이 건 토지는 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 그 지상에 건축물이 착공 중인 것으로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 청구법인이 소유하고 있는 OOO외 40필지 토지(면적 합계 OOO㎡, 이하 “전체토지”라 한다) 중 같은 동 OOO외 20필지는 실제 착공이 진행 중인 것으로 보아 별도합산과세대상으로 각 구분하였고, 같은 동 OOO외 19필지(이하 “종합합산과세대상 토지”라 한다)는 종합합산과세대상으로 각 구분하여 2021.9.29. 청구법인에게 전체토지의 과세표준을 OOO원으로 하여 산출한 재산세(도시지역분 포함) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 각 부과‧고지하였다.
• 나. 청구법인은 위 종합합산과세대상 토지 중 OOO토지 면적 합계 OOO㎡(2필지를 합하여 이하 “이 건 토지”라 한다)에 대한 재산세 등 합계 OOO원의 부과처분(이하 “이 건 부과처분”이라 한다)에 불복하여 2021.12.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호에 의하면 별도합산과세대상으로 “건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다”라고 규정하고 있다. 대법원은 “건축 중인 건축물이라 함은 과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 말하되, 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다”라고 판시하고 있다(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결). 처분청은 이 건 토지가 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축에 착공하지 아니한 것으로 보아 종합합산과세대상 토지로 보았으나, 이 건 토지는 2020년 9월경 개발행위 허가를 받고 2020.11.30. 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 허가와 공작물축조 신고를 받았으며, 토지분할 등 작업도 이루어졌고, 위 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 단서규정의 ‘6개월 이상 공사가 중단된 경우’에도 해당하지 아니하므로 이 건 토지는 위 지방세법 시행령 제103조 제2항 제3호와 대법원 판례(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결) 등에 비추어 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축 중인 상태로서 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다. 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 시행령제103조 제1항의 ‘건축 중인 건축물’이란 과세기준일 현재 건축 공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 의미하는 것인바(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결 참조), 지방세법 통칙106…103-1을 보면, 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축허가·신고를 한 후 착공신고서를 제출하여 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하는 것을 말하는 것이고, 이 경우 터파기 등 실제로 건축공사를 진행하는 행위는 축조할 건축물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 행위에 착수된 것을 말하는 것이며(수원지방법원 2011.2.10. 선고 2010구합11390 ‘건축허가취소처분의 취소’ 판결 참조), 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 부지조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등은 건물 신축을 위한 준비행위에 불과하여, 실제로 건축공사를 진행하는 것으로 보기 어렵다 할 것(대법원 2017.7.11. 선고 2012두22973 판결 참조)이다. 청구법인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 처분청(건축허가과)에 이 건 토지에 대한 건축허가를 받은 후 2021.6.3. 설계변경만 신청을 하였을 뿐 착공신고를 하지 아니하였고(건축허가대장 조회), 항공사진(2020년도 9월, 2021년도 9월․10월)에서도 이 건 토지의 현황이 주택단지 외곽의 임야와 벌목된 대지 상태로 확인되는 것으로 보아 이 건 토지는 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 터파기 공사 등 실제로 건축공사가 진행된 것으로 볼 수 없으며, 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 것으로 보기도 어렵다. 따라서 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 토지는 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 그 지상에 건축물이 착공 중인 것으로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지를 보유하고 있다. (나) 이 건 토지에 대한 건축허가대장 목록과 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 허가서(허가번호: 2020-건축허가과-신축허가-256)에 의하면, 청구법인은 2020.11.30. 이 건 토지 등 위에 단독주택(연면적 OOO㎡) 건축에 대한 허가를 받았다. (다) 처분청은 2021.6.3. 청구법인에게 이 건 토지위의 건축물의 설계변경(내용: 토지분할에 따른 지번 변경 및 건축물의 면적 증가)에 대한 허가 통지를 하였다(건축허가과-19706, 2021.6.3.). (라) 처분청은 2021.6.23. 