[요지] 처분청이 청구법인이 일괄취득한 쟁점건축물 및 쟁점토지의 취득가격이 구분되지 않는다고 보아 시가표준액의 비율로 이를 안분한 후, 쟁점건축물의 가액은 지방세특례제한법제58조의2 제1항 제1호에 따른 감면대상이 아니라고 보아 이를 부인하고 청구법인에게 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 처분청이 청구법인이 일괄취득한 쟁점건축물 및 쟁점토지의 취득가격이 구분되지 않는다고 보아 시가표준액의 비율로 이를 안분한 후, 쟁점건축물의 가액은 지방세특례제한법제58조의2 제1항 제1호에 따른 감면대상이 아니라고 보아 이를 부인하고 청구법인에게 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2020.11.11. 쟁점부동산을 취득하기 위한 매매계약을 체결하면서 청구인의 사업목적에 따라 철거공사 대상인 쟁점건축물의 가액을 ‘OOO원’으로 하여 계약을 체결하였으며, 2021.5.14. 쟁점부동산을 취득한 후 2021.6.17. 건축물 해체허가신청을 하고, 2021.7.1.부터 철거공사를 진행하였던바, 비록 쟁점부동산 취득 당시 그 지상에 쟁점건축물이 있었다고 하더라도 그 건축물에 대한 어떠한 이용도 없이 즉시 해체철거공사를 진행하여 OOO 신축을 위한 토지만을 취득한 것이므로, 실질과세원칙 등에 따라 쟁점가액 전액을 쟁점토지의 취득가격으로 보아야 한다.
(2) 한편, 대법원은 철거가 예정된 건물을 일괄취득한 경우 매매대금 중 건물의 가치에 해당하는 부분은 재화의 공급에 따른 대가가 아니라 건물철거에 따른 손실보상금이라고 보면서, 철거가 예정된 건축물의 가액에 대하여 부가가치세를 과세한 처분을 취소하도록 판단한 바 있으며, 2021년 7월에 발표된 부가가치세법개정안을 보면, 건물이 있는 토지를 취득하여 건물은 철거하고 토지만 사용하는 경우에 대하여 계약상 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있도록 규정을 변경한 바 있다. 또한, 법인세법 및 기업회계기준에서는 이 건과 같이 철거예정된 건축물을 일괄취득하여 그 건축물을 사용하지 않고 철거하는 경우에 대하여 철거하는 건물의 취득가액 등을 당해 토지에 대한 자본적 지출액으로 보도록 정하고 있다.
(3) 따라서, 쟁점가액은 OOO 설립이라는 사업목적을 위해 청구법인이 쟁점토지를 취득하면서 지출한 비용으로서 그 전액을 쟁점토지의 취득가격으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
(1) 청구법인은 쟁점가액이 OOO 설립을 위해 쟁점토지를 취득하면서 소요된 비용으로서 철거가 예정된 쟁점건축물을 포함하여 토지를 취득하는 경우 쟁점건축물에 해당하는 비용은 쟁점토지의 취득비용에 포함된다고 주장하나, 기존 건축물을 멸실하여야만 새로운 건축물을 신축할 수 있다 하더라도, 지방세법상 토지와 건물은 각각 별개의 취득세 과세대상에 해당할 뿐만 아니라, 사법(私法)상 별개의 물건이므로 멸실되는 기존 건축물과 토지를 일체의 부동산으로 간주하기는 어려우며, 토지 및 건축물을 일괄취득하면서 계약서상 토지가액과 건축물가액을 임의로 구분기재 하였다 하더라도, 매매계약서상의 일괄취득가액과 토지와 건축물의 시가표준액의 합과 비교하여 취득세 등의 과세표준을 각각 재산정하는 것이 타당하다 할 것이다.
