[요지] 지방세를 부과함에 있어서 주택에 해당되는지 여부는 사실상의 용도뿐만 아니라 건축물대장 등 공부상의 등재 현황도 함께 고려하여 판단하여야 할 것으로, 이 건 부동산은 철거공사안내문(기간: 2021.10.20. ~ 2021.11.10.), 건축물 해체허가서(2021.10.22.), 공사도급계약서(2021.10.8.) 등에서 이 건 부동산의 주택건물은 2021년 10월경 철거․멸실된 것으로 보아 이 건 부동산은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공부상 주택으로 되어있었는바, 이 건 부동산과 같이 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 거주하는 자가 없고 단전·단수되어 정상적인 주거생활이 쉽지 않다고 하더라도 이러한 사실만으로 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다르다고 단정할 수 없음(조심 2022지324, 2022.4.7., 같은 뜻임)
[참조결정] 조심2022지0324
[주 문] 심판청구를 기각한다
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 이 건 부동산이 단순히 공실이라는 사실 이외에 가스, 전기, 수도를 다시 연결하여 언제든지 주택으로 다시 사용이 가능한 것으로 보아 이 건 부과처분을 하였으나, 여기서 ‘언제든지’는 처분청의 주관적 판단이 관여된 것으로서 이 건 부동산의 외형을 보면, 파손되고 노후화되어 외형상 완벽한 주택으로 보기 어렵고, 주택의 외형 외에 그 밖의 주택으로서의 목적, 사용, 실제거주, 전입신고 여부 등 주택으로 판단될 수 있는 사회통념상 어떠한 부분도 존재하지 아니한다.
(2) 처분청이 이 건 부동산 앞마당에 주차되어 있는 차량을 주택으로 사용된 과세근거로 제시하고 있는데, 해당 차량은 이 건 부동산의 사용과는 무관하게 공터에 무단 주차된 것이고, 주택 주변에 수많은 쓰레기들이 방치되어 있는 것으로 보아도 사회통념상 주택으로 볼 수 없다.
(3) 행정안전부는 “재건축구역 내 주택이 이주 완료되었으나 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되는 경우 주택으로 보아 주택분 재산세를 과세한다”는 유권해석을 하고 있는바(지방세운영과-1, 2018.1.2.), 처분청은 이를 주택으로 보는 판단의 근거로 제시하고 있으나, 이 건 부동산은 재건축ㆍ재개발 지역에 해당하는 많은 세대의 이주하고 있는 곳이 아님에도 각 사안을 개별적으로 판단하지 아니하고 위 유권해석을 들어 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법률주의 원칙에도 위배된다.
(4) 설령, 처분청의 판단처럼 주택으로 보는 재산세 과세기준이 ‘외형’이라면 이를 악용하여 과세기준일(6.1.)을 전후로 주택으로 볼 수 있는 외형만 갖춰 놓으면 얼마든지 주택분 재산세를 부과ㆍ고지받을 수 있어 법적 안정성과 납세자의 예측가능성을 침해하는 결과를 초래할 수도 있다.
(5) 따라서 이 건 부동산은 주택에 해당하지 아니하므로 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.
(1) 지방세법제104조에서 "주택"은주택법제2조 제1호에 따른 주택으로 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호에서 "주택"은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다.
(2) 위 지방세법 제104조에서 주택은 거주 유무가 아닌 건물의 구조를 토대로 주택으로 분류한 것으로 보이는바, 이 건 부동산은 단순히 공실이라는 사실 외에 가스, 전기, 수도를 다시 연결하여 언제든지 주택으로 다시 사용이 가능한 것으로 보이므로 완벽한 외형을 갖춘 주택으로서의 건축물을 공실이라는 이유만으로 주택이 아닌 일반 건축물로 볼 수는 없다.
(3) 주택분 재산세 과세대상의 주택에 해당하는지는 단전·단수·출입의 제한 여부보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르렀을 때’를 기준으로 판단하여야 하는바(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참고), 처분청이 2021.10.14. 실시한 현장확인에 대한 보고서를 보면, 이 건 부동산 앞마당에 차량이 주차된 채 대문이 닫혀있는 상황으로 보아 차량이 무단 주차한 것으로 보기 힘들고, 주택이 일부 파손되었고 노후된 정도가 주택으로 사용하기 어려운 정도라고 할 수도 없다.
(4) 행정안전부는 “재건축구역 내 주택이 이주 완료되었으나 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되는 경우에는 주택으로 보아 주택분 재산세로 과세하며, 이는 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 주택에도 동일하게 적용한다”고 유권해석을 하였는바(행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2.), 이 건 부동산은 취득 당시 주택으로 분류되어 취득세율이 적용이 되었고, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있으며, 개별주택가격이 공시되어 온 점 등으로 미루어 보아 지방세법 제104조 제3호의 주택에 해당한다.
