[요지] 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 쟁점토지는 쟁점규정의 적용대상으로 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인의 쟁점토지를 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
[요지] 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 쟁점토지는 쟁점규정의 적용대상으로 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인의 쟁점토지를 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 괄호 규정(이하 “쟁점규정”이라 한다)의 “건축이 예정된 건축물의 부속토지”에 해당한다. 이 사건 사실관계에 따르면, 개발사업 관계법령(택지개발촉진법)에 따른 개발사업의 시행자(OOO)가 소유(개발사업시행 전 등기부상 소유자이고, 개발사업준공 이후 보존등기 예정)하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 OOO(이하 “이 건 개발사업”이라 한다) 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수(2008년 7월)하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지(2022.6.30. 국토교통부 준공)에 건축이 예정된 건축물(2021.3.18. 처분청 건축허가로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물)에 해당함이 명백하다.
(2) 2021년도 재산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 쟁점토지의 소유권이 이전되거나, 토지개발사업이 사실상 준공된 사실이 전혀 없다. OOO는 이 건 개발사업의 시행자로서 원 토지소유자들로부터 토지 소유권을 취득하여 그 토지(쟁점토지 포함)를 이 건 개발사업에 제공한 것이다. 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 소유권은 명백하게 OOO에게 있으며, 토지매매계약서에도 토지조성사업 준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 이후 토지 소유권이 청구인에게 이전되는 것으로 명시되어 있다. 현재 예상으로는, 2022년 12월중에 확정측량 및 등기공부 정리가 완료되고, 2023년 1월 OOO앞으로 소유권보존등기를 한 후에 같은 해 2월경 청구법인에게 소유권 이전등기가 될 것으로 예상된다. 국토교통부 공고 제2022-978호에 의하면, 쟁점토지가 포함된 이 건 개발사업의 3단계 토지조성공사는 2022.6.30. 준공되었음이 확인되는바, 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.)은 준공일로부터 무려 1년 이전의 시점이여 토지조성공사 중이었으므로 사실상 준공상태에 있지 않았음이 명백하다. 위 국토교통부 공고를 보면, 토지조성공사 준공일은 2022.6.30. 이고, 그 공고일은 2022.7.20.로 준공일과 준공 공고일에 일정한 시차가 있음을 알 수 있다. 즉, 2022.6.30.부터 2022.7.20. 기간 동안에는 준공이 된 토지임을 정확하게 알 수 없으나, 실제 현황상으로는 토지 조성공사를 하지 않기 때문에 “사실상 준공” 상태에 해당한다. 이와 같이, 토지조성공사가 사실상 준공이 된 경우에는(당해 토지에 대한 어떠한 개발행위도 진행되지 않으므로) 별도합산을 적용하지 않는 것이 타당할 수 있다. 그러나 쟁점토지는 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 쟁점토지의 상태는 토지조성공사가 진행 중이었다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 경정되어야 한다. 나.처분청 의견 별도합산 과세대상으로 구분되는 건축물의 부속토지에 대한 쟁점규정에서 “개발사업 관계법령 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물”이라고 규정하고 있는바, 청구법인은 이 건 개발사업구역에 포함된 쟁점토지를 OOO로부터 분양받은 주식회사 AAA로부터 2021.3.12. 권리의무승계 계약을 체결하였고, 같은 날 취득하여 BBB 주식회사에 신탁하였다. 쟁점규정에서 별도합산과세대상으로 구분받을 수 있는 토지를 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지에 한정하고 있고, 청구법인은 쟁점토지를 2021.3.12. 이 건 개발사업 시행자인 OOO로부터 취득하여 청구법인이 재산세 납세의무자가 된 것으로 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 소유자도 청구법인이라고 볼 수 있을 것이며, 청구법인이 2021.3.18. 쟁점토지에서 근린생활시설, 오피스텔 등 OOO㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하기 위하여 건축허가를 받은 것 등을 고려할 때 이 건 개발사업이 사실상 준공된 것으로 볼 수 있으므로 청구법인의 쟁점토지에 대하여 쟁점규정을 적용하여 별도합산 과세대상으로 구분할 수는 없다. 즉, 쟁점토지가 별도합산과세대상으로 구분되기 위하여는 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 개발사업의 시행자인 OOO의 소유이었어야 하고, 이 건 개발사업이 진행중이어야 한다. 또한, 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 본문 “건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물”에도 해당되지 않으므로 처분청이 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 서류를 보면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 국토교통부장관은 쟁점토지가 포함된 OOO등 일원에 2007.12.20. 