[요지] 쟁점부동산은 신탁법에 의한 신탁재산으로서 청구조합은 위탁자의 지위에서 이를 등기하였다가 수탁자에게 소유권이 이전된 사실이 등기사항전부증명서 등에 의하여 확인되는 점, 청구조합이 주택법에 의한 지역주택조합의 설립인가를 받지 아니한 비법인사단이라 하더라도 지방세법제107조 제2항 제5호의 괄호 부분이 아닌 그 본문에 따라 재산세 납세의무자에 해당하는 것으로 보아야 하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 위탁자인 청구조합을 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구조합 주장 및 처분청 의견
(1) 청구조합은 2017.12.14. 창립총회를 거쳐 태동하였으나, 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택법제11조에 따른 지역주택조합의 설립인가를 받지 못한 상태이고, 같은 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 등을 받지 아니하여 주택법제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합의 성립요건을 갖추지 아니한 비법인사단으로서, 청구조합은 OOO명의 조합원들이 조합원 분양계약서에 따라 계약금과 분담금을 신탁회사에 납부하고 납부된 금원으로 토지 및 건물 등을 매입하여 주택법상의 지역주택조합의 설립요건을 충족하고 더 나아가 사업계획승인을 득하여 주택 건설을 목표로 내집 마련의 꿈을 실현해 가는 과정 중 초기단계인 토지 등 매입단계에 있다.
(2) 청구조합의 조합원들이 납부한 계약금과 분담금의 금원은 신탁회사의 계좌에 납부되고 납부된 금원으로 매입한 토지 등은 조합규약 제43조의 규정에 의하여 신탁등기를 하여야 하고 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해제하여 조합원들에게 재산권을 반환하도록 규정하고 있어 사업의 진행이 원활하여 조합원들이 납부한 금원으로 토지 등을 매입하고 시공사를 선정하여 주택이 신축되는 경우 이는 모두 궁극적으로 조합원들에게 귀속될 것이며, 사업진행이 중도에 무산되는 경우라고 하더라도 신탁된 부동산 등의 귀속은 당연히 본래의 위탁자인 조합원들에게 귀속된다 할 것인바, 지방세법제107조 제2항 제5호에서 주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합(위탁자)을 재산세 납세의무자로 규정하고 있고, 부동산 등기부에 위탁자로 신탁등기가 되어 있다 하더라도 지방세법제107조 제1항에 따른 사실상의 소유자의 판례 해석에 따르면 공부상 소유자로 등재된 여부에 불구하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 재산세 납세의무자로 보고 있으므로 쟁점부동산을 사실상 소유하고 있는 자는 청구조합에 금원을 납부한 조합원으로 보는 것이 타당하다. 또한, 청구조합은 지방세법제107조 제2항 제5호에서 규정하는 주택법에 따른 지역주택조합의 요건을 갖추지 못하였으므로 지방세법상 재산세의 납세의무자로 볼 수 없다 할 것이므로 처분청이 청구조합을 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부고한 처분은 부당하다.
(3) 아울러, 주택법에 의한 지역주택조합의 경우 주택조합의 설립요건을 갖추어야만 권리ㆍ의무의 주체로서 법인격을 갖추게 되고, 그 이전에는 법인격을 부여받을 수 없기 때문에 소유의 능력을 갖출 수 없다 할 것이며, 이는 흡사 종중과 같은 성격의 비법인사단에 불과한 것이라 할 것이고, 쟁점부동산에 대하여 청구조합으로의 등기 역시 부동산등기규칙제48조 및 법인이 아닌 사단의 등기신청에 관한 업무처리지침 등에 따라 부동산등기용 등록번호를 부여받아 등기한 것에 불과한 것임에도 청구조합을 쟁점부동산의 사실상 소유자로 보아 재산세 등을 부과하는 것은 부당하다.
(1) 지방세법제107조 제2항 제5호에서는 신탁법제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(주택법제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다.)를 재산세 납세의무자로 규정하고 있는바, 청구조합은 설립인가를 받지 않아 주택법제2조 제11호 가목에 따른 조합으로 볼 수 없지만, 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관인 총회와 운영위원회 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 따라 행해지며 조합원의 가입탈퇴에 따른 변경에 관계없이 조합 자체가 존속하는 등 조직과 실체를 가지고 사회적 활동과 거래를 하며 부동산등기용 등록번호를 부여받아 취득의 주체 및 재산권의 귀속주체가 되는 단체라 할 것이고, 신탁재산이란 위탁자가 부동산을 신탁등기와 병행하여 수탁자에게 이전하는 경우를 말하는 것이므로 조합원들이 신탁회사의 계좌로 금원을 납부하였다 하지만, 별도로 청구조합과 조합원과의 신탁계약을 확인할 수 없어 위탁자가 조합원인지 여부도 분명하지 아니할 뿐 아니라, 쟁점부동산의 등기부에 의하면, 청구조합 명의로 해당 부동산을 취득하여 이를 이전등기 한 후, 신탁회사에 신탁등기를 한 것으로 나타나므로 청구조합과 신탁회사가 위ㆍ수탁자의 관계인 사실만이 확인될 뿐 조합원이 위탁자인 사실이 확인되지 아니한다. 따라서, 조합원이 주택법에 의한 주택건설사업을 위하여 지역주택조합에게 현금으로 신탁하는 경우에는 토지를 조합명의를 취득한 다음 사업이 종료 후 조합원에게 그 지분에 해당하는 아파트를 분양하여 주는 것이어서 사업이 종료시까지는 조합원은 장차 분양될 아파트의 대지권만 소유할 뿐 실제 토지의 소유자는 지역주택조합으로 보는 것이 타당하다.
