청구인이 제시한 매매계약서는 사후에 작성된 것으로 진정한 매매계약서로 인정하기 어렵고 이외 그 대금지급과 관련한 객관적 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 등 실지취득가액에 대한 청구주장이 입증되었다고 보기 어려움
청구인이 제시한 매매계약서는 사후에 작성된 것으로 진정한 매매계약서로 인정하기 어렵고 이외 그 대금지급과 관련한 객관적 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 등 실지취득가액에 대한 청구주장이 입증되었다고 보기 어려움
심판청구를 기각한다.
가. 청구인은 2002.8.10. 취득한 OOO 소재 토지 OOO 및 지상의 건물(지하2층∼지상3층 연면적 OOO, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2017.2.1. OOO원에 양도하면서 2017.3.7. 취득가액을 OOO원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
(1) 처분청은 20년 전의 거래에 대한 금융증빙 만을 청구인에게 요구하면서 객관적인 금융자료가 없다는 이유로 환산취득가액을 일반적으로 결정하였는데, 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원이 사실이다. 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자인 aaa의 2002년도 양도소득세 신고내역을 살펴보면 그 당시 청구인의 취득가액과 일치하는지 여부를 확인할 수 있음에도 이를 게을리 하고 있다.
(2) 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있음에도 처분청은 과세표준의 입증책임을 청구인에게 전가하여 직무를 유기하였고, 청구인에게 사전에 소명기회를 부여하거나 확인절차도 없이 일방적이고 기계적인 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였으므로 이는 중대한 위법 및 절차위반에 해당한다.
(1) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 쟁점계약서가 2002년 당시에는 쓰이지 않은 서식으로(해당서식은 2006년 1월 이후 사용하기 시작한 계약서임) 이를 허위계약서로 보았고, 청구인 또한 신고당시 제출한 쟁점계약서가 취득당시에 작성된 실지 계약서가 아니고 사후에 작성한 계약서임을 인정하였다. 청구인이 제출한 취득가액의 입증서류인 금융증빙 등을 검토한바, 객관적인 신빙성이 결여되어 취득가액을 특정할 수 없어소득세법제97조 제1항 제1호 나목의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 경정·고지하였다.
(2) 처분청은 청구인에게 2022.3.14. 등기우편으로 과세예고통지를 하였고, 이후 청구인은 2022.4.7. 처분청에 과세전적부심사청구서를 제출하였으며, 2022.5.12. 과세전적부심사위원회를 통하여 불채택 결정되어 결정문을 통지받는 등 청구인은 과세예고통지서를 수령한 후, 과세할 내용에 대하여 과세예고기간을 통해 구제를 요청한바, 소명기회를 주지 않았다는 청구주장은 이유 없다.
(3) 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득 확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하는데, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것 일뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요는 납세의무자에게 돌아간다 할 것이고(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조), 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 ‘실지거래가액’이라 함은 거래 당시 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것인바(대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 등 참조), 청구주장과 같이 청구인에게 책임을 전가한다는 것 또한 적정하지 않다.
(4) 청구인이 제출한 증빙에 대해 살펴보면 다음과 같다. (가) 청구인은 OOO원의 영수증(발행일: 2002.8.7. 발행인: aaa 代bbb, 내역: OOO 계약금 및 중도금)을 제시하며 쟁점부동산의 계약금 및 중도금으로서 각종 세금 및 개인채권자들과의 채무조정으로 사용되었음을 주장하나, OOO원의 금융내역과 각종 세금의 상환 등에 따른 지급근거, 개인채권의 존재 및 그 상환과 관련한 금융 및 관련증빙이 전혀 없는 상태에서 수기로 작성한 영수증 1부만을 제시하였다. (나) 청구인은 청구인 명의의 OOO 통장사본 2장을 제시하며 여기에 표기된 2002.11.1. 대체입금 대출금 OOO원, 2002.11.1. 현금출금 OOO원을 근거로 은행대출을 받아 같은 날짜에 현금출금하여 근저당권자인 OOO에 각각 OOO원, OOO원의 근저당을 말소함으로써 당해 현금출금액이 잔금으로 사용되었다고 주장하나,
1. 고액의 부동산 대금을 지급하면서 현금을 출금하였다는 통장내역만으로 잔금이라는 주장은 신빙성이 없고, 설령 현금이 출금된 후 같은 날짜에 근저당이 해지되었다 하더라도 거래 상대방의 수령·해지 등과 관련한 최소한의 객관적인 증빙을 확인할 수 없다.