전체토지 등에 현장확인을 하였고, 그 중 이 건 토지 등을 제외한 일부토지(OOO외 13필지 면적 합계 OOO㎡)의 현황이 건축중인 것을 확인하였다. (마) 처분청이 제출한 이 건 토지 위 건축물에 대한 건축허가대장 조회내용에 의하면, 착공신고서가 2022.2.3. 접수(착공예정일: 2022.2.10.)되었고, 2022.5.3. 착공신고가 수리된 것으로 확인된다. (바) 청구법인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지가 건축 중인 토지에 해당한다는 주장을 입증할 자료로서 개발행위(산지전용허가 의제) 허가증(2020년 9월경), 공작물축조신고필증(2020.11.30.), 착공신고필증 3부(2019.12.31., 2022.2.3., 2022.2.9.)를 제출하였다. (바) 처분청은 이 건 토지에 대한 항공사진 2매(2020년도 9월경 촬영, 2021년도 9월ㆍ10월경 촬영)를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제106조 제1항에서 “토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다”고 규정하면서 그 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상”으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제1항에서 “법 제106조 제1항 제2호 가목에서 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다”고 규정하면서 그 제2호에서 “건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지”를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에서 “제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다”고 규정하고 있다. (나) 청구법인은 이 건 토지가 건축 중인 건축물의 부속토지에 해당하므로 별도합산과세대상으로 구분하여 2021년도 재산세를 부과․고지하여야 한다고 주장하나, 위지방세법제106조 제1항 제2호 가목과 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호 및 제103조 제1항의 규정에서 별도합산과세대상으로 구분되는 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하고, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406, 같은 뜻임)인바, 이 건 토지는 건축허가대장 등에서 2020.11.30. 건축허가와 2021.6.3. 설계변경 허가를 받은 이후 2022.5.3. 착공신고가 수리된 것으로 나타나고 처분청의 2021.6.23. 현장확인에서 이 건 토지에 건축 중인 사실이 확인되지 아니하였으므로 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 착공이 되지 아니한 것으로 보이는 점, 청구법인이 이 건 토지 위에 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하였다는 입증을 하지 못하고 있는 점 등에 비추어 이 건 토지는 본격적인 건축공사가 진행 중인 건축물의 부속토지로서 재산세 별도합산과세대상으로 보기 어렵다 하겠다. (다) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법(2021.7.8. 법률 제18294호로 일부 개정되기 전의 것) 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 가. 종합합산과세대상 과세표준 세율 5,000만원 이하 1,000분의 2 5,000만원 초과 1억원 이하 10만원 + 5,000만원 초과금액의 1,000분의 3 1억원 초과 25만원 + 1억원 초과금액의 1,000분의 5
• 나. 별도합산과세대상 과세표준 세율 2억원 이하 1,000분의 2 2억원 초과 10억원 이하 40만원 + 2억원 초과금액의 1,000분의 3 10억원 초과 280만원 + 10억원 초과금액의 1,000분의 4 제112조(재산세 도시지역분) ① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 “재산세 도시지역분 적용대상 지역”이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 “토지등”이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율 또는 제111조의2 제1항의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

② 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 제1항 제2호의 세율을 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위에서 다르게 정할 수 있다.

③ 제1항에도 불구하고 재산세 도시지역분 적용대상 지역 안에 있는 토지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지는 제1항 제2호에 따른 과세대상에서 제외한다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 제151조(과세표준과 세율) ① 지방교육세는 다음 각 호에 따라 산출한 금액을 그 세액으로 한다.

6. 이 법 및 지방세감면법령에 따라 납부하여야 할 재산세액(제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 일부 개정되기 전의 것) 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. (단서 생략)

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 용도지역별 적용배율 도시지역

1. 전용주거지역 5배

2. 준주거지역ㆍ상업지역 3배

3. 일반주거지역ㆍ공업지역 4배

4. 녹지지역 7배

5. 미계획지역 4배 도시지역 외의 용도지역 7배 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.