청구인은 별도의 계약서 및 별도의 대금지급 외 별 다른 소명을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지를 같은 매수인에게 2회에 걸쳐 매매할 특별한 이유가 확인되지 아니하므로 이를 독립된 거래라고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지1·2 의 거래를 하나의 거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
청구인은 별도의 계약서 및 별도의 대금지급 외 별 다른 소명을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지를 같은 매수인에게 2회에 걸쳐 매매할 특별한 이유가 확인되지 아니하므로 이를 독립된 거래라고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지1·2 의 거래를 하나의 거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지를 매도하기 위하여 2020년 2월 경 OOO공인중개사사무소에 매물을 등록한 이후 3월 중순 경 매수의사를 밝힌 BBB에게 쟁점토지 중 일부인 쟁점토지1을 매매하되 그 소유의 형태는 구분소유적 공유관계로 하기로 하고, 위 공인중개사사무소에서 쟁점토지1에 대한 매매계약을 체결하였다. 이후 2021년 1월초 공인중개사로부터 BBB이 쟁점토지2에 대해서도 매수의사 있다고 하여 쟁점토지2에 대해서도 바로 매매계약을 체결하였다. 이와 같이 청구인은 공인중개사의 중개를 매개로 쟁점토지1·2 매매를 각각 하였고, 쟁점토지를 일괄로 매매하기로 한 적도 없으며, 일괄 매매계약서를 작성한 사실도 없고, 각각의 매매계약서에 따라 명시된 날짜에 BBB로부터 매매대금을 정상적으로 지급받았다.
(2) 쟁점토지1·2의 매매계약을 실질적 하나의 거래로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 아래와 같은 이유로 타당하지 아니하다. (가) 조세의 부과처분은 헌법에 규정된 조세법률주의에 따라 법률에 근거하여 과세하여야 하고, 재산의 매매 등에 있어 납세자의 경제적 선택에 따른 사인간 매매계약은 그 형식과 절차, 실제로 대금을 수수한 시점이 계약서와 일치한다면 사적자치의 원칙에 따라 그 계약내용을 그대로 인정하여야 하며, 사적자치의 원칙 및 법률에 규정된 바에 따라 한 별개의 계약을 부인하기 위해서는 처분청이 이를 입증하여야 하나 처분청은 이를 무시하고 청구인의 감면세액이 증가하였 다는 이유로 이를 하나의 거래로 보아 청구인에게 부당하게 과세하였다. (나) 쟁점토지를 분할등기하여 매매를 할지 지분만을 이전한 후 내부적으로 구분소유적 공유관계로 소유할지 여부는 전적으로 당사자들의 의사에 달려있고, 청구인은 CCC의 사정으로 인하여 쟁점토지1만을 매매하면서 내부적으로 구분소유적 공유관계로 소유하기로 약정하여 매매대금을 OOO원으로 하여 계약을 체결하였으며, 이는 현행법상 합법적인 계약에 해당하므로 이러한 구분소유적 공유관계를 설정하는 계약을 부인하기 위해서는 처분청이 이에 대한 구체적인 근거를 제시하며 증명하여야 함에도 그러하지 아니하였다. (다) 소득세법은 자산의 취득시기와 양도시기를 명확하게 규정하고 있고, 현행법상 토지의 지분매매가 가능하므로 청구인의 경우처럼 쟁점토지를 외관상 분할하는 분할등기를 거치지 않고 지분만을 이전하여 외관상 공유하는 것으로 소유권을 이전하고 이를 등기한 경우 이를 하나의 양도로 인정하여야 함에도 쟁점토지1·2의 양도를 하나의 거래로 보는 것은 법률상 근거가 없는 판단에 해당하고, 양도시기에 절차적 하자가 없는 한 각 양도건별로 소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 대금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 양도일로 보아야 한다. (라) 절세란 세법이 인정하는 범위 내 합리적으로 세금을 줄이는 행위를 말하고 탈세란 고의로 사실을 왜곡하는 등 불법적인 방법을 통해서 세금부담을 줄이려는 행위를 말하는 것으로 쟁점토지 매매계약은 당초부터 절세나 탈세를 고려하지 않은 계약이고, 청구인이 조세를 포탈할 목적이었다면 허위계약서를 작성하더라도 부동산 매매대금은 일시에 모두 지급받았어야 할 것인데 계약서에 따라 중도금, 잔금을 지급받았으며, 처분청은 세무조사 당시 거래당시 정황이나 거래방법, 매매대금의 지급시기 등을 고려하지 않고 추정만으로 판단하였는바, 국세기본법제14조 실질과세원칙을 적용하면서 확장해석이나 유추적용에 의해 사실관계를 확정하여 과세하는 것은 행정편의적 발상에 기인한 것으로 이는 조세법률주의 원칙상 허용될 수 없고, 납세의무자는 경제활동을 함에 있어 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으며, 법원은 그것이 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 하고, 쟁점토지1·2의 계약에 있어 계약서의 작성, 금전의 지급시기 등이 개별적이었다면 그 행위 자체로 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라 하더라도 이를 무효로 보아서는 아니된다고 판시(대법원 1999.11.9. 선고 98두14082 판결 등, 참조)하고 있으므로 이 건 처분은 취소하는 것이 타당하다.
