처분청이 제시한 쟁점부동산의 임차인 전입이력 등에 의하면, 15.6.8.부터 19.6.3.까지 26명의 임차인들이 쟁점부동산에 전입하여 주민등록을 한 것으로 확인되고, 15년부터 19년까지 21명의 임차인들에게 확정일자가 부여된 것으로 나타나는 점, 청구인들은 쟁점부동산을 제2종근린생활시설(고시원)로 사용하였다는 주장을 입증할 만한 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 쟁점부동산은 사실상 주거용으로 사용된 원룸형 주택으로 판단되므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산은 OOO역～OOO역 중간에 교통이 편리한 지역에 위치하고 있으며, 임차인들은 대부분 직장인이고 평균 임대차기간이 1～2년 이상으로 직장인들이 교통과 생활편의를 위해 원룸형 주택을 임차하여 생활한 것으로 판단된다. 또한, 각 호실들의 크기는 4.5∼7평에 이르고 공용시설이 전무하였으며, 외벽에 고시원 간판도 없었던 사실 등을 고려하면 쟁점부동산은 사회통념상 고시원이 아닌 독립된 주거가 가능한 거주형 원룸주택으로 보는 것이 타당하다.
(2) 처분청이 제시한 쟁점부동산에 대한 주민등록 전출입내역과 확정일자 부여내역, 현장사진 등을 살펴보아도 쟁점부동산은 고시원이 아닌 주택으로 사용된 것이 명백하게 확인된다.
(3) 청구인들은 각 호실들에 취사시설이 존재하지 않았고 다만 임차인이 무단으로 전기레인지(인덕션)를 사용한 경우가 있었다고 주장하나, 조사청이 세무조사 당시 현장확인한 결과에 의하면 쟁점부동산 모든 호실 출입문 안쪽에 외출시 인덕션의 전원을 끄고 다닐 것을 안내하는 문구가 부착되어 있었고, 빌트인 인덕션 설명서가 발견되어 취사시설 또한 존재한다는 사실이 입증되므로 위와 같은 청구인의 주장은 설득력이 없다. 쟁점부동산에 실제 거주하였던 임차인들에게 징취한 사실확인서와 월세 계약서에 각 호실 내에 인덕션이 설치된 사실이 기재되어 있고, 조사청에 회신한 모든 임차인들은 취사시설, 싱크대 및 냉장고 등 거주를 위해 필요한 시설들이 모두 구비되어 있었음을 일관되게 진술하고 있다. 또한, 청구인들은 이 건 임대차계약서가 임차인의 편의를 위해 주택임대차계약 형태를 띠고 있지만 실질은 고시원 사용료지급에 대한 계약서라고 주장하나, 처분청이 확인한 임대차계약서에는 에어컨, 냉장고, 인덕션, 세탁기, 책장, 옷장 및 신발장을 제공한다고 명기되어 있고, 계약내용에 보증금과 월세에 별도의 관리비와 청소비를 부담하도록 하고 있으며, 기타사항에 주택임대차보호법에 따르기로 한다는 내용이 기재되어 있고 임차인들이 확정일자를 받은 사실도 나타나, 주택 전월세계약의 전형을 보여주고 있으므로 청구주장은 신빙성이 없다.
(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】
⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(1) 국세통합전산망 조회자료 등에 의하면, 청구인들은 2019.11.13. 쟁점건물을 OOO 지역주택조합에 OOO원에 양도한 후, 쟁점부동산(쟁점건물 지하 1층～지상 2층)은 근린생활시설로 보아 양도소득세를 계산하고, 지상 3층～5층은 1세대 1주택(다가구주택) 비과세를 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다. 조사청은 2022.2.15.부터 2022.3.6.까지 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산은 공부상 용도와는 달리 실제 주택으로 사용된 것으로 보아 관련 자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율을 적용하여 2022.5.16. 청구인들에게 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.