(2) 청구법인은 2020.11.11. 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 쟁점건축물은 매수인인 청구법인이 잔금지급시 멸실하기로 정하였고, 2021.5.14. 쟁점부동산의 소유권을 이전받은 후 2021.7.9. 쟁점건축물을 ‘해체 후 재건축’의 사유로 해체허가 받은 것이 확인되는 점, 청구법인은 쟁점부동산을 일괄취득하여 매매계약서상 취득가격이 구분되지 아니하므로, 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 그 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 지방세법 시행령 제19조 제1항에 따라 토지와 건축물의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 산정하여야 하는 점, 토지와 건축물은 별개의 취득세 과세대상 물건으로 각 물건별로 감면대상 여부를 판단하여야 할 것인바, 철거예정 상태의 쟁점건축물을 OOO 설립을 위해 취득하는 감면대상 부동산이라고 보기는 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 쟁점건축물의 취득가격을 시가표준액으로 안분하여 재산정하고 그 쟁점건축물의 가액이 지방세특례제한법제58조의2 제1항 제1호에 따른 감면대상에 해당하지 않는다고 보아 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 OOO소재 산업단지의 구조고도화사업을 목적사업으로 하여 2020.9.7. 설립된 법인으로, OOO를 본점소재지로 하고 있다. (나) 청구법인은 2020.11.11. 쟁점부동산의 전 소유자인 bbb(AAA)와 다음과 같은 내용의 부동산매매계약을 체결한 것으로 나타난다. [쟁점부동산 매매계약] OOO (다) 2021.3.5. 산업통상자원부장관이 고시(제2021-35호)한 내용을 보면, 청구법인이 시행하는 ‘OOO 복합시설 건립사업’이 OOO국가산업단지 구조고도화계획에 포함되어 변경승인된 것으로 나타난다. (라) 2021.5.31. OOO시장이 청구법인 등에게 회신한 공문(제목: 건축허가 처리 알림)을 보면, 청구법인이 2021.1.13. 신청한 건축허가 신청에 대하여 지상 12층, 지하1층 규모(연면적 OOO㎡)의 OOO 및 지원시설의 신축을 허가한다는 내용이 나타난다. (마) 2021.7.9. OOO시장이 처분청 등에 보낸 공문(제목: 건축물 해체공사 허가 처리 알림)을 보면, 2021.6.17. 접수된 쟁점건축물에 대한 건축물 해체허가 신청을 허가한다는 내용이 나타난다. (바) 처분청은 청구법인이 쟁점토지와 쟁점건축물을 일괄취득하면서 임의로 쟁점건축물의 가액을 ‘OOO원’으로 계약서상 기재하여 각 물건별 취득가격이 구분되지 않는다고 보아 시가표준액 비율에 따라 쟁점가액을 토지 및 건축물로 안분한 후, 쟁점건축물의 가액에 대해서는 지방세특례제한법제58조의2 제1항에 따른 감면대상에 해당하지 않는다고 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 과세하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구법인은 쟁점건축물이 취득 당시부터 철거가 예정되어 있던 건축물로서 그 건축물을 취득하는데 사실상 소요된 비용이 없는 것이므로 쟁점가액 전액을 쟁점토지의 취득가격으로 보는 것이 타당하다고 주장한다. 그러나, 토지와 건축물은 본래 각각을 별도의 과세대상으로 하여 각각의 취득가격에 따라 취득세를 부과하는 것이 원칙인데, 이를 일괄로 취득하면서 각 물건별 취득가격이 명확히 구분되지 않는 경우라면 지방세법 시행령제19조 제1항에 따라 일괄취득한 가격을 각 물건별 시가표준액의 비율로 안분하여 각각의 취득가격을 산정하는 것이 합리적으로 보이는 점, 설령, 청구법인이 쟁점건축물과 쟁점토지를 일괄로 취득하면서 그 계약서상 쟁점건축물의 취득가격을 ‘OOO원’으로 작성하고 이를 법인장부상 ‘OOO원’으로 기재하였다 하더라도, 쟁점건축물이 그 재산가치가 인정되어 해마다 시가표준액 등에 근거하여 건축물분 재산세가 부과되어오던 부동산임을 감안하면, 쟁점건축물 취득 당시 쟁점건축물이 가치가 없는 부동산이라고 보기 어렵고, 그렇다면 그 ‘OOO원’을 지방세법제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항 또는 제3항에 따른 ‘사실상의 취득가격’에 부합하는 가액이라고 보기도 어려운 점, 청구법인은 2021.5.14. 쟁점건축물을 취득한 후 곧바로 이를 멸실하였던바, 쟁점건축물이 지방세특례제한법제58조의2 제1항 제1호에 따른 ‘OOO 시설용으로 직접 사용하기 위하여 신축하는 부동산 또는 그 부속토지’의 범주에 포함된다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 청구법인이 일괄취득한 쟁점건축물 및 쟁점토지의 취득가격이 구분되지 않는다고 보아 시가표준액의 비율로 이를 안분한 후, 쟁점건축물의 가액은 지방세특례제한법제58조의2 제1항 제1호에 따른 감면대상이 아니라고 보아 이를 부인하고 청구법인에게 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 일부 개정된 것) 제58조의2(OOO 등에 대한 감면) ① 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의2에 따라 OOO를 설립하는 자에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2022년 12월 31일까지 지방세를 경감한다.
1. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5제1항제1호 및 제2호에 따른 시설용(이하 이 조에서 "사업시설용"이라 한다)으로 직접 사용하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산(신축 또는 증축한 부분에 해당하는 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업시설용으로 분양 또는 임대(중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업을 대상으로 분양 또는 임대하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 35를 경감한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세를 추징한다.
(2) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
2. “부동산”이란 토지 및 건축물을 말한다. 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(3) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. (단서 생략) 제19조(부동산등의 일괄취득) ① 법 제7조 제1항에 따른 부동산등(이하 이 조에서 “부동산등”이라 한다)을 한꺼번에 취득하여 부동산등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 부동산등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 주택, 건축물과 그 부속토지를 한꺼번에 취득한 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 주택 부분과 주택 외 부분의 취득가격을 구분하여 산정한다. 다만, 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지에 따른 취득으로서 주택 부분과 주택 외 부분의 취득가격이 구분되는 경우에는 그 가격을 각각의 취득가격으로 한다.