(1) 청구인은 BBB에게 쟁점토지 지분 1/2을 매매하되 그 소유의 형태는 구분소유적 공유관계로 하기로 하였고 2021년 1월초 BBB가 나머지 지분에 대해서도 매수의사를 표시하여 매매계약을 체결하였다고 주장하나, 구분소유적 공유관계란 여러 사람이 내부적으로는 하나의 부동산을 위치, 면적 등을 특정하여 구분하여 소유하기로 하면서 공유지분 등기하는 것을 말하나 2020년 경작은 청구인이 한다는 내용 외에 향후 토지를 공유하면서 어떻게 이용할 것인지에 대한 언급이 없고 각자 소유할 지분의 위치를 특정하거나 특정하기 위한 시도도 일체 보이지 않는다.
(2) 청구인은 지분별로 각각 다른 시점에 매매계약을 체결하였고 각각의 계약에 따라 계약서에 명시된 날짜에 BBB로부터 매매대금을 정상적으로 지급받았으므로 각각 독립된 거래라고 주장하나, BBB는 2020.3.5. 쟁점토지와 DDD 소유 지분 토지 전체의 거래대금인 OOO원의 계약금이라고 할 수 있는 OOO원의 수표를 발행한 사실이 있고, 이날 발행된 수표 중 OOO원은 2020.3.5. 당일 청구인에게 지급되고, OOO원은 쟁점토지1 매매계약서 작성일인 2020.3.26. 청구인이 자기계좌에 입금된 정황이 확인되며, 같은 날 DDD 계좌에 OOO원의 수표가 입금되나 이 시기에 BBB의 금융거래내역은 확인되지 아니한다. 또한 2021.1.6. 쟁점토지2 잔금지급일에 지급받은 OOO원 중 OOO원은 쟁점토지1의 잔금지급일인 2020.10.13. BBB가 발행한 수표임이 금융조회를 통해 확인되는바 2021년 1월 초에 BBB가 쟁점토지2의 매수의사를 표시하여 별도로 계약이 이루어졌다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다.