(5) 따라서 처분청이 이 건 부동산을 주택으로 보아 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 부동산의 매매계약서(2020.7.8.)에 의하면, 청구법인은 2020.7.8. 이 건 부동산을 OOO원에 취득(잔금청산일: 2020.11.2.)하는 매매계약을 체결하였고, 계정별 원장에서 계약금 등 지급내역이 확인된다. (나) 청구법인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 부동산을 소유하고 있다. (다) 이 건 부동산의 일반건축물대장(갑, 2021.11.22. 말소)에 의하면, 이 건 부동산의 주용도는 주택(지하 1층/지상 2층)이고, 2020.11.2. 청구법인이 소유권이전을 받았으며, 2021.11.22. 말소처리된 것이 확인된다. (라) 이 건 부동산에 대한 개별주택가격 열람(OOO부동산정보조회시스템) 내역에 의하면, 2021.1.1. 기준 개별주택가격은 OOO원으로 공시되었고, 2020년도 이전에도 매년 1.1. 기준으로 개별주택가격이 공시된 것으로 확인된다. (마) 청구법인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 부동산에 가스, 전기, 수도가 중단된 상태로 곧 건물의 철거가 예정되었다고 주장하며 아래 ＜표2＞와 같은 자료를 제출하였다. ＜표2＞ 청구법인이 제출한 자료 (바) 처분청은 2021.10.14. 이 건 부동산을 현장확인하여 다음과 같은 내용을 조사하였다. (사) 행정안전부는 2018.1.2. 지방자치단체에 “재개발ㆍ재건축 구역 멸실 예정 주택 적용기준”을 통보하였고 그 주요내용은 아래와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제104조 제3호 및 주택법 제2조 제1호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하고, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있으며, 지방세법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있다. (나) 청구법인은 이 건 부동산이 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택으로서의 사용가치를 상실하였으므로 주택으로 구분하여 재산세를 부과․고지한 것은 부당하다고 주장하나, 다음과 같은 사정들에 비추어 이 건 부동산의 2021년도 재산세 과세대상을 주택으로 구분하는 것이 타당하다고 하겠다.
1. 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상이 되지 아니하는 것이고(대법원 1995.4.11. 선고 94누9757 판결 참조), 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니라고 할 것인바(대법원 1984.4.10. 선고 83누682 판결 등 참조), 청구법인과 처분청이 제출한 사진 현황과 철거 전인 상황 등에서 확인 가능한 이 건 부동산은 내ㆍ외부 형태로 보아 주택의 형태(지붕ㆍ보ㆍ기둥 존재, 침실ㆍ거실ㆍ화장실 등 구분)를 갖추고 있으므로 단수ㆍ단전 등으로 사용․수익되지 아니하였다고 하더라도 주택으로 보는 것이 타당하다.
2. 지방세를 부과함에 있어서 주택에 해당되는지 여부는 사실상의 용도뿐만 아니라 건축물대장 등 공부상의 등재 현황도 함께 고려하여 판단하여야 할 것으로, 이 건 부동산은 철거공사안내문(기간: 2021.10.20. ~ 2021.11.10.), 건축물 해체허가서(2021.10.22.), 공사도급계약서(2021.10.8.) 등에서 이 건 부동산의 주택건물은 2021년 10월경 철거․멸실된 것으로 보아 이 건 부동산은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공부상 주택으로 되어있었는바, 이 건 부동산과 같이 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 거주하는 자가 없고 단전·단수되어 정상적인 주거생활이 쉽지 않다고 하더라도 이러한 사실만으로 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다르다고 단정할 수 없다(조심 2022지324, 2022.4.7., 같은 뜻임) 하겠다.
3. 행정안전부는 감사원의 권고를 받아들여, 매년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택 재개발·재건축에 따른 관리처분계획이 인가되어 입주자가 퇴거하였다하더라도 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보아 취득세 및 재산세를 부과하도록 하는 지침을 지방자치단체에 시달하였고, 지방자치단체는 2018년도부터는 주택의 경우 거주여부에 관계없이 사실상 멸실․철거 등 사실상의 현황에 따라 재산세 등을 부과하고 있다(조심 2022지324, 2022.4.7., 같은 뜻임) 하겠다. (다) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세기본법(2020.12.29. 법률 제17768호로 일부 개정된 것) 제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.
8. 재산세: 과세기준일 제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 지방세법(2021.7.8. 법률 제18294호로 일부 개정되기 전의 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
2. “부동산”이란 토지 및 건축물을 말한다.
3. “토지”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
4. “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “토지”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 (각 목 생략) 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지
2. 건축물
3. 주택
(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 일부 개정된 것) 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. (단서 생략)
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 용도지역별 적용배율 도시지역
1. 전용주거지역 5배
2. 준주거지역ㆍ상업지역 3배
3. 일반주거지역ㆍ공업지역 4배
4. 녹지지역 7배
5. 미계획지역 4배 도시지역 외의 용도 지역 7배 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(3) 주택법(2020.8.18. 법률 제17486호로 일부 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
(4) 건축법(2020.4.7. 법률 제17223호로 일부 개정된 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “대지(垈地)”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.