청구인은 쟁점부동산과 관련하여 부동산매매업으로 사업자등록을 하지는 않았으나, 부동산컨설팅업체 등에게 고액의 컨설팅 및 광고수수료를 지급하여 쟁점부동산에 대한 광고 및 분양, 임대를 진행하는 등 이는 부동산매매에 대한 사업목적을 대외적으로 표방한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인은 쟁점부동산을 분할하여 201ㅇ년 78개호, 201ㅁ년 18개호, 201ㅇ년 6개호, 20ㅇㅇ년 9개호를 각각 양도하였는데, 이는 수익을 목적으로 하고 있고, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성 및 반복성이 있다고 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산의 거래로 인한 소득을 소득세법상 사업소득으로 보아 청구인에게 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산을 분할·양도하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 순수 임대만을 목적으로 2003년도에 취득하여 13년간 변동 없이 임대목적으로만 사용하였고, 쟁점부동산의 양도 전·후에 별도의 매매용 부동산을 취득하거나 양도한 사실이 없었다. (나) 청구인은 식당운영 등에 있어서 손실이 많이 발행함에 따라 부득이 쟁점부동산에 근저당을 설정하고 대출을 실행하는 과정에서 근저당 설정금액이 과다한 것에 세입자들이 불안감을 느끼기 시작하였고, 이러한 불안감은 신규 세입자가 지속적으로 줄어드는 악순환의 고리가 되었으며, 결과적으로 많은 공실상태로 이어지게 되었다. 이후 기존 세입자가 계약만료로 보증금 반환을 요구하였으나, 보증금을 반환할 수 없는 상태까지 자금사정이 악화되어 가압류를 당하는 사태와 공실이 가속화 되는 최악의 상황에 직면하게 되었다. (다) 쟁점부동산의 임대보증금은 2010년도 OOO원에서 2015년 OOO원으로 급감하였고, 월 수입임대료로 2010년도 OOO원에서 2015년도 OOO원으로 급감한 상태였는데, 이렇게 자금사정이 급격히 악화되어 있던 상황에서 월 OOO원의 월세를 지불하고 있던 1·2층 세입자가 재계약을 하지 않겠다고 통보함에 따라 지급이자를 변제하지 못하여 OOO원의 차입금에 대한 상환압박을 받게 되었고, 최악의 경우 쟁점부동산이 경매처분을 당할 수도 있는 상황이었다. (라) 청구인은 쟁점부동산이 경매처분 되는 최악의 상황을 피하고자 쟁점부동산을 매각하려 하였으나, 공실이 많은 상태에서 임대료 수입 또한 적은 관계로 매수 희망자가 없었고, 희망자가 있다 하더라도 매수가격의 제시액이 터무니없이 적어 그 가격으로는 대출금 상환 및 보증금 변제도 불가능한 수준이었으므로 매우 곤란한 상황에 직면하고 있었던 것이다. (마) 쟁점부동산이 오랫동안 매각되지 않음에 따라 금융비용 부담이 가중되는 어려운 상황 속에서 쟁점부동산의 매각대금이 고액인 관계로 거래가 성사되지 않는다는 판단을 하였고, 쟁점부동산을 분할하여 매각하면 거래도 용이하고 대출금과 보증금의 완전변제도 가능할 듯하여, OOO에 분할양도 대금으로 차입금상환 등의 약속을 하고, 2015.5.7. OOO원을 대출받아 기존의 OOO대출금과 보증금 상환 및 분할공사 비용에 충당하였다. (바) 쟁점부동산의 매각과 관련한 부동산거래신고 시 이를 관할하는 지방자치단체에서도 쟁점부동산의 거래가 “분양거래” 인지 “매각거래”인지를 놓고 논란이 많았으나, 결국 매각거래로 최종 판단하였고, 청구인도 매각거래에 따른 행정적 절차를 마무리 하였다.
