제하지 않을 경우, 쟁점토지는 경매절차가 진행되어 OOO종중에게 엄청난 피해를 입힐 것이기 때문이다.

• 나. 처분청 의견 지방세기본법제34조에서 취득세는 과세물건을 취득하는 때 납세의무가 성립하며지방세법제7조 제2항 및 제20조에서 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있다. 또한, 부동산 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세대상으로 하는 것이고, 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일 등을 원칙적인 취득시기로 보도록 규정하고 있으므로 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립한다. 청구인은 가등기만으로는 지방세법상의 취득이 되지 아니하므로 취득세 부과처분은 부당하다고 주장하는데, 청구주장과 같이 가등기의 경우 그 본등기의 순위보전을 위한 예비등기로서 매매의 예약에 불과하므로 그 자체로 소유권을 취득하였다고 볼 수 없는 것은 사실이다. 그러나 본건과 유사한 사례에서 조세심판원은 “납세자가 2009년 5월 종중대표자와 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하고, 2009년 8월 쟁점부동산에 대한 잔금을 지급한 사실이 나타나므로 잔금지급일에 쟁점부동산을 사실상 취득한 것으로 보아야 하고, 청구인은 쟁점부동산을 종중으로부터 사실상 취득한 후 미등기 상태에서 전매한 것으로 보는 것이 타당하다”는 내용의 결정을 하였다. 본건의 경우에도 청구인은 2015.12.24. OOO종중과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고, 2016.4.4. 매매 잔금을 지급한 사실이 확인되며, 그 후 aaa이 2018.8.17. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료한 사실이 나타나는 점에서 청구인은 쟁점토지를 OOO종중으로부터 사실상 취득한 후, 이를 미등기상태에서 aaa에게 전매한 것으로 보는 것이 타당하다. 따라서 청구인은 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하였으나, 매매계약을 체결하고 잔금을 모두 지급한 사실이 확인되는 이상 사실상의 취득행위가 존재하므로 그에 대한 조세채권은 당연히 성립한다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 사실상 취득하였다가 미등기 전매하였는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2015.7.24. 법률 제13425호로 개정된 것) 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법 또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득 5.부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령(2016.1.22. 대통령령 제26928호로 개정된 것) 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. (각 목 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 ㈜BBB을 경영하는 자로서, 2009.10.7. 임대인이자 종중대표인 bbb과 임대차계약을 체결하여 쟁점토지를 레미콘공장 진출입로 등으로 사용하였다. (나) 당시 쟁점토지는 법적 분쟁의 대상이었다가, OOO법원의 화해권고결정에 따라 OOO종중이 2010.12.23. 쟁점토지에 대한 단독 소유권을 취득하게 되었다. (다) 청구인(매수인)은 2015.12.24. OOO종중 대표 bbb(매도인)과 쟁점토지를 OOO원에 매매하는 계약을 체결하였는데, 동 계약서상 4조[특약사항]에 기재된 내용은 다음과 같다. OOO (라) 청구인은 ① 2015.12.24. 계약 당시 OOO원을 지급하고 위 특약사항에 따라 임차보증금을 나머지 계약금으로 대체하고, ② 2016.1.18. 중도금을 OOO종중에 이체하였으며, ③ 2016.4.4. 잔금 OOO원을 이체하였다. (마) 쟁점토지의 등기사항전부증명서의 주요내용은 다음과 같다. OOO (바) 처분청은 청구인이부동산등기특별조치법제2조 제2항(미등기전매 금지)을 위반하였다고 보아 OOO경찰서장에게 고발하고 OOO세무서장에게 제세 관련 자료를 통보하였으나, 청구인은 2021.8.11. 위 수사기관으로부터 불송치 결정(혐의없음)을 받았고, 쟁점토지 매매계약과 관련된 국세 부과처분 내역은 없는 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가)지방세법제7조 제2항에서 부동산의 취득에 있어서는민법등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정되어 있고, 여기에서 사실상의 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이므로, 취득세는 그 과세 물건에 대한 등기·등록이 되기 전이라도 사실상 취득이 이루어진 경우라면 그 납세의무가 성립한다고 할 것이다. (나) 이 건의 경우 청구인은 2015.12.24. OOO종중 대표자와 쟁점토지 매매계약을 체결하여 임차보증금을 제외한 나머지 매매대금을 실제 지급하는 것으로 합의하였고, 동 계약내용에 따라 2016.4.4. OOO종중에 잔금 OOO원을 실제 지급한 것으로 확인되는 점, 청구인은 동 금원의 성격이 잔금이 아니라 OOO종중의 차입금이라고 주장하나, 당사자 간 합의에 의한 처분문서(매매계약서)의 기재내용과 다르게 볼만한 객관적인 증빙(대여계약서)을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이부동산등기특별조치법위반 혐의에 대하여 혐의없음 처분을 받았다 하더라도, 동법 위반 혐의에 대한 기소 여부는 범죄의 구성요건 충족 여부 등에 관한 판단에 따라 결정되는 것으로, 세법에 근거한 조세의 부과처분과는 그 기준 및 관점의 차이가 있어 이를 근거로 과세처분이 위법·부당하다고 단정하기는 어려운 점 등에 비추어 청구인은 2016.4.4. 쟁점토지의 매매잔금을 지급하여 사실상 취득한 후 취득세 등을 신고·납부하지 아니한 상태에서 미등기 전매하였다고 보는 것이 타당하므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.