[참조결정] 조심2021지2447 / 조심2015지8265 / 조심2019지1747 / 조심2018지1597 / 조심2010지0814
[주 문] 심판청구를 기각한다
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구법인은 2012.12.11.․2018.4.27.․2018.7.24. 위탁자 겸 수익자 AAA 주식회사 외 2인(이하 “위탁자”라 한다)과 아래 ＜표1＞과 같이 분양형 토지신탁 계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하고 위탁자로부터 OOO외 80필지 토지 면적 합계 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 인수하여 그 지상에 5개동의 건물(2개동의 주상복합 및 3개동의 오피스텔) 연면적 합계 OOO㎡(5개동 건물을 이하 “이 건 건물”이라 한다)를 신축․분양하기로 약정한 수탁자이다. ＜표1＞ 분양형 토지신탁 계약내용
- 나. 청구법인은 2017.4.18. 및 2019.3.23. 이 건 건물을 취득(신축)하고, 2017.4.27.․2019.3.28. 처분청에 아래 ＜표2＞와 같이 취득세 등 합계 OOO원을 각 신고․납부하였다. ＜표2＞ 취득세 등 신고·납부내역 (단위: 원)
- 다. 이후 청구법인은 2021.3.4.․2021.3.5. 처분청에 아래 ＜표3＞과 같이 경정청구(이하 “이 건 경정청구”라 한다)를 하여, 자신이 용역대가로 수령한 신탁수수료 OOO원(이하 “이 건 신탁수수료”라 한다)을 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 이유로 취득세 등 합계 OOO원의 환급을 구하였으나, 처분청은 2021.4.29. 및 2021.5.3. 이를 거부하였다. ＜표3＞ 이 건 경정청구 내역 (단위: 원)
- 라. 청구법인은 이에 불복하여 2021.7.21. 및 2021.7.28. 이의신청을 거쳐 2021.12.2. 심판청구를 각 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 대법원(2020.5.14. 선고 2020두32937 판결)은 “신탁수수료는 이 사건 아파트를 취득한 자로서 그 취득세의 부과대상자인 원고가 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로, 이 사건 신탁수수료가 이 사건 아파트를 취득하기 위한 비용인지 여부와 무관하게 그 취득세의 과세표준에는 포함될 수 없다.”라고 판시하였는바, 이 건 신탁수수료는 청구법인이 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로 취득세의 과세표준에 포함될 수 없다.
(2) 조세법률주의의 원칙은 과세요건 등 국민의 납세의무에 관한 사항을 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로써 규정하여야 하고, 그 법률을 집행하는 경우에도 이를 엄격하게 해석·적용하여야 하며, 행정편의적인 확장해석이나 유추적용을 허용하지 아니하는 것(대법원 2017.4.20. 선고 2015두45700 판결, 같은 뜻임)이고, 특히 취득세는 부동산 등의 대상 물건을 취득한 것에 대해 지방자치단체가 조세를 부과하는 것으로, 대상 물건을 취득하기 위한 직접비용과 달리 간접비용은 그 범위가 모호하고 해석에 다툼의 여지가 크므로 특정 경비가 대상 물건을 취득하기 위한 간접비용에 포함되는지 여부는 조세법률주의 원칙상 더욱 엄격한 해석이 필요하다. 위와 같은 취지에 따라 대법원은 취득세 등의 과세표준에 포함시킬 간접비용에 관해 열거한 구 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 일부 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항의 해석과 관련하여, “취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다”고 하였다. 따라서 처분청이 지방세법 시행령 제18조 제1항 각 호에서 신탁수수료를 규정하고 있지 않음에도 이 건 신탁수수료를 취득세 과세표준에 포함한 것은 해당 법령을 부당히 확대해석한 것이므로 그 해석의 한계를 일탈한 것이다.
(3) 이 건 신탁수수료는 예정건설비와 분양예정총액을 합한 금액에 약 2.73%를 곱한 금액으로 책정하였고, 이 건 신탁계약서의 제1조, 제8조, 제37조 등의 내용에서 분양 업무를 포함하지 아니하였다면 해당 신탁수수료가 발생하지 않았을 것인데, 대법원과 조세심판원은 주택의 분양을 위한 비용은 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 판매비용으로서 건축물 자체의 가격은 물론 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없어 건축물의 취득가격에 산입할 수 없다고 하였으므로(대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150 판결, 조심 2015지8265, 2016.4.6., 조심 2010지814, 2011.2.10. 참조), 이 건 신탁수수료는 분양을 위한 판매비용으로서 이 건 건물의 취득가격에 산입할 수 없는 것이다.
(4) 따라서 이 건 신탁수수료는 취득세 과세표준에서 제외되어야 하므로 처분청이 청구법인에게 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(1) 지방세법 시행령 제18조 제1항에 ‘사실상의 취득가격’은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 ‘직접비용’과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 ‘간접비용’의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 제4호에서 “취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 ‧ 수수료”와 제7호에서 “제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용”을 규정하고 있다.