(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 여러 개의 사무실로 분할하여 양도한 시점만의 행위들을 기준으로 사업목적이 있는 매각행위라 결정하였는데, 이는 대법원 판례 등을 고려하지 아니한 단편적인 판단에 의한 과세결정이므로 취소되어야 한다. (가) 납세자의 특정행위에 대한 과세기준을 정할 때, 그 과세기준은 과세관청 또는 납세자에 유리하거나 불리함에 기준을 둬서는 안 될 것이고, 과세기준은 항상 일정하고 예측가능하게 적용되어야 하는데, 부동산임대업에 사용하던 부동산을 매각하였을 경우, 대부분의 사례에서 과세관청은 양도소득으로 과세하고 있다. (나) 대법원은 “부동산의 양도로 인한 소득이소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다”고 판시하고 있다(대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 판결, 대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결 등, 같은 뜻임). (다) 청구인은 음식점을 전문적으로 운영하면서 임대사업을 병행하였을 뿐, 부동산개발·매매 등의 사업을 영위해 본 사실이 전혀 없고, 쟁점부동산을 매각한 이후 쟁점부동산 이외에 다른 부동산을 매각하거나 개발한 사실도 없다. 즉 청구인은 쟁점부동산의 매각거래 이외에 다른 부동산을 개발·분할·매각한 사실이 없다. (라) 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 분할·양도하는 시점까지 약 13년간 임대목적으로만 사용하였음에는 처분청도 이견이 없다. 따라서 쟁점부동산은 취득시점부터 판매목적이 아닌 임대목적의 부동산이었음을 알 수 있고, 보유기간 동안 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후, 부동산임대업에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고·납부하였으므로 매매차익만을 기대하여 부동산을 매매하는 등의 사업목적은 없었음이 분명하다. (마) 규모가 커서 매각에 어려움이 많았던 건물을 부득이 여러 개로 분할하는 과정을 거친 후 양도하였기에 양수자가 다수일 수밖에 없었고, 따라서 양도계약도 수십차례에 걸쳐서 행하여졌던 것일 뿐이며, 청구인은 쟁점부동산 이외의 부동산을 계속적·반복적으로 매매한 사실이 없으므로 하나의 부동산을 여러개로 분할 등기하여 양도한 사실만으로 각각의 거래를 사업목적의 거래로 보는 것은 부당하다.
1. 임대사업 목적에 사용하던 쟁점부동산이 경매처분 되기 직전의 위기속에서 쟁점부동산을 조속히 매각하여야 했고, 매각대금 또한 일정 금액 이상 확보되어야 했기에 부득이 쟁점부동산을 분할·개량할 수밖에 없었다. 또한 조속하고 원활한 매각과 임대를 위해서 일정부분 광고에 의지하는 것이 일반적인 것이고, 중개수수료(컨설팅수수료)도 일반적인 수준보다는 고액을 지불할 수밖에 없었던 상황이었기에 그러한 사실만으로 사업목적이 있었다고 보는 것은 부당하다.
2. 아울러 부동산임대업에 사용하던 하나의 부동산을 여러개로(100개 이상) 분할하였기 때문에 매매행위가 여러 번 반복될 수밖에 없었고, 같은 과세기간에 전부 양도되지 아니하여 몇 년에 걸쳐 양도할 수밖에 없었던 상황이었음에도 이를 사업목적의 양도행위로 보는 것은 부당하다. (바) 청구인의 쟁점부동산과 관련된 일련의 양도행위는 임대사업에 사용하던 하나의 부동산에서 파생되어 발생된 것이고, 쟁점부동산 이외에 다른 부동산을 반복적으로 매각·분할·개발했거나, 부동산매매업 등의 사업을 영위한 사실이 없었으므로 ‘그 판단을 할 때에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다’는 대법원 판례에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 양도에 따른 소득은 사업소득으로 볼 수 없다.
(1) 청구인은 쟁점부동산 외에 다른 부동산을 개발·분할·양도한 사실이 없고, 쟁점부동산만을 분할·양도하였기 때문에 개발행위가 없었으며, 계속적·반복적이지 않다고 주장하나, (가) 청구인은 2016년 쟁점부동산을 대수선하여 각 호실을 사무실로 분할하였는데, 그 대수선 정도가 기둥과 외벽 밖에 없었던 공실을 각 호별로 사무실로 개조하였고, 그 비용도 취득가액의 33%에 달하는 만큼 개발행위가 있었다고 봄이 타당하다. (나) 아울러 각 호실별로 광고 등을 통하여 전국적으로 매수자를 찾아내었고, 계약서의 작성 및 대금 수취, 등기, 분양업체와의 수수료 정산 등 모든 법률적인 행위가 각 호별로 이루어졌으므로 78건의 양도로 보아야 하며, 계속적·반복적으로 보아야 한다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 장기간 임대사업에 이용하다 보유차익을 얻기 위해 분할·양도한 것으로 사업성이 없다고 주장하나, (가) 청구인은 쟁점부동산을 고액을 들여 100여개호의 사무실로 개조한 후, 부동산컨설팅 업체와 분양대행계약서의 작성 및 고액의 수수료를 지급하는 등을 통해 쟁점부동산을 분할·양도하였고, 광고 등을 통해 쟁점부동산을 분할·양도하고 있다고 전국적으로 광고를 하였으며, 인근 중개사사무소에 내놓아 신축상가를 분양하고 있는 것으로 광고하고 있다. (나) 이는 청구인이 단순히 보유차익을 얻으려는 목적보다는 쟁점부동산에 2016년 단기간 고액의 투자를 하여 분양대행업체에 고액의 수수료를 지급하고, 자신의 이익을 최대한 높이는 수익 활동의 목적이 있었음을 알 수 있다.
