공부상 재건축정비사업조합의 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 거쳐 LH공사가 이를 매매로 취득하였음을 감안하면 쟁점주택이 공공매입임대주택이라 보이는 점, LH공사가 처분청들에게 같은 취지로 답변한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵고, 쟁점주택이 공공매입임대주택임은 명백해 보이는 점, 세무공무원의 상담안내를 공적견해표명으로 보기 어려운 점 등에 비추어 해당 청구주장도 받아들이기 어려우며, 청구인들의 비과세신고는 단순한 법령의 부지‧오해에 불과하여 그 신고의무 위반을 탓할 수 없는 정당한사유가 있다고 보기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) 청구인들은 AAA로부터 쟁점주택을 5년 이상 임차하여 생활하다가 임차인 우선 분양전환으로 취득하였는데, AAA가 청구인들에게 보낸 공문에는 ‘분양전환가격 산정 기준으로 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 적용한다’고 하였고, 청구인들과 AAA의 임대차계약서 등에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 분류되어 있었으며, 일부 청구인들이 관할 세무서에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로서 양도소득세가 비과세되는지 여부에 관해 문의하였을 때 담당 공무원은 ‘비과세 대상에 해당한다’고 답변하였던 점 등에 근거하여 청구인들은 쟁점주택이 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 판단하였는바, 신뢰보호의 원칙에 따라 이 건 처분은 위법한 처분에 해당한다.
(3) 앞서 언급한 임대차계약서에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 명시되었던 점, 과세관청이 쟁점주택을 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 답변하였던 점 등의 사정 등을 볼 때 청구인들에게 양도소득세 신고납부 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 할 것이므로 가산세 부과는 위법하다.
(1) 쟁점주택은 등기부등본에서 확인되는 것처럼 AAA가 재건축정비사업조합으로부터 매입하였음이 확인되고, 처분청에서 쟁점주택 소유자에 대한 양도소득세 과세와 관련하여 AAA에 질의한 바, ‘쟁점주택 단지가 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택’이라는 회신을 받았다. 청구인은 AAA와 맺은 임대차계약서에 재건축임대주택의 임대유형을 “공공건설임대주택”으로 명시하고 있고, 분양요건이 건설임대주택의 그것과 동일하다는 것 등을 근거로 쟁점주택이 공공건설임대주택이라고 주장하고 있지만 해당 사유만으로 매입임대주택이 공공건설임대주택으로 변경되는 것은 아니며, AAA가 건설비를 부담하였다는 주장은 준공 이후 매매대금이 재건축정비사업조합에게 지급되었고 건설과정에서의 관리·감독 책임이 조합에 있던 상황을 고려했을 때 타당하지 않다. 비과세나 감면을 적용할 때 법의 확대해석이나 유추해석은 지양되어야 하며 법조문을 문언대로 해석해야 할 것인바 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호 에서 규정하는 1세대 1주택 범위는 공공주택특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택으로 명기하고 있고, 쟁점주택은 공공주택 특별법 제2조 1호 의3에서 정의하는 매입임대주택에 해당하므로 법문대로 해석하여 쟁점주택은 비과세가적용되는 1세대1주택의 범위에 해당하지 않는다 할 것이다.
(2) 행정청의 행위에 대해 신뢰보호 원칙이 적용되기 위해서는 행정청의 공적인 견해 표명이 전제되어야 하지만, 관할세무서 직원 또는 국세상담센터 상담원의 답변은 공적인 견해표시에 해당하지 아니하고, AAA와 작성한 임대차계약서상에 재건축임대주택의 유형이 “공공건설임대주택”이라고 기재되어 있다고 하여 이것을 공적인 견해표명이라고 볼 수 없다. 따라서 공적인 견해표명이 없는 상태에서 납세자에 대한 신뢰보호원칙은 성립될 수 없다.
(3) 가산세를 감면하기 위해서는 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있어야 하며, 납세자의 고의ㆍ과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지ㆍ착오 등은 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는다. 쟁점주택의 분류를 착오하여 주택 비과세 제도의 보유기간 요건을 충족하지 못한 납세자의 과실은 가산세를 감면할 수 있는 정당한 사유에 해당하지 아니하며, 무신고(과소신고)한 본세와 함께 가산세를 고지한 처분청의 처분은 정당하다.