(2) 청구법인은 이 건 건물의 신축과 관련하여 건축주의 지위에서 건축 도급부터 분양에 이르기까지 취득을 위한 포괄적인 업무를 수행하였고 그 대가로서 이 건 신탁수수료를 지급받았는바, 이 건 신탁수수료는 신탁계약에 따라 이 건 건물의 건축업무 수행에 따라 발생되는 신탁사업에 필수불가결한 보수로서 이는 과세대상 물건 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비에 해당하고, 이 건 건물의 원시취득에 대한 취득세 과세표준은 납세의무자가 청구법인이라 하여 청구법인이 취득에 지출한 비용으로 한정하는 것이 아니라 위탁자의 건축 관련 비용인 장부상 가액을 포함한 전체 비용을 취득세 과세표준으로 보아야 한다(행정안전부 부동산세제과-1050, 2021.4.14. 참조).
(3) 조세심판원(조심 2019지1747, 2020.2.6., 조심 2018지1597, 2019.7.11.)은 신탁계약에 따라 착공신고나 사용승인 신청 등 건축물의 건축과 직접적으로 연관된 업무를 건축주의 지위에서 수행하고 그 대가로 신탁보수를 수령한 것으로 보이고, 수탁자가 위탁자와의 신탁계약에 따라 자금관리뿐만 아니라 실제로 건축주로서 착공신고 및 사용승인을 받은 것으로 나타나므로 신탁계약에 따른 보수는 사실상 취득가격에 포함되는 간접비용에 해당한다는 취지의 결정을 하였다.
(4) 따라서 이 건 신탁수수료는 취득세 과세표준에 포함되어야 하므로 처분청이 청구법인에게 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건 신탁수수료를 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령 등: ＜별지2＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인의 등기사항일부증명서에 의하면, 청구법인은 토지와 정착물의 신탁 및 건설사업 등을 목적으로 하여 1996.4.4. 설립되었다. (나) 청구법인과 위탁자는 2012.12.11.․2018.7.24. 이 건 토지상에 이 건 건물의 신축 및 분양과 관련하여 다음과 같이 이 건 신탁계약을 체결하였다. 위 계약서에 따른 신탁보수는 아래 ＜표4＞와 같이 이 건 건물(5개동)에서 OOO원이 각 산정되었다. ＜표4＞ 신탁보수(기본보수) 내역 (다) 위탁자의 계정별 원장(과목: 분양형개발신탁보수, 신탁보수지연이자, 기간: 2013.1.1. ~ 2019.12.31.)에 의하면, 위탁자가 청구법인에게 지급수수료 계정 과목으로 하여 이 건 신탁수수료를 지급하였다. (라) 이 건 건물의 집합건축물대장 및 사용승인서에 의하면, 이 건 건물(5개동)은 아래 ＜표5＞와 같이 청구법인을 건축주로 하여 2009.4.6.․2017.6.1. 건축허가가 된 후 2017.4.18.․2019.3.23. 각 사용승인이 되었다. ＜표5＞ 이 건 건물의 현황 (마) 한편, OOO과 OOO은 각각 2020.9.25.·2020.11.5. 법원 판결(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937)의 확정으로 관리형 토지신탁 수수료를 취득세 과세표준에서 제외하는 감액 경정을 하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세기본법제17조 제2항에서 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있고, 지방세법제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하면서, 같은 항 제3호에서 판결문․법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하면서, 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공 받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 등 제1호부터 제10호 등의 비용을 규정하고 있다. (나) 청구법인은 이 건 신탁수수료가 이 건 건물의 신축에 따른 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 청구법인이 2012.12.11.․2018.7.24. 위탁자와 체결한 신탁계약서를 보면 위탁자가 설계, 감리비용과 공사대금 및 이에 준하는 비용을 부담한다고 기재되어 있는바, 신탁회사인 청구법인이 위탁자로부터 수수한 이 건 신탁수수료의 경우 사실상 이 건 건물의 신축을 위하여 위탁자가 부담한 비용이므로 이 건 건물의 건축과 관련하여 발생한 비용에 해당되는 것으로 보이고, 청구주장과 같이 이 건 신탁수수료를 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 제외하는 경우 실질적인 건축주로 볼 수 있는 위탁자의 입장에서 건축과 관련하여 수탁자 명의로 신축하는 경우와 위탁자 명의로 신축하는 경우 동일한 건축물에 대하여 과세표준이 상이한 것은 과세형평상 불합리한 측면이 있는 점 등에 비추어 이 건 신탁수수료는 지방세기본법제17조 제2항에서 규정한 바와 같이 거래의 형식이나 명칭에 관계없이 그 실질 내용에 따라 이 건 건물을 신축하기 위한 비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다(조심 2021지2447, 2022.6.13., 같은 뜻임) 하겠다. (다) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 병합사건 목록 (단위: 원) ＜별지2＞ 관련 법령 등
(1) 지방세기본법(2019.12.31. 법률 제16854호로 일부 개정되기 전의 것) 제17조(실질과세) ② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계 없이 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 일부 개정되기 전의 것) 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
⑮ 신탁법 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제9조(비과세) ③ 신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.
1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(3) 지방세법 시행령 (2019.12.31. 대통령령 제30318로 일부 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
(4) 신탁법(2017.10.31. 법률 제15022호로 타법 개정된 것) 제37조(수탁자의 분별관리의무) ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.
② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.