신탁재산인 이 건 토지의 2021년도 재산세 납세의무자를 위탁자인 청구법인이 아닌 사실상 소유하고 있는 우선수익자인 ○○○○○로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2014지1301 / 조심2009구2667 / 조심2011지0722 / 조심2010지0574

[주 문] 심판청구를 기각한다

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2007년도 ~ 2014년도 기간 동안 OOO외 135필지 토지 면적 합계 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하고, 같은 기간 동안 AAA 주식회사(이하 “신탁회사”라 한다)와 부동산처분신탁 약정을 체결하여 신탁등기를 한 위탁자이다.
• 나. 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 보유하고 있는 이 건 토지에 대하여 2021.9.7. 청구법인에게 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법 제111조 제1항 제1호의 세율 등을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지(이하 “이 건 부과처분”이라 한다)하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.12.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2007.12.21. OOO(우선수익자)와 이 건 토지의 지상에 아파트를 건설하는 ‘OOO아파트(1,664세대) 개발사업(이하 “이 건 개발사업”이라 한다) 약정’을 체결하였고, 그 계약에 따라 2007년도 ~ 2014년도 기간 동안 OOO로부터 자금을 대여받아 이 건 토지를 매입하고 소유권이전등기를 완료하였으며, OOO의 채권보전을 위하여 신탁회사에게 신탁등기를 하였다. 이후 이 건 개발사업이 지연되면서 대여금 상환 문제 등으로 인하여 OOO가 2014.10.1. 청구법인에게 그 사업에 대한 기한이익 상실을 통보하면서 약정서 제15조 제1항, 제2항에 따라 이 건 개발사업과 관련된 모든 약정을 자동 해지하였고, 이후 2014.11.13. 및 2015.5.14. 청구법인의 소유권과는 무관하게 공매 및 매각을 시행하였다. 위와 같은 사실관계로 보아 이 건 토지에 대한 실제 권리는 청구법인이 아닌 OOO가 실제 행사하고 있으므로 2020.12.29. 개정된지방세법에 따라 신탁재산의 경우 재산세 납세의무자가 위탁자로 변경이 되었다고 하더라도 실제 권한을 행사하고 있는 OOO를 재산세 납세의무자로 보아야 한다. 따라서 처분청이 청구법인을 2021년도 재산세 납세의무자로 보아 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 재산세는 원칙적으로 당해 재산의 과세대장, 부동산등기부 등 공부상 소유자로 등재된 자에게 납세의무를 부담하는 것이지만, 공부상 소유자로부터 재산을 매수하여 그 대금의 전부를 완납한 경우와 같이 실질적인 소유권의 변동이 있는 경우에는 공부상 소유 명의에도 불구하고 그 재산을 사실상 소유하는 자를 납세의무자로 보아 부과하는 것인바(대법원 2000.12.8. 선고 98두11458 판결 참조), OOO가 청구법인으로부터 이 건 토지를 매수하기 위하여 잔금을 지급한 사실이 없고, 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO가 처분청에 이 건 토지의 취득세 신고를 하였거나 소유권변동에 관한 신고를 한 사실이 없으며, 부동산등기부등본상 OOO명의로 소유권이전등기를 이행한 사실이 없는 이상 2020.10.29. 개정된 지방세법 제107조 제2항 제5호 규정에 따라 신탁등기된 이 건 토지의 재산세 납세의무자는 위탁자인 청구법인으로 하여야 한다. 또한, 청구법인은 OOO가 청구법인의 대여금 상환 약정 등 위반을 근거로 이 건 사업에 대한 기한이익 상실 통보를 하였고, 이 건 토지를 매각하기 위한 공매 등 절차를 진행하였다면서 OOO를 사실상 소유자라고 주장하고 있으나, OOO의 기한이익 상실통보, 신탁회사의 공매 등 일련의 행위들은 청구법인이 OOO간 대여금 미상환으로 인한 담보권을 실행하기 위한 행위일 뿐 실질적인 소유권을 가진 것으로 볼 수 없고, OOO가 신탁법에 따른 위탁자로서의 법적 지위를 지니고 있다고 볼 수 없다. 이에 덧붙여 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로 그 재산의 사용·수익 여부와는 관계없이 과세기준일 현재 재산의 소유자에게 부과하는 조세인바(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결, 조심 2014지1301, 2015.1.22. 참조), 청구법인이 이 건 토지의 소유자가 아니라면 그 소유권을 사실상의 소유자에게 이전등기하는 절차를 진행하였어야 하는 점 등에 비추어 이 건 토지의 사실상 소유자는 부동산등기부등본상 소유자인 청구법인으로 보아야 한다. 따라서 처분청이 청구법인을 이 건 토지의 2021년도 재산세 납세의무자로 보아 이 건 부과처분을 한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 신탁재산인 이 건 토지의 2021년도 재산세 납세의무자를 위탁자인 청구법인이 아닌 사실상 소유하고 있는 우선수익자인 OOO보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률 등

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부 개정된 것) 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