2. 또한 제시된 약정서에 따르면 OOO 일대의 부동산의 매매 및 대출 등의 업무를 ccc과 bbb가 전체적으로 계획한 것으로 보이고, 일대의 부동산들이 공동 근저당으로 얽혀있어 청구인의 당해 대출 및 현금출금이 오롯이 쟁점부동산의 거래에 사용되었다고 특정하기 어려우며, 나머지 지급금액에 대한 입증서류로 금융증빙이 아닌 개인이 발급한 입금표 등으로서 거래금액의 신빙성을 담보할 수 없는 등 쟁점부동산의 실지거래가액을 산정할 수 없는 점을 볼 때, 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 봄이 타당하며소득세법제97조 제1항 제1호 나목의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 필요경비로 양도가액에서 공제하도록 규정하는바, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 경정·고지함은 타당하다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 쟁점부동산의 전 소유자인 aaa의 확인서와 aaa의 위임인인 ccc과 bbb와의 약정서는 아래 <표3>·<표4>와 같다. <표3> 쟁점부동산의 전 소유자(aaa) 확인서 ◯◯◯ <표4> ccc과 bbb의 약정서 ◯◯◯
2. 청구인은 쟁점부동산의 계약금 및 중도금의 증빙으로 수기로 작성한 아래 <표5>의 영수증과 입금증 3매를 제출하였다. <표5> 쟁점부동산의 계약금 및 중도금에 대한 영수증 ◯◯◯
3. 청구인은 쟁점부동산의 잔금을 OOO 대출로 지급하였다며 아래 <표6>의 통장사본을 제출하였다. <표6> 쟁점부동산의 잔금 관련 통장사본 ◯◯◯ 4) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 2002.8.10. 매매를 원인으로 소유권이 전소유자 aaa에서 청구인으로 변경되었고, 2017.2.1. 매매를 원인으로 소유권이 청구인에서 ddd으로 변경된 사실이 나타나고, 쟁점부동산에 대한 2002.8.10. OOO이 설정한 근저당 최고액은 OOO원으로 기재되어 있으며, 2002.11.1. 기존 근저당권[채무자: aaa(OOO원), eee(OOO원), 근저당권자: OOO]이 말소된 것으로 나타난다.
5. OOO지점장의 의뢰로 2009.1.6. ㈜OOO법인이 작성한 감정평가서에 따르면 2009.1.6. 기준으로 쟁점부동산의 감정가액은 OOO원인 것으로 나타난다. (라) 쟁점부동산 중 토지에 대한 개별공시지가 현황은 아래 <표7>과 같다. <표7> 쟁점토지에 대한 개별공시지가 현황 ◯◯◯
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서 상 기재된 매매가액이 쟁점부동산의 실지취득가액이므로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 위법·부당하다고 주장하나, 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한, 위 각 매매계약서 상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하지만, 그 증빙서류로 제출한 부동산매매계약서의 진정성립을 인정할 증거가 없는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그 계약서의 기재만으로는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것인데(대법원 1997.6.27. 선고 96누5810 판결 등, 같은 뜻임), 이 건의 경우, 쟁점계약서는 취득 당시(2002.8.10.)가 아닌 사후에 작성된 것으로 쟁점부동산에 대한 취득계약서의 원본을 확인할 수 없고, 쟁점계약서의 기재내용도 중개사가 없으며 검인계약서도 아니어서 청구인이 제시한 쟁점계약서를 진정한 매매계약서로 단정하기 어려운 점, 쟁점계약서 상 계약금과 중도금인 OOO원에 대한 지급증빙으로 청구인은 2002.8.7. 수기로 작성한 영수증 등을 제출하였는바, 청구인이 쟁점부동산의 계약금과 중도금을 현금으로 지급한 것으로 보이는데 이에 대해 인출내역 등의 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하는 점, 청구인이 주장하는 실지취득가액은 기준시가 등에 비추어 다소 고액인 것으로 보이고, 청구인이 제출한 확인서 및 약정서 등만으로 청구주장이 입증되었다고 보기 어려우며, 이 외 청구주장을 입증할 수 있는 금융증빙 등 객관적이고 구체적인 자료가 제시되지 않은 점 등에 비추어, 처분청이 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.