재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축허가를 받은 쟁점토지를 재산세 별도합산과세대상인 건축 중인 토지로 볼 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인 소유의 OOO외 14필지 OOO㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다) 중 착공 후 공사가 완료되거나 진행 중인 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율(녹지지역, 7배) 이내인 OOO㎡는 별도합산과세대상으로 하고, 이를 제외한 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)는 종합합산과세대상으로 각각 구분하여 과세표준 OOO원에 지방세법제111조 제1항 제1호 가목 및 나목의 세율을 적용하여 2021년 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세”라 한다)을 2021.9.13. 청구법인에게 부과‧고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2021.12.2. 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 지방세법시행령 제101조 제1항 본문 및 제2호에서는 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호에서는 별도합산과세대상을 적용하는 건축물을 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물로 규정하고 있다. 또한 대법원(대법원 2017.3.15. 선고, 2016두58406 판결)에서도 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는데 지나지 않은 경우는 건축중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 시행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다고 판시하고 있다. 청구법인은 주택건설업 등을 목적으로 설립된 법인으로, 이 사건 토지상에 OOO단독주택 및 근린생활시설을 건축하기 위하여 건축허가를 받고 착공 후 공사가 완료되거나 진행 중인 상황이고, 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호에서 규정한 6개월 이상 공사가 중단된 예외적인 토지가 아니므로 이 사건 토지 중 쟁점토지 또한 별도합산과세대상에 해당하는바 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 시행령제103조 제1항의 건축 중인 건축물이란 과세기준일 현재 건축 공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 의미하는 것으로(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결 참조), 과세기준일 현재 건축허가·신고를 한 후 착공신고서를 제출하여 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하는 것을 말하고(지방세법 통칙106…103-1), 이 경우, 터파기 등 실제로 건축공사를 진행하는 행위는 축조할 건축물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 행위에 착수된 것을 말하는 것으로(수원지방법원 2011.2.10. 선고 2010구합11390 판결) 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 부지조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등은 건물 신축을 위한 준비행위에 불과하여, 실제로 건축공사를 진행하는 것으로 보기 어렵다 할 것(대법원 2017.7.11. 선고 2012두22973 판결)인바, 처분청 담당공무원의 두 차례 현지 출장보고와 항공사진에 따르면 쟁점토지는 주택단지 외곽의 임야와 현재 흙을 고르는 작업 중으로 성토 작업만 이루어진 대지 상태로서 현장 소장의 말에 의해서도 건물을 짓기 위한 착공은 아직 이루어지지 않았음이 확인되므로 재산세 과세기준일 당시 실제로 터파기 등 건축공사를 진행한 것으로 보기 어렵고, 또한 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 토지는 착공 중에 공사가 중단된 경우를 말하는 것으로 쟁점토지와 같이 공사가 착공되지도 않았던 토지는 그 대상이라고 할 수 없을 것이므로 비록 청구법인이 재산세 과세기준일 이전에 쟁점토지에 대해 건축허가를 받았다고 하더라도 처분청이 사실상 착공이 진행 중인 면적을 제외하고 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과‧고지한 처분은 정당하다

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축허가를 받은 쟁점토지를 재산세 별도합산과세대상인 건축 중인 토지로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 주택건설업 등을 목적으로 설립된 법인으로 2017.9.13. 등에 OOO임야 OOO㎡ 및 OOO임야 OOO㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 취득하였다. (나) 청구법인은 2019.7.17. 종전토지상에 단독주택 및 근린생활시설을 건축하기 위하여 아래와 같이 건축허가를 받았다. ＜표1＞ 종전토지상 건축허가 내역 (다) 청구법인은 종전토지를 분할하여 지번을 변경하였고 위 ＜표1＞의 건축허가의 변경내용은 아래와 같다. ＜표2＞ 지번분할 후 건축허가 변경내역 (라) 처분청 담당공무원이 2021.6.17. 이 사건 토지현황을 현지출장하여 작성한 출장보고서(세무과-17522, 2021.6.21.)상 각 토지의 현황은 아래와 같이 조사된 것으로 나타난다. (바) 처분청 담당공무원이 2021.10.1. 이 사건 토지 중 일부에 대해 2차 현지출장하여 작성한 출장보고서상 토지의 현황은 아래와 같이 조사된 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구법인은 쟁점토지가 건축 중인 건축물의 부속토지에 해당하므로 별도합산과세대상으로 구분하여 2021년도 토지분 재산세를 경정하여야 한다고 주장하나, 지방세법제106조 제1항 제2호 가목 및같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에서 ‘건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지’를 별도합산과세대상 토지로구분한다고 규정하고 있고, 위 법령에서 규정한 공사에 착수한 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하고, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406, 같은 뜻임)인바, 처분청 담당공무원이 두 차례 현지확인 후 작성한 보고서 및 사진자료에 의하면, 쟁점토지는 주택 및 근린생활 신축부지 외곽의 임야로서 자연림 또는 벌목 후 방수포로 덮여있는 상태OOO이거나 주택 또는 근린생활시설 신축부지의 부속토지 중 착공이 이루어지지 않은 상태OOO인 것으로 확인되므로 공사에 착수한 건축물의 부속토지에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인에게 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호 에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지.

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 가. 종합합산과세대상
• 나. 별도합산과세대상 제112조(재산세 도시지역분) ① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 도시지역분 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

(2) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조제1항제2호가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조제1항제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.