청구인이 쟁점주택을 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2016.8.25. OOO(주거용 오피스텔, 면적 OOO㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하고, 같은 날 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 오피스텔을 최초로 분양받은 경우로 보아 감면신청하여 취득세를 면제받았다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 임대의무기간(4년) 내에 주거용이 아닌 다른 용도(사업용)로 사용한 것으로 보아, 2021.11.25. 청구인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택의 임차인인 나도운(이하 “쟁점임차인”이라 한다)이 쟁점주택을 임차 후 어떠한 목적으로 사용할지 알 수 없었고, 계약서 상에 ‘주거용 외 용도로는 사용할 수 없다’는 내용을 포함하였는 바, 계약 내용 제3조에 ‘임차인은 임대인의 동의 없이는 위 부동산의 용도나 구조 등을 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보 제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없다.’라는 규정을 신뢰하여 임대차 계약을 체결하였다. 쟁점임차인은 2018.12.18.～2019.8.14. 기간동안 계약을 유지하였는데, 1년이 채 되지 않는 기간 내에 개인사업자 등록을 하는 등 계약 내용과 다른 일탈행위를 한 것이며, 청구인은 이후 쟁점주택을 bbb(2019.8.14.～2020.2.25.), ccc(2020.2.25.～2021.5.27.) 등과 주거용으로 계약하여 정상적인 임대를 하였기에 쟁점주택의 임대사업에 차질이 없었다. 위와 같이 청구인에게 통보 없이 진행된 쟁점임차인의 계약위반행위는 임대인 입장에서 전혀 알 수 없었던 것이므로 쟁점임차인의 일탈행위를 임대외의 용도로 사용한 것으로 간주하여 감면받은 취득세 전부를 추징한 이 건 처분은 불합리하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점임차인이 쟁점주택을 임차 후 어떠한 목적으로 사용할지 알 수 없었고, 계약서에 ‘주거용 외 용도로는 사용할 수 없다’는 내용을 포함하였으며, 계약서를 신뢰하여 임대차 계약을 체결하였으나, 쟁점임차인이 단독으로 쟁점주택에 사업자등록을 낸 것이므로 이 건 부과고지는 취소되어야 한다고 주장하나,지방세특례제한법제31조 제2항에서 “임대 외의 용도로 사용”이란 임대주택을 임대하지 않을 뿐만 아니라 임대를 하였더라도 본래의 목적인 주거용이 아닌 다른 용도로 사용하는 경우까지 포함한다고 할 것인바, 쟁점임차인이 쟁점주택을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하였고, 그로부터 해당 임대차기간 동안 부가가치세 매출액이 발생한 사실이 확인되는 점, 쟁점임차인은 쟁점주택에 전입을 하지 않아 주거용으로 사용하지 않은 사실이 확인되는 점, 청구인은 이러한 사실을 알지 못했다고 주장하나, 그러한 사정이 지방세특례제한법제31조 제2항 등에서 정하는 추징예외사유로 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 처분청에서 청구인이 쟁점주택을 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과·고지한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점주택을 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2016.8.25. 쟁점주택을 취득하고, 임대주택 등에 대한 감면을 신청하여 취득세 등을 면제받았다. (나) 청구인과 쟁점임차인은 쟁점주택에 대한 임대차 계약을 2018.12.17. 체결한 사실이 확인되고, 해당 계약서에는 쟁점주택의 용도가 ‘업무시설(주거용)’로, 계약내용 제3조[용도변경 및 전대 등]에는 ‘임차인은 임대인의 동의 없이는 위 부동산의 용도나 구조 등을 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없다.’라고 기재되어 있다. (다) 국세청 사업장연계자료 및 사업자등록증명자료 등에 의하면, 쟁점임차인은 2019.1.31. 쟁점주택을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하였고, 2021.7.31. 폐업한 것으로 확인된다. (라) 처분청이 구리세무서장으로부터 받은 과세정보자료에 따르면, 쟁점임차인이 운영하는 사업자의 사업장 변동내역은 없으며, 쟁점임차인이 신고한 2019.1기～ 2020.2기 부가가치세 신고내역은 아래 ＜표1＞와 같다. ＜표1＞ 쟁점임차인 사업장(도진건설) 부가가치세 신고내역 OOO (마) 쟁점임차인은 2020년, 2021년 쟁점주택을 사업장 소재지로 하여 주민세(사업소분)를 납부한 사실이 확인된다. (바) 주민등록등·초본에 따르면, 쟁점임차인은 쟁점주택에 전입한 사실이 없는 것으로 확인된다. (사) 처분청이 제출한 ‘임대차계약 신고이력’ 및 ‘임대차계약서’에 따르면, 청구인은 쟁점주택을 취득한 이후 계속하여 임대를 준 것으로 확인되고, 쟁점임차인 이후 임대차 계약 내용은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점주택 임대차계약 내역(2018.12.18. 이후) OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법제31조 제1항에서 “임대 외의 용도”란 임대를 하지 않은 경우만 아니라 주거용이 아닌 다른 용도로 임대한 경우까지 포함한다고 할 것인바, 쟁점임차인이 쟁점주택에 주민등록표상 전입을 하지 않아 쟁점주택을 주거용으로 사용했다는 사실이 확인되지 아니하는 점, 쟁점임차인은 쟁점주택을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실이 확인되므로 쟁점주택이 주거용이 아닌 용도로 사용된 것으로 볼 수 있는 점, 청구인은 쟁점임차인이 쟁점주택에 사업자등록을 한 사실 등을 전혀 알지 못했다고 주장하나, 그러한 사정이지방세특례제한법제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항 등에서 정하는 추징예외사유에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하였다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 제1항을 적용할 때임대주택법제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2014.12.31. 대통령령 제25958호로 개정된 것) 제13조(추징에 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란임대주택법 시행령제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 임대주택법 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

⑤ 오피스텔은 임대의무기간 이내에 주거용이 아닌 다른 용도로 사용할 수 없다.

(4) 임대주택법 시행령 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2 제1항 및 이 영 제8조의2 제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.

2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년