일괄양도한 쟁점부동산 등의 양도가액 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

[사건번호] 조심2022중8199 (2023.04.17) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 일괄양도한 쟁점부동산 등의 양도가액 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부 [결정요지] 처분청이 쟁점부동산 등의 양도가액을 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 [관련법령] 국세기본법 제14조 / 소득세법 제100조 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1996.6.19. OOO 대 470㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), OOO 도로 23㎡(이하 “쟁점도로”라 한다), OOO 전 4,006㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)를 취득한 후 2000.1.17. 쟁점토지의 지상에 단독주택 117.9㎡(이하 “쟁점주택”라 하고 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축․취득하여 소유하다가 2016.11.18. 쟁점부동산, 쟁점도로 및 쟁점농지를 AAA(이하 “매수인”이라 한다)에게 OOO원에 양도하면서 매매계약서 특약사항에 쟁점부동산, 쟁점도로, 쟁점농지 각각의 매매가액을 OOO원, OOO원, OOO원으로 구분 기장하고 그 매매가액을 양도가액으로 하여 2017.1.26. 2016년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산, 쟁점도로, 쟁점농지(이하 “쟁점부동산 등”이라 한다)의 양도가 토지와 건물 등을 일괄양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에 해당한다고 보아 소득세법 시행령 제100조 제2항 에 따라 쟁점부동산의 양도가액 OOO원을 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 2022.5.11. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.6.16. 이의신청을 거쳐 2022.10.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산, 쟁점도로, 쟁점농지는 비록 연접해 있기는 하나 그 현황과 사용 실태 등이 완전하게 다른 각각 별도의 독립된 부동산이다. 즉 쟁점부동산은 단독주택과 그 부속토지로 구성되어 있는 주거용이며 쟁점도로는 지목이 도로(8미터 미만)로서 사도(私道)이고 쟁점농지는 지목이 전(田)으로서 농지로 사용되는 등 각 개별부동산은 약 20년간 개별․독립적으로 사용되다가 개별적으로 양도되었다. 또한 청구인은 매수인과 매매계약서를 작성하면서 “1. 부동산의 표시”란에 명백하고도 분명하게 위 3개의 부동산을 구분하여 구체적으로 표시하였고 매매가액도 특약을 통하여 별도로 구분 기장하였다. 청구인은 최대한 매매금액을 높이기 위하여 노력하였고 이에 반해 매수인은 최대한 낮추기 위해 노력하는 등 쟁점부동산, 쟁점도로, 쟁점농지의 일괄 거래는 약 1개월 이상의 치열한 당사자간 협상을 통해 진행하였으며 매수인은 OOO의 확인을 받으면서까지 3개 부동산의 개별 매매가액을 산정하였는데 청구인과 매수인이 매매가액을 산정한 근거는 다음과 같다. 첫째 쟁점부동산은 19번 지방도(12미터)에 접하면서 OOO 인근에 위치한 점, 정상적인 대지 위에 조경이 되어 있는 점, 현재 안정적인 주거용 주택으로 사용되고 있는 점, 인근 부동산(OOO 소재 주택 157.62㎡, 부속토지 663㎡)의 2016.10.4. 매매가액이 OOO원인 점 등을 고려하여 그 가액을 OOO원으로 결정한 것이다. 둘째 쟁점도로는 주택과 대지에 접해 있는 점 등을 고려하여 매매가액을 OOO원으로 정하였다. 셋째 쟁점농지는 현재 농지로 사용되고 있는 점, 19번 지방도에 직접 연결이 어려운 점, 그 밖에 경사도 등을 반영한 대지 조성 공사비, 지목 변경에 따른 취득세 및 대체 조성비, 인허가 비용 등과 인근 부동산(OOO 등)의 매매가액을 고려하여 매매가액을 OOO원으로 결정하였다. 이와 같이 청구인과 매수인은 개별부동산의 현황과 특수성, 인근 매매사례가액을 종합적으로 감안․협의한 결과 개별부동산의 매매금액에 대하여 합의할 수 있었던 것이다. 처분청은 개별부동산의 매매가액을 기준시가로 안분하였는데 정부가 시행한 개별공시지가 및 개별주택가격 공시제도가 부동산 시장의 시세를 제대로 반영하지 못하고 있는 점을 감안하면 실제거래가액을 부인하고 기준시가로 안분하는 것은 부당하다 할 것이다. 또한 처분청은 청구인이 양도소득세를 회피할 목적으로 쟁점부동산 등을 임의로 구분하여 양도하였다고 하나 청구인은 위와 같이 매수인과 치열한 협상과정을 거치고 인근 부동산의 매매사례가액을 참고하여 공정한 가액으로 매매계약을 체결하는 등 어떠한 경우에도 조세를 회피하기 위하여 임의로 구분 양도한 사실이 없다. 