[요지] 청구인들은 2020.5.28. 이 건 토지의 잔금을 지급하였으므로 위 규정에 따라 사실상 취득이 성립된 것으로 보아야 하는 점, 청구인들이 이 건 토지의 잔금을 지급하고 취득세 등을 적법하게 취득하였다고 신고한 이상 이후에 공사가 이 건 토지의 쟁점양도계약을 해제(2020.1.29.)하였다 하더라도 이는 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 잔금지급일 이후에 소급적으로 실효된 것으로 이미 성립한 조세채권의 행사에는 아무런 영향을 줄 수 없는 점(대법원, 2018.9.13., 선고, 2018두38345 판결) 등에 비추어,청구인들은 잔금을 지급하고 사실상 이 건 토지를 취득하였으므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들이 이 건 토지를 전매로 취득하게 된 경위를 살펴보면 다음과 같다. (가) 공사는 aaa에게 이 건 토지를 이 건 분양가액에 분양하였고, 공사 승인하에 aaa은 전매자에게 이 건 분양가액에, 전매자는 다시 청구인들에게 OOO원에 전매를 하였는바, 청구인들은 제2전매계약의 잔금지급일(2020.4.30.)이 다가옴에 따라 전매자가 임의로 제3자에게 이 건 토지를 매매할 수도 있다는 생각에 2020년 4월경 공사를 방문하여 본인들이 이 건 토지를 OOO원에 전매하는 제2전매계약을 체결하면서 권리의무승계상 문제가 없는지를 상담하였고, 이에 공사는 문제가 없다는 답변만 할 뿐 제2전매계약이 공공주택특별법에 따른 위법사항이라는 사실을 전혀 설명하지 않았다. (나) 이후 청구인들은 이 건 제2전매계약의 잔금일인 2020.5.28. 본인들ㆍ본인들의 동생ㆍ공인중개사ㆍ전매자 부부ㆍ금융기관과 함께 공사를 다시 방문하였고, 이 자리에서 청구인들은 공사에게 정말로 이 건 제2전매계약이 문제가 없는지를 재차 상담하였으나 공사는 이 건 제2전매계약은 공사와는 관련이 없는 당사자들간의 계약이니 이 건 분양가액을 기준으로 권리의무승계서만 작성하면 된다고 하여 이 건 제2전매계약을 체결한 후, 잔금을 지급하고 이 건 토지를 취득하였다. (다) 위 사실관계를 종합하면, 청구인들은 공사를 기망할 목적으로 이 건 제2전매계약을 체결한 것이 아니며, 공사도 쟁점양도계약이 위법하다는 사실은 한 번도 설명하지 않았기에 청구인들은 본인들ㆍ전매자간의 이 건 제2전매계약과 본인들ㆍ전매자ㆍ공사간의 쟁점양도계약(권리의무승계계약) 모두가 양립하는 유효한 계약인 것으로 알았고 이를 근거로 처분청에 이 건 토지의 취득세 과세표준을 OOO원으로 하여 이 건 취득세 등을 신고ㆍ납부까지 하였는바, 이 건 제2전매계약이 위법하다는 사실은 처분청 자체의 노력이 아니라 청구인들이 이 건 토지를 OOO원에 취득하였다고 스스로 신고한 사실에 기인한 것이다.
(2) 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자간 합의로써 계약은 성립하는 것인바, 이 건 제2전매계약은 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금 등 합계 OOO원으로 특정되어 있어 청구인들과 전매자간에 매매계약이 성립되었다. 반면, 쟁점양도계약은 공사가 청구인들과 전매자간에 거래를 승인하고 이에 따른 법적 문제에 관한 공사의 면책사유를 규정하고 있는 계약인바, 청구인들이 공공주택특별법제32조의3 제2항의 규정에 따른 공사로부터 공급받은 이 건 분양가액을 초과하여 전매하는 경우 해당 법률행위를 무효로 한다고 규정하고 있으며, 여기서 말하는 법률행위란 토지 취득의 직접적인 원인이 되는 이 건 제2전매계약을 말한다. 따라서 공사로부터 이 건 제2전매계약이 무효가 되어 해제되었으므로 이에 귀속되는 쟁점양도계약 역시 당연 무효에 해당한다. 따라서, 이 건 제2전매계약이 무효가 되었으므로 취득세 과세객체가 되는 이 건 토지의 취득행위가 존재한다고 볼 수 없으므로 청구인들은 이 건 토지에 대한 취득세 납세의무가 성립하지 않음에도 처분청은 청구인들이 이 건 토지를 취득한 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(1) 공공주택특별법제32조의3 제1항에서 전매를 명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위라고 규정하고, 같은 법 시행령 제25조 제2항에서 토지를 공급받은 자가 제1항을 위반하여 전매한 경우 해당 법률행위를 무효로 한다고 규정하고 있다. 위 규정에 따라 공사는 청구인들이 공사로부터 공급받은 가격을 초과하여 전매자로부터 이 건 토지를 전매하였다며 청구인들에게 쟁점양도계약(명의변경 권리의무승계)의 해제를 통보하였고, 전매자는 2018.3.30. 이 건 토지 대금을 공사에 완납함으로써 이 건 토지를 취득한 후 2018.5.15. 처분청에 이 건 토지의 취득세 등 OOO원을 신고 납부(2018.5.17.)까지 하였다.