① 쟁점주택이 공공매입임대주택이 아닌 공공건설임대주택이므로 양도소득세 비과세 대상에 해당한다는 청구주장의 당부
② 이 건 처분은 신뢰보호의 원칙에 위배되어 위법하다는 청구구장의 당부
③ 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우
(3) 공공주택 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "공공주택"이란 제4조 제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조 제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사
3. 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조 에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
(1) 청구인들은 AAA가 청구인들에게 보낸 공문에서 분양전환가격 산정 기준으로 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 적용한다고 하였고, 청구인들과 AAA의 임대차계약서 등에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 분류되어 있는바, 쟁점주택은 공공건설임대주택으로 보아야한다고 주장하며 <표2>, <표3>의 공문 및 임대차계약서를 제출하였다. <표2> AAA가 청구인들에게 보낸 공문 ◯◯◯ <표3> AAA와 청구인들간 작성된 계약서 ◯◯◯
(2) 처분청은 쟁점주택의 등기부등본에 따르면 AAA가 쟁점주택을 재건축조합으로부터 매입한 것이고, 처분청들의 질의에 대하여 AAA가 쟁점주택이 공공매입임대주택에 해당하는 것으로 답변하였으므로 쟁점주택은 공공매입임대주택에 해당한다고 주장하며 <표4>, <표5>의 등기사항전부증명서 및 AAA의 질의회신 내역을 제출하였다. <표4> 쟁점주택의 등기사항전부증명서 일부 ◯◯◯ <표5> 쟁점주택의 성격에 대한 AAA의 질의회신 내역 ◯◯◯
(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주택이 공공매입임대주택이 아닌 공공건설임대주택이므로 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니되는바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 같은 뜻임), 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호 는 1세대 1주택 비과세라는 세법상 특혜에 대한 추가적인 특례규정으로서 보유ㆍ거주기간과 관계없이 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우를 규정한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 명문에 따라 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 것(조심 2021중5769, 2022.1.6. 같은 뜻임)으로 보이는 점, 등기사항전부증명서에 따르면, 재건축정비사업조합이 쟁점주택에 대하여 소유권보존등기를 한 후 AAA가 재건축정비사업조합으로부터 매매를 원인으로 이를 취득하여 쟁점주택들에 대한 소유권이전등기를 한 것으로 나타나므로, 쟁점주택은 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택에 해당하는 것으로 보이는 점, AAA는 처분청들의 질의에 대해 쟁점주택이 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택에 해당한다고 답변한 점 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 AAA의 임대차계약서 등에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 분류되어 있었으며, 일부 청구인들이 관할 세무서에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로서 양도소득세가 비과세되는지 여부에 관해 문의하였을 때 담당 공무원이 비과세 대상에 해당한다고 답변하였던 점 등을 볼 때 이 건 처분은 신뢰보호의 원칙에 위배되어 위법한 처분에 해당한다고 주장하나, 납세의무자가 세무공무원의 잘못된 설명을 믿고 그 신고납부의무를 이행하지 아니하였다 하더라도 그것이 관계 법령에 어긋나는 것임이 명백한 때에는 그러한 사유만으로는 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 할 수 없고(대법원 2002.4.12. 선고 2000두5944 판결 등, 같은 뜻임), AAA가 재건축정비사업조합으로부터 매매를 원인으로 쟁점주택을 취득하였음이 확인되어 쟁점주택은 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택에 해당하는 것이 명백한 것으로 보이는 점(OOO 같은 뜻임), 세무공무원의 상담안내는 단순한 상담 내지 안내 수준의 행정서비스라 이를 과세관청의 공적인 견해표명으로 보아 신뢰보호의 원칙을 적용하기 어려운 점(OOO 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 양도소득세 과세 대상으로 보아 경정청구를 거부하거나 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인들은 임대차계약서에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 명시되었던 점, 과세관청이 쟁점주택을 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 답변하였던 점 등의 사정 등을 볼 때 청구인들에게 양도소득세 신고납부 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 할 것이므로 가산세 부과는 위법하다고 주장하나, 세법상 가산세는 행정상 제재로서 납세자의 고의․과실을 고려하지 않을 뿐만 아니라 법령의 부지․착오 등도 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하고(대법원 2009.4.23. 선고 2007두3107 판결, 같은 뜻임), 청구인들의 비과세신고는 단순한 법령의 부지 내지는 오해에 불과하여 청구인의 신고의무 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 청구인들 명세 ◯◯◯ <별지2> 청구인별 청구세액 ◯◯◯
결정 내용은 붙임과 같습니다.