대법원은 토지 및 건물에 대한 매매계약 당시 거래상대방과 토지와 건물에 대한 대금을 별도로 정하였기 때문에 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당하지 않는다고 판시(대법원 2016.9.9. 선고 2016두44988 판결, 참조)한 바 있다. 청구인도 쟁점부동산 등을 구분하여 거래하면서 위와 같이 거래금액 결정에 합리성이 있었고, 거래 부동산별 이용실태의 차별성이 있었으며, 거래 부동산별 개별성 등이 입증되므로 매매계약서 상의 개별부동산의 매매가액을 인정하여야 한다. 따라서 처분청이 개별부동산의 특성과 부동산 시장의 가격 형성에 따른 실지거래가액을 부인하고 단순하게 쟁점부동산 등이 연접해 있고 매매계약이 동시에 체결되었다는 형식만으로 일괄양도한 것으로 보아 매매가액을 기준시가를 안분하여 과세한 것은 위법․부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제100조 제2항 은 “양도가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다”고 규정하고 있는바 소득세법 제100조 제3항 의 입법취지는 “자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지”에 있음에 비추어 볼 때 토지와 건물 등을 가액 구분 없이 양도한 경우뿐만 아니라 계약서 등 증빙서류에 가액의 구분이 되어 있기는 하지만 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행에 현저히 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함된다 할 것이다. 또한 토지와 건물 등을 함께 양도하는 경우 양도소득의 계산을 위하여 자산별로 구분하여 기장한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30 이상 차이나는 경우에는 토지와 건물 가액이 불분명한 때로 보는 것으로 규정하여 단순한 추정규정이 아니라 간주규정 형태를 취하면서 예외를 허용하는 단서를 규정하지 않고 있다할 것(대법원 2020.11.5. 선고 2020두 42798판결, 참조)이다. 자산별로 구분하여 기장한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30이상 차이가 있는 경우 가액 구분이 불분명한 때로 보아 개별사안에 대한 고려 없이 일률적으로 안분계산을 하도록 정한 것은 계약서 등 증빙서류에 가액의 구분이 되어 있으나 그것이 당사자의 진정한 합의에 기한 것인지 조세회피 목적으로 그와 같이 기재한 것인지를 명확히 입증하기가 어렵다는 사정을 감안하여 소득세법 제100조 제3항 의 “토지와 건물 가액이 불분명한 때”의 판단기준을 명확히 하려는 취지로 이 건의 경우 토지와 건물 등을 일괄양도하면서 그 가액을 구분하기는 하였으나 구분한 가액이 위와 같이 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우로서 “토지와 건물 가액이 불분명한 때”에 해당한다. 청구인과 매수인이 작성한 매매계약서에는 쟁점부동산 등의 매매대금으로 합계 OOO원이 기재되어 있으며 특약사항으로 각 부동산별 매매대금을 기재하였으나 각 자산의 공시지가 및 개별주택가격 등 각 자산의 매매대금에 대한 산정근거는 기재되어 있지 않다. 청구주장에 의하면 매수인은 자신이 운영 중인 기존 공장을 확장하기 위하여 연접해 있는 쟁점부동산 등을 매수한 것으로 사회통념에 비추어 연접한 부동산을 일괄매수한 것으로 봄이 타당하고 매수인이 금융기관 대출을 위하여 기업은행의 확인을 받아 쟁점부동산의 개별금액을 산정하였다는 주장 또한 객관적인 근거서류가 없는 등 그 신뢰성을 담보할 수 없다. 쟁점부동산 등은 연접한 단독주택 및 부수토지, 도로, 농지(전)로서 청구인은 각 부동산의 현황과 사용실태에 따라 시세를 반영하고 매수인과 합의하여 매매가액을 각각 산정하였다고 주장하나 양도 자산의 특성상 각각의 시세는 거래당사자간의 주관이 개입될 수밖에 없는 것으로 매매사례가액 또는 감정가액 등 객관적인 가액이 없는 이상 청구인이 구분 기재한 가액은 소득세법 제100조 제3항 의 “토지와 건물 가액이 불분명한 때”로 판단된다. 따라서 양도 당시 기준시가에 의하여 안분계산한 가액과 청구인이 신고한 양도가액은 100분의 30 이상 차이를 보이므로 소득세법 제100조 제3항 에서 정한 “토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때”에 해당하여 처분청이 같은 법 제100조 제2항 규정에 의거 기준시가 등을 고려하고 안분계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 일괄양도한 쟁점부동산 등의 양도가액 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 매수인은 2016.10.8. 쟁점부동산 등에 대한 1건의 매매계약을 체결하였으며 동 매매계약서 안에는 아래와 같이 쟁점부동산, 쟁점도로, 쟁점농지에 대한 내용이 기재되어 있다.