(2) 또한, 지방세법 제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 사실상 소유자는 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다 할 것이고, 여기서 소유란 취득이 전제되어야 하며 재산세 관련 규정에서는 취득한 자 또는 취득시기에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로 취득세의 납세의무자 또는 취득시기를 준용하여야 할 것이고, 취득은 지방세법 제6조 제1호에서 취득자가 소유권이전 등기‧등록 등 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위(잔금지급, 연부금 완납 등) 그 자체를 말한다 할 것이다. 청구조합의 경우, 지방세법제7조 제1항 및 같은 법 시행령 제20조 제2항 제2호에 따라 쟁점부동산에 매매계약의 주체로서 이를 취득하여 이전 등기한 사실이 부동산등기부 등에 의하여 확인되고 있고, 조합규약에 의하면, 청구조합은 쟁점부동산을 사업시행의 목적에 적합하게 행사할 수 있는 사실 등이 확인되므로 청구조합은 쟁점부동산의 실질적인 소유권을 가진 자로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구조합은 지방세법제107조 제2항 제5호의 괄호 부분이 아니더라도 본문에 따라 신탁법에 의한 위탁자로서 재산세 납세의무자에 해당한다 할 것인 점, 조합원들로부터 위탁을 받아 조합원들이 출자한 돈으로 시행대행사를 통하여 쟁점부동산을 매입한 주체 또한 청구조합이라 할 것이므로 지방세법제107조 제1항에 따른 사실상 소유하고 있는 자 또한 청구조합이라 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대한 재산세 납세의무자를 청구조합으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구조합과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구조합은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO명의 조합원들로 구성되어 있으며, 2017.12.14. 창립총회를 거쳐 아래와 같이 조합규약을 마련하여 시행하고 있다. ＜ 청구조합의 조합규약(2017.12.14.) - 발췌 ＞ OOO (나) 청구조합은 조합규약 제43조 제3항 제1호 등에 따라 쟁점부동산에 대하여 매도인과 매매계약을 체결하여 잔금 등을 지급하고, 청구조합 명의로 소유권이전등기를 한 사실이 부동산매매계약서 및 등기사항전부증명서 등에 의하여 확인된다. (다) 청구조합은 쟁점부동산의 이전 등기를 위해 관할 등기소로부터 부동산등기용등록번호를 부여받은 것으로 나타난다. (라) 청구조합은 쟁점부동산에 대하여 위탁자의 지위에서 신탁법에 의한 신탁을 원인으로 신탁회사(AAA 주식회사 외)에 소유권을 이전한 사실이 등기사항전부증명서 등에 의하여 확인된다. (마) 처분청은 청구조합을 쟁점부동산에 대한 재산세 납세의무자(위탁자)로 보아 2021년도 재산세 등을 부과ㆍ고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제107조 제1항에서는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 제2항에서는 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하면서 그 제5호에서는 “신탁법 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.”고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다 할 것인바, 청구조합은 조합규약 제43조 제3항 제1호 등에 따라 쟁점부동산에 대한 매매계약 및 이전등기를 한 실질적인 주체에 해당하는 것으로 보이는 점, 쟁점부동산은 신탁법에 의한 신탁재산으로서 청구조합은 위탁자의 지위에서 이를 등기하였다가 수탁자에게 소유권이 이전된 사실이 등기사항전부증명서 등에 의하여 확인되는 점, 청구조합이 주택법에 의한 지역주택조합의 설립인가를 받지 아니한 비법인사단이라 하더라도 지방세법제107조 제2항 제5호의 괄호 부분이 아닌 그 본문에 따라 재산세 납세의무자에 해당하는 것으로 보아야 하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 위탁자인 청구조합을 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
3. 삭제 ＜2020. 12. 29.＞
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
5. 신탁법 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
(2) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.
1. 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도
2. 대전광역시ㆍ충청남도 및 세종특별자치시
3. 충청북도
4. 광주광역시 및 전라남도
5. 전라북도
6. 대구광역시 및 경상북도
7. 부산광역시ㆍ울산광역시 및 경상남도
8. 강원도
9. 제주특별자치도 제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.
② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것
2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것
③ 제1항에 따라 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 구분소유자(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조에 따른 의결권을 말한다. 이하 같다)의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다.
1. 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의
2. 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의
(3) 신탁법 제2조(정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
(4) 부동산등기규칙 제48조(법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청) 법 제26조의 종중, 문중, 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단이나 재단이 등기를 신청하는 경우에는 다음 각 호의 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.
1. 정관이나 그 밖의 규약
2. 대표자나 관리인임을 증명하는 정보. 다만, 등기되어 있는 대표자나 관리인이 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 민법 제276조 제1항의 결의가 있음을 증명하는 정보(법인 아닌 사단이 등기의무자인 경우로 한정한다)
4. 대표자나 관리인의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보