(1) 소득세법 제4조(소득의 구분) ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.
1. 종합소득: 이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것
제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. (단서 생략)
20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제80조(결정과 경정) ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. 제143조(추계결정 및 경정) ① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우 ※ 소득세법 기본통칙 64-122···1(부동산매매업 등의 업종구분)
① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.
2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
(3) 부가가치세법 제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
(4) 부가가치세법 시행령 제3조(용역의 범위) ① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업은 제외한다.
② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다. (5) 부가가치세법 시행규칙 제2조(사업의 범위) ② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2003.3.31. OOO대지 OOO㎡를 취득하고, 2004.3.10. 지상에 건물 OOO㎡(지상 8층, 지하 3층)을 신축하여 임대사업을 영위하였는데, 2011.11.17. 쟁점부동산의 지상 4∼5층을 고시원으로 변경하였고, 사업자등록증 상 부업종(서비스/고시텔)을 추가하였다. (나) 국세청 전산자료에서 확인되는 청구인의 사업이력과 쟁점부동산에 대한 2010∼2015년 임대료 신고내역은 아래 <표1>·<표2>와 같다. <표1> 청구인의 사업이력 <표2> 쟁점부동산에 대한 2010∼2015년 임대료 신고내역 (단위: 천원) (다) 쟁점부동산과 관련한 청구인의 대출금 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점부동산과 관련한 대출금 내역 (단위: 백만원) (라) 청구인은 2016년 쟁점부동산에 대해 리모델링을 하고, 일부를 제2종 근린생활시설에서 업무시설(사무소)로 용도변경하였으며, 쟁점부동산을 지하1층 1개호, 1층 4개호, 2층 2개호, 3층∼6층 각 18개호, 7층 13개호, 8층 11개호 총 103개호로 분할등기(2층 및 지하1층은 2017년, 2021년에 추가로 분할등기)하였는데, 리모델링 공사내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산 관련 2016년 리모델링 공사내역 (단위: 천원) (마) 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 2016.3.28. 등 아래 <표5>와 같이 OOO외 2개 업체와 부동산(컨설팅) 및 매매(분양), 임대대행 계약서를 체결하였고, 인터넷 블로그 등에 홍보물을 게시한 것으로 나타난다. <표5> 부동산(컨설팅) 및 매매(분양), 임대대행 계약 내역 (바) 청구인은 아래 <표6>·<표7>과 같이 2016년 10∼12월 기간 동안 분할된 103개호 중 78개호를 총 OOO원에 양도한 후, 2016.12.30. 등 2016년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 신고·납부하였다. <표6> 2016년 쟁점부동산의 양도 내역 (단위: ㎡, 원) <표7> 청구인의 양도소득세 신고내역 (단위: 원) (사) 처분청은 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 부동산매매업에 의한 사업소득으로 보아 아래 <표8>과 같이 청구인의 2016년 귀속 종합소득세 신고서 상 수입금액인 OOO원에서 쟁점부동산의 양도가액인 OOO원을 가산하여 추계소득금액 OOO원을 계산한 뒤 2022.4.20. 청구인에게 2016년 귀속 종합소득세 OOO원을 결정·고지하였다. <표8> 청구인의 2016년 추계소득금액 계산내역 (단위: 백만원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 거래에 따른 소득은 양도소득이라고 주장하나, 부가가치세법 시행규칙제2조 제2항은 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 부동산매매업으로 사업자등록을 하지는 않았으나, 부동산컨설팅업체 등에게 고액의 컨설팅 및 광고수수료를 지급하여 쟁점부동산에 대한 광고 및 분양, 임대를 진행하는 등 이는 부동산매매에 대한 사업목적을 대외적으로 표방한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인이 2016년에 쟁점부동산 일부의 용도를 변경하고, 고액의 리모델링 공사비를 투입하여 쟁점부동산을 103개호로 분할한 것은 쟁점부동산의 가치를 본질적으로 증대시키는 산업활동으로서의 부동산개발업을 시행한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인은 쟁점부동산을 분할하여 2016년 78개호, 2017년 18개호, 2018년 6개호, 2021년 9개호를 각각 양도하였는데, 이는 수익을 목적으로 하고 있고, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성 및 반복성이 있다고 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산의 거래로 인한 소득을소득세법상 사업소득으로 보아 청구인에게 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.