(2) 전매자(bbb)는 2020.5.28. 청구인들에게 이 건 토지를 OOO원에 양도하는 토지 매매계약서를 체결하고 같은 날 공사(분양자)ㆍ전매자(양도인)ㆍ청구인들(공동 양수인) 간에 쟁점양도계약을 체결하였는데, 이후 공사가 2021.1.29. 청구인들에게 쟁점양도계약 해제를 통지하였다 하더라도 이는 청구인들이 공사에 이 건 토지에 대한 소유권이전등기 청구를 직접 할 수 없게 하는 법률효력만 있을 뿐 청구인들과 전매자 간에 2020.5.28. 체결된 이 건 토지의 거래까지 무효로 하는 것은 아니다. 따라서, 청구인들이 2020.5.28. 이 건 토지의 잔금을 지급하면서 이 건 토지의 취득세 납세의무가 성립한 이상 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 용지매매계약서에 의하면, AAA(매도인)와 aaa(매수인)은 2018.10.10. 이 건 토지를 계약금 OOO원, 잔금 OOO원(2018.3.30.까지)에 매매(분양)하는 계약을 체결하였다. (나) 토지매매계약서에 의하면, ddd(분양권 매도인)은 2018.2.28. 전매자(bbb, 분양권 매수인)에게 이 건 토지를 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 2018.3.8. OOO원)에 전매하는 계약을 다음과 같이 체결하였다. OOO (다) 부동산거래계약신고필증 등에 의하면, ddd과 전매자(bbb)는 2018.3.5. 처분청에 이 건 토지를 OOO원에 거래하였다는 내용으로 부동산거래계약 신고를 하였고, 전매자는 이 건 토지의 잔금을 지급하여 취득한 후, 2018.5.15. 처분청에 이 건 토지의 취득세 등 OOO원을 신고하고 2018.5.17. 납부하였다. (라) 토지매매계약서, 권리의무승계계약서에 의하면, 청구인들(공동매수인)과 전매자는 2020.2.28. 이 건 토지를 매매대금 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 2020.3.23. OOO원, 잔금 2020.4.30. OOO원)에 매매하는 계약을 체결한 후, 2020.5.1. 위 매매계약의 기간을 변경하는 계약을 다시 체결(중도금 2020.5.28. OOO원, 잔금 2020.5.28. OOO원)하였다. (마) 권리의무승계계약서에 의하면, 청구인들(공동 매수인)․전매자(bbb, 매도인)․공사(분양인)는 2020.5.28. 권리의무승계와 관련하여 허위사실이 있는 경우 일방 해제할 수 있다는 등의 내용으로 쟁점양도계약이 다음과 같이 체결하였다. OOO (바) 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인들은 2020.5.28. 이 건 토지를 OOO원이 아닌 OOO원에 거래하였다는 내용의로 부동산거래계약 신고를 하였다. (사) 전매자 명의로 발행한 영수증에 의하면, 청구인은 2020.5.28. 전매자(bbb)에게 이 건 토지의 매매대금 OOO원을 모두 지급한 것으로 나타난다. (아) 청구인들은 2020.7.28. 처분청에 이 건 토지의 취득가액인 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 신고ㆍ납부하였다. (자) 처분청은 2020.8.26. 청구인들이 이 건 토지를 OOO원에 거래하였다는 사실을 OOO세무서, 공사에 각각 통보하였다. (차) 공사는 2021.2.17. 청구인들이 이 건 분양가액을 초과하여 이 건 토지를 취득한 사실을 확인한 후, 청구인들에게 다음과 같이 변의변경(권리의무승계) 계약 해제를 통보하였다. OOO (카) 청구인(대리인) 전화진술에 의하면, 청구인들은 2021.2.19. 처분청으로부터 이 건 토지상에 다가구주택 및 근린생활시설용 건축물 사용승인을 받아 취득한 후, 2021.3.8. 위 건축물에 대한 취득세 등을 신고ㆍ납부(2021.5.7.)