1. “1. 부동산의 표시” 중 “소재지”란에는 쟁점부동산, 쟁점도로, 쟁점농지의 소재지, 지목, 면적이 각각 구분 기재되어 있고, 소재지 하단의 “토지”란에는 전체 토지의 지목과 면적이 기재되어 있다.

2. “2. 계약내용”에는 쟁점부동산 등의 총 양도가액은 OOO원으로 계약금 OOO원은 계약 시에 청구인이 영수하였고 잔금 OOO원은 2016.11.18.에 지불하는 것으로 기재되어 있다.

3. “특약사항” 중 “1. 필지별 매매대금”에는 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원으로, 쟁점도로의 양도가액이 OOO원으로, 쟁점농지의 양도가액이 OOO원으로 각 구분 기재되어 있다.

4. “특약사항 4.”에는 분할 및 잔금날짜변경으로 계약서 잔금일에 재작성된 것으로 기재되어 있고 하단의 “중개업자”란에는 당사간 계약으로 기재되어 있다. (나) 항공사진 등에 의하면 쟁점부동산, 쟁점도로, 쟁점농지는 모두 연접하는 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택의 건물등기사항증명서(아래 <표1> 참조)에는 2016.11.18.(양도일 현재) OOO이 매수인을 채무자로, 쟁점부동산 전체를 공동담보로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정된 것으로 기재되어 있다. <표1> 쟁점부동산의 등기사항증명서 기재내용 ㅇㅇㅇ (라) 쟁점부동산 등의 양도일 현재(2016.11.18.) 쟁점부동산의 신고가액과 안분가액의 차이는 아래 <표2>와 같으며, 이때 청구인은 쟁점부동산에 대하여 1세대1주택 비과세로 신고하였다. <표2> 쟁점부동산 등의 신고가액과 안분가액의 차이 ㅇㅇㅇ (마) 청구인이 제출한 쟁점부동산 등 인근 부동산의 매매사례가액 관련 자료는 아래 <표3>, <표4>와 같다. <표3> 쟁점부동산 관련 매매사례가액 ㅇㅇㅇ <표4> 쟁점농지 관련 매매사례가액(용도지역: 계획관리지역) ㅇㅇㅇ (바) 소득세법이 2015.12.15. 법률 제13558호로 개정(2016.1.1.부터 시행)되면서 제100조 제3항이 신설되었는데 그 개정취지는 “자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지”에 있는 것으로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 등을 구분․거래하면서 각각 거래금액 결정에 합리성이 있었고 거래 부동산별 이용실태의 차별성이 있었으며 거래 부동산별 개별성 등이 입증되므로 매매계약서 상의 개별부동산의 매매가액을 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 제100조 는 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하려는 것이 그 입법취지로 제3항에서 납세자가 토지ㆍ건물 등을 함께 양도하는 경우 양도소득 계산을 위하여 자산별로 구분기장한 가액이 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30 이상 차이가 나는 경우는 “토지와 건물 가액이 불분명한 때로 본다”고 하여 단순한 추정규정이 아니라 간주규정 형태를 취하면서 예외를 허용하지 않고 있는바(대법원 2020.11.5. 선고 2020두42798 판결, 같은 뜻임), 쟁점부동산은 주택과 그 부속토지로서 청구인이 양도소득세 신고 시 양도가액을 OOO원으로 하여 1세대1주택 비과세로 신고함에 따라 기준시가로 안분하였을 경우에 비교하여 비과세 혜택을 과다하게 받은 경우에 해당하여 결국 조세를 회피한 결과가 초래되었다 할 것이고, 청구인이 신고한 양도가액(OOO원)과 기준시가로 안분계산한 가액(OOO원)이 100분의 30 이상 차이가 나고 있으므로 소득세법 제100조 제3항 에서 규정하고 있는 “토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 때”에 해당한다 할 것이며, 그렇다면 같은 법 제100조 제2항에 따라 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산함이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산 등의 양도가액을 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.