택지개발촉진법제3조에 따라 이 건 개발사업의 구역을 택지개발지구로 지정하면서 OOO와 OOO를 사업시행자로 선정하였고, 2008.7.9. 같은 법 제8조에 따라 개발계획을 승인하였으며, 2010.7.7. 같은 법 제9조에 따른 실시계획을 승인하였다. (나) 주식회사 CCC는 2017.11.1. OOO와 쟁점토지를 취득하기 위하여 아래와 같이 계약(이하 “이 건 계약”이라 한다)을 체결하였다. (다) BBB은 2021.2.8. 이 건 건축물 신축을 위한 건축허가 등을 처분청에 신청하기 위하여 OOO로부터 아래와 같이 인·허가용 토지사용승낙서를 받았다. (라) 청구법인은 2021.3.12. 쟁점토지를 취득하기 위하여 이 이 건 계약을 권리의무승계 받은 주식회사 AAA와 권리의무승계 계약을 체결하고, 같은 날 OOO에 잔금을 모두 납부하여 취득한 후, 같은 날 BBB 주식회사(이하 “BBB”이라 한다)와 신탁계약을 체결하였다. (마) BBB은 쟁점토지 지상에 이 건 건축물 신축을 위하여 처분청으로부터 2021.3.18. 건축허가를 받았고, 2021.6.29. 착공신고수리필증을 받았다. (바) 처분청이 2021.6.10. 쟁점토지에 출장한 후 작성한 결과보고서를 보면 사실상 착공을 하지는 않은 것으로 확인되고, 처분청은 이 건 개발사업구역내 쟁점토지 이외의 OOO지상에서 BBB이 지식산업센터용 건축물 OOO㎡를 신축하기 위하여 2017.9. 15. 착공한 건축물이 있다는 자료를 제출하며, 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 청구법인이 이 건 건축물을 착공할 수 있었으므로 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 당시 쟁점토지는 사실상 준공되었다고 주장하고 있다. (사) BBB은 2021.6.11. 쟁점토지 지상에 이 건 건축물을 신축하기 위하여 아래와 같이 토지사용승낙을 받았다. (아) 국토교통부장관은 2022.7.20. 이 건 개발사업에 대한 준공허가(공고 제2022-978호)를 하였고, 쟁점토지에 대한 확정측량 및 토지대장 생성, 보존등기는 이 건 심판 심리기일 현재 완료되지 않은 것으로 확인된다. (자) 2014.1.1. 쟁점규정은 아래와 같이 신설되었고, 그 개정의 사유를 보면 종래 토지조성공사와 건축공사를 하나의 개발사업으로 허가받은 경우에는 토지조성공사 중에도 건축 중인 경우에 해당되어 별도합산 과세대상이 되는 반면, 토지조성공사와 건축공사가 이원화된 경우에는 토지조성공사 중에 종합합산과세대상으로 분류되는 불합리를 시정하고자 하는 취지로 신설된 것으로 확인된다. (차) 2019.12.31. 쟁점규정은 아래와 같이 개정되었고, 그 개정의 사유를 보면 개발시행자가 일부 토지를 분양하여 소유권이 이전된 경우 등에 대한 별도합산과세대상 적용여부가 불분명한 것을 개발사업의 ‘시행자가 소유’한 토지로 명확화하여 분양 등으로 해당 토지의 소유권이 분양자에게 이전된 후에는 별도합산과세대상구분의 적용을 배제하는 취지로 개정된 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점사항에 대하여 살펴본다. 지방세법 제106조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 하고, 그 제2호 가목에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 납세의무자가 소유하고 있는 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제1항에서 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제103조 제1항에서 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다고 하면서 그 제3호에서 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]이라고 규정하고 있다. 청구법인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 택지개발사업의 시행자로부터 취득하였으나, 소유권이전 등기를 하지 않은 상태에서 건축물 신축을 위해 건축허가를 받은 경우에는 별도합산과세대상에 해당된다는 주장이나, 2019.12.31. 지방세법 시행령을 개정하면서 쟁점규정의 적용대상을 개발사업의 시행자가 소유한 토지로 한정하여, 택지개발사업 공사가 사실상 준공되어 분양이 완료된 토지에 대하여는 별도합산과세대상 구분을 적용받지 못하도록 개정되었는바, 청구법인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전인 2021.3.12. 쟁점토지를 취득하여 소유하고 있었던 것으로 확인되며, 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 청구법인이 이 건 건축물을 착공할 수 있었던 상태로 사실상 준공된 것으로 보이는 점, 지방세법 및 같은 법 시행령에서는 재산세 납세의무자를 사실상 소유자라고 규정하고 있고, 별도합산·분리과세대상을 구분하는 관련 규정에서 소유자를 “사실상 소유자”라고 기재되어 있지 않다고 하더라도 재산세 납세의무자는 “사실상 소유자”라고 볼 수 밖에 없어 쟁점규정의 “시행자가 소유하고 있는 토지”의 해석을 공부상 소유자로 보기는 어려운 점 등에 비추어 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 쟁점토지는 쟁점규정의 적용대상으로 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인의 쟁점토지를 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것) 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.
1. 삭제 ＜2015.12.31＞
2. 건축허가를 받았으나 건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.
(3) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.
1. 삭제 ＜2015.12.31＞
2. 건축허가를 받았으나 건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.