하였으며, 쟁점양도계약이 해제됨에 따라 이 건 토지를 상실하게 되었고, 현재(2023년 2월)는 위 건축물과 이 건 토지의 소유주가 각각 상이한 상태이며, 향후 청구인들은 전매자(bbb)로부터 이 건 토지의 매매대금 OOO원을 환불받을 예정에 있다고 밝히고 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 당초 이 건 토지를 취득하려 했으나, 공공주택특별법에서 분양가를 초과하는 전매거래를 금지한다는 규정에 따라 공사로부터 쟁점양도계약이 해지되었는바, 이 건 제2전매계약도 원인무효에 해당하므로 이에 기초한 이 건 토지의 취득도 그 취득세 납세의무가 소멸된 것이라고 주장한다. (나) 지방세법제7조 제2항에서 부동산등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제2항에서 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다고 규정하면서 지방세법제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 규정하고 있다. (다) 위 규정에 따른 부동산의 취득이라 함은 형식적 취득, 사실상 취득을 포괄하는 의미이고 형식상 취득이라 함은 대금의 지급 등 사실상 취득의 요건을 갖추지 못하였으나, 소유권 이전의 형식을 갖춘 취득을 의미하며, 사실상 취득이라 함은 소유권이전 등기 등 소유권 취득의 형식을 갖추지 못하였으나 대금의 지급 등 소유권 취득의 실직적 요건을 갖춘 것을 의미한다 할 것이다. (라) 이 건의 경우, 청구인들은 2020.5.28. 이 건 토지의 잔금을 지급하였으므로 위 규정에 따라 사실상 취득이 성립된 것으로 보아야 하는 점, 청구인들이 이 건 토지의 잔금을 지급하고 취득세 등을 적법하게 취득하였다고 신고한 이상 이후에 공사가 이 건 토지의 쟁점양도계약을 해제(2020.1.29.)하였다 하더라도 이는 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 잔금지급일 이후에 소급적으로 실효된 것으로 이미 성립한 조세채권의 행사에는 아무런 영향을 줄 수 없는 점 등에 비추어, 청구인들은 잔금을 지급하고 사실상 이 건 토지를 취득하였으므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
(3) 공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체 2.한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사 3.지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 제32조(조성된 토지의 공급) ① 주택지구로 조성된 토지를 공급하려는 자는 지구계획에서 정한 바에 따라 공급하여야 한다.
② 제1항에 따라 공급하는 토지의 용도, 공급의 절차ㆍ방법 및 대상자, 그 밖에 공급조건에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 공공주택사업자는 주택법에 따른 국민주택의 건설용지로 사용할 토지를 공급할 때 그 가격을 조성원가 이하로 할 수 있다. 제32조의3(조성된 토지의 전매행위 제한 등) ① 주택지구로 조성된 토지를 공급받은 자는 소유권 이전등기를 하기 전까지는 그 토지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매(轉賣)(명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)할 수 없다. 다만, 이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 토지를 공급받은 자가 제1항을 위반하여 토지를 전매한 경우 해당 법률행위를 무효로 하며, 공공주택사업자(당초의 토지 공급자를 말한다)는 토지 공급 당시의 가액(價額) 및 은행법에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 지급하고 해당 토지를 환매할 수 있다.
(4) 공공주택 특별법 시행령 제25조(조성된 토지의 전매행위 제한의 특례) 법 제32조의3제1항 단서에서 “이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어 공공주택사업자의 동의를 받은 경우를 말한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제5호 및 제7호의 경우에는 공공주택사업자로부터 최초로 조성된 토지를 공급받은 자의 경우만 해당한다. 10의2. 단독주택건설용지 또는 공동주택건설용지를 공급받은 자가 공공주택사업자로부터 공급받은 가격 이하로 전매하는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우