(2) 쟁점부동산의 일반건축물대장상 층별 건축물 현황과 처분청에서 주장하는 실제 용도는 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점부동산 층별 건축물 현황 등 ㅇㅇㅇ
(3) 청구인들은 쟁점부동산이 주택이 아닌 고시원으로 실제 사용되었다고 주장하며 다음과 같은 심리자료를 제출하였다. (가) 쟁점부동산에는 취사시설이 없어 난방형 도시가스만 설치되었고 취사형 도시가스는 설치되지 아니하였다고 주장하며 도시가스 요금 청구내역서를 제출하였는바, 청구내역서의 상품명에 주택용 난방전용이라고 기재되어 있다. (나) 청구인들은 쟁점부동산 임대를 중개한 AAA 및 BBB, 쟁점건물 매수자인 OOO 지역주택조합의 업무대행사 소속직원 CCC의 사실확인서를 제출하였는바, 확인서에는 청구인들이 쟁점부동산을 실제 고시원 용도로 사용하였고 고시원 내부에 취사시설은 존재하지 아니하였으며, 고시원 임대차계약은 임차인들의 요청에 의해 전월세 계약서 형태로 진행하였다는 내용 등이 기재되어 있다. (다) 청구인들은 쟁점부동산 각 호실 내외부 등을 촬영한 사진을 다수 제출하였다.
(4) 처분청은 쟁점부동산의 실제 용도가 고시원이 아닌 주택이라는 의견으로 다음과 같은 심리자료를 제출하였다. (가) 처분청이 제출한 쟁점부동산 현장사진에 의하면 각 호실별로 외출시 인덕션이 꺼졌는지 확인해 달라는 안내 스티커가 부착되어 있고 세탁기, 인덕션, 싱크대, 화장실, 에어컨 등의 시설이 구비되어 있는 것으로 나타나며, 공용시설은 전무한 것으로 나타난다. 또한, 쟁점건물 1층 현관에 호실별 개별 우편함이 설치되어 있고, 건물외부에 호실별 에어컨이 설치되어 있는 것으로 나타난다. (나) 조사청이 세무조사 당시 임차인 6명에게 징취한 확인서에 의하면, 임차인들은 쟁점부동산 호실 내에 조리시설(가스레인지, 인덕션 등), 싱크대 및 냉장고가 설치되어 있었다고 확인한 내용이 나타난다. (다) 처분청이 제출한 쟁점부동산 원룸/투룸 월세 계약서에 의하면, 옵션으로 에어컨, 냉장고, 인덕션, 세탁기, 책장, 옷장 및 신발장을 제공한다고 기재되어 있고, 계약금액은 보증금 OOO원에 월세 OOO원, 관리비 OOO원으로 기재되어 있다. (라) 국세통합전산망 조회자료 등에 의하면, 2015.6.8.부터 2019.6.3.까지 26명의 임차인들이 쟁점부동산에 전입하여 주민등록을 한 것으로 확인되고, 2015년부터 2019년까지 21명의 임차인들에게 확정일자가 부여된 내역이 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산이 제2종근린생활시설(고시원)에 해당한다고 주장하나, 소득세법 제88조 제7호 에 따르면 “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있는바, 이 건 세무조사 당시 촬영된 현장사진, 처분청이 제출한 임차인들의 확인서 및 쟁점부동산 월세 계약서 등에 따르면 쟁점부동산 각 호실별로 세탁기, 에어컨, 인덕션 레인지, 싱크대, 화장실 등 독자적으로 거주하기에 충분한 시설이 구비되어 있는 반면에, 시설 내 별도의 공용시설은 전무한 것으로 나타나는 점, 처분청이 제시한 쟁점부동산의 임차인 전입이력 등에 의하면 2015.6.8.부터 2019.6.3.까지 26명의 임차인들이 쟁점부동산에 전입하여 주민등록을 한 것으로 확인되고, 2015년부터 2019년까지 21명의 임차인들에게 확정일자가 부여된 것으로 나타나는 점, 청구인들이 쟁점부동산을 제2종근린생활시설(고시원)로 사용하였다는 주장을 입증할 만한 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 쟁점부동산은 사실상 주거용으로 사용된 원룸형 주택으로 봄이 타당하므로 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.