5. 신탁법 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

(2) 신탁법(2017.10.31. 법률 제15022호로 타법 개정된 것) 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2007년도 ~ 2014년도까지 이 건 토지를 취득하고 해당 취득세를 신고·납부하였고, 취득시마다 부동산처분신탁약정(이하 “이 건 신탁약정”이라 한다)을 각각 체결하고 부동산에 신탁등기를 각각 하였으며, 이에 대하여 청구법인과 처분청은 다툼이 없다. (나) 청구법인은 2007.12.21. OOO등과 이 건 개발사업 약정서(1,664세대 공동주택 개발)를 작성하였고, 그 약정서 제5조(대여금) 제1항에 의하면, “갑”(OOO)이 “을”(청구법인)에게 OOO원의 대여금을 지급하였다. (다) 이 건 신탁약정 중 26차 신탁보수 약정서(2014년 8월경)에 의하면, 청구법인은 이 건 토지 중 일부인 5필지(OOO외 4필지 면적 합계 OOO㎡)에 대하여 수익자인 청구법인이 신탁회사와 총매매대금의 0.1%를 신탁보수로 하여 부동산의 처분신탁을 체결한 것이 확인된다. (라) 청구법인이 2014.9.26. 이 건 토지의 일부인 ‘OOO종교용지 OOO㎡(지분 749분 중 474 지분), OOO도로 OOO㎡’의 부동산 취득과 관련하여 처분청에 제출한 취득세 신고 서류에는 부동산매매계약서, 거래처 원장, 부동산거래계약신고필증이 첨부되어 있다.

1. 위 부동산매매계약서에 의하면, 청구법인은 2014.9.26. 위 2필지 토지를 OOO원에 취득하는 매매계약을 체결하였다.

2. 위 거래처 원장(2014년 9월)의 ‘건설용지’ 계정과목에 의하면, 청구법인이 위 2필지 토지를 취득하고 2014.9.26. 해당 토지 취득자금(OOO원)을 지급하였다.

3. 위 토지의 부동산등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2014.9.26. 매매를 원인으로 취득하였고, 같은 날 신탁회사에 신탁등기를 하였다. (마) 처분청은 2021.9.7. 청구법인에게 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지의 부동산등기사항전부증명서의 소유권자이자 이 건 신탁약정의 위탁자인 청구법인을 재산세 납세의무자로 보아 이 건 부과처분을 하였다. (바) 청구법인은 이 건 토지의 사실상 소유자는 OOO에 해당한다는 주장과 관련하여 아래 ＜표1＞과 같은 자료를 제출하였다. ＜표1＞ 청구법인이 제출한 자료

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부 개정된 것, 이하 같다) 제107조 제2항 제5호에서 “재산세 과세기준일 현재 신탁법 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 보아 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있다. (나) 청구법인은 이 건 토지의 권리 및 의무 일체를 갖고 있는 우선수익자인 OOO가 이 건 토지의 사실상의 소유자로서 2021년도 재산세 납세의무가 있다고 주장하나, 다음과 같은 사정들에 비추어 이 건 부동산의 재산세 납세의무는 청구법인에게 있다 하겠다.

1. 신탁법에 의한 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말하는 것으로서, 신탁법상 신탁계약의 위탁자로부터 수탁자에게로 소유권 이전 등기형식을 취하는 것은 매매계약 등 수탁자에게로의 실질적인 소유권 이전이 아니고, 장래 위탁자가 채무를 이행하지 아니할 경우에 대비하여 신탁재산의 감소 방지와 수익자(채권자) 보호 등을 위한 형식상의 이전절차로서 신탁사무의 처리상 발생하는 형식적인 절차에 불과한 것이므로 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로 보기는 어렵다 할 것이며(조심 2009구2667, 2010.4.1. 같은 뜻), 위 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부 개정된 것, 이하 같다) 제107조 제2항 제5호에서 규정하고 있는 “수탁자명의로 등기된 신탁재산의 납세의무자가 위탁자”라는 것은 같은 법 제107조 제1항의 “그 재산을 사실상 소유하고 있는 자”에 해당하는 일반적 납세의무자를 구체적으로 규정한 것으로 볼 수 있다(조심 2010지574, 2011.10.28. 같은 뜻임) 하겠다.

2. 한편, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산 소유자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세 요건이 아니라고 할 것이고(대법원 2010.4.24. 선고 99두110 판결 같은 뜻), 비록 OOO가 우선수익자의 위치에 있다 하더라도, 청구법인이 이 건 토지를 신탁회사에 신탁법에 따라 위탁한 것이고, 이후 이 건 토지의 소유권 변동에 관한 사항이 나타나지 않고 있는 이상, 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지의 재산세 납세의무자는 위탁자인 청구법인으로 보는 것이 타당하다(조심 2011지722, 2012.2.17. 참조) 할 것이다.

3. 또한 OOO는 청구법인에게 이 건 토지의 취득과 이 건 개발사업에 대한 자금을 대여하였고, 그 대여금 상환이 어려워지자 이 건 사업의 약정을 해지하며 신탁회사를 통해 이 건 토지를 공매 절차로 처분하려고 하였던 것인데, 이러한 행위는 이 건 토지의 소유권자로서 행한 것이라기보다는 대여금을 대여한자로서 담보권을 실행하고 이 건 개발사업의 우선수익자로서 수익을 얻기 위한 것으로 보이므로 이러한 점을 들어 OOO가 이 건 토지를 사실상 소유한 것으로 보기는 어렵다. (다) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.