(3) 이와 같이 사실상 쟁점토지와 DDD 소유 토지 거래대금 합계액 OOO원의 계약금 10%를 쟁점토지1 계약일에 모두 지급받은 점, 쟁점토지1·2의 계약서의 내용대로 대금지급이 이루어지지 않았고, BBB가 수표를 발행한 날과 청구인 계좌에 위 수표가 입금된 날이 크게 차이나고 있는 점, 쟁점토지2의 거래가 계약과 잔금이 동시에 이루어지는 등 통상의 거래형태를 벗어난 비정상적인 거래의 형식을 취하고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지1·2의 거래는 하나의 거래를 형식상 2회의 계약과 잔금청산을 통해 둘로 나눈 것에 불과하다고 봄이 상당하므로 처분청이 쟁점토지2의 잔금청산일을 쟁점토지의 거래일로 보아 양도소득세 감면세액한도 1억원 및 소득을 합산하고 42%의 세율을 적용하여 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부 증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(4) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지는 OOO 소재 답 2,922㎡ 중 3분의 2 지분(면적 1,948㎡)으로 청구인은 이를 2012.9.26. 부(父) AAA로부터 증여받았고, 같은 날 AAA는 나머지 3분의 1 지분을 청구인의 동생 DDD에게 증여하였으며, 청구인은 2020.3.26. 쟁점토지1을 BBB에게 매매를 원인으로 2020.10.13. 소유권 이전등기하였고, 같은 날 DDD도 자기의 지분 전부를 BBB에게 소유권이전등기하였으며, 청구인은 2021.1.6. 쟁점토지2를 BBB에게 소유권이전등기한 사실이 나타난다. (나) 쟁점토지1의 매매계약서(2020.3.26.)에 의하면 쟁점토지1과 DDD 소유의 토지가 함께 기재되어 있고, 매도인은 청구인과 DDD, 매수인은 BBB이며, 매매대금은 OOO원으로 부동산의 인도일은 2020.10.13., 계약금 OOO원은 계약시 지불, 중도금 OOO원은 2020.4.10., 잔금 OOO원은 2020.10.13. 지급하고, 특약사항으로 2020년 경작은 청구인이 한다고 기재되어 있으며, 쟁점토지2의 매매계약서(2021.1.6.)에 의하면 매도인은 청구인, 매수인은 BBB이고, 매매대금은 OOO원으로 계약당일을 인도일로 하여 매매대금 전부를 지급하는 것으로 기재되어 있다. (다) 쟁점토지1·2 양도와 관련하여 청구인의 소명과 함께 청구인의 OOO계좌(356-0903-****-*3)에 나타난 대금지급내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지1·2 양도 관련 대금지급내역 ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 아래 <표2>와 같이 쟁점토지1ㆍ2에 대하여 자경농지 감면세액을 각각 적용하여 2020년 귀속 및 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점토지1ㆍ2 모두 2021.1.6. 양도된 것으로 하나의 거래로 보아 감면한도를 1억원으로 하여 2021년 귀속으로 양도소득세를 경정ㆍ고지하였다. <표2> 쟁점토지1·2 양도소득세 신고 및 경정내역 ㅇㅇㅇ (마) 처분청의 양도소득세 조사보고서에 의하면 청구인의 8년 자경은 어느 정도 사실로 보이나, 2020.3.5. BBB는 쟁점토지 및 DDD 소유 지분의 매매대금 합계 OOO원의 10%인 OOO원을 청구인에게 수표로 지급한 이력이 있고, 청구인은 2020.3.5. BBB로부터 지급받은 수표 중 OOO원을 쟁점토지1 계약일인 2020.3.26. 자신의 계좌로 입금한 사실이 확인되며, 쟁점토지2의 잔금일인 2021.1.6. 잔금 OOO원 중 OOO원은 2020.10.13. BBB로부터 지급받은 수표를 청구인 자신의 계좌에 입금한 사실이 확인되므로 쟁점토지1·2의 거래는 사실상 하나의 거래로 자경농지 감면을 추가로 받기 위하여 쟁점토지1·2의 매매계약서를 형식적으로 작성한 것으로 보인다고 기재되어 있다. <표3> 쟁점토지 대금지급과 관련하여 처분청의 확인내역 ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지1․2의 거래가 사적자치의 원칙에 의한 각각의 거래이므로 계약서, 대금지급일 등을 근거로 인정하여 과세기간별로 양도소득세 감면한도를 적용하는 것이 타당하다고 주장하나, 2020.3.5. 쟁점토지 매수자 BBB은 쟁점토지1·2 및 DDD 소유 지분의 매매대금 합계 OOO원의 10%인 OOO원을 청구인에게 수표로 지급한 이력이 있고, 2021.1.6. 쟁점토지2 잔금지급일에 지급받은 OOO원 중 OOO원은 쟁점토지1의 잔금지급일인 2020.10.13. BBB가 발행한 수표임이 금융조회를 통해 확인되는바 2021년 1월 초에 BBB가 쟁점토지2의 매수의사를 표시하여 별도로 계약이 이루어졌다는 청구인의 주장을 인정하기는 어려워 보이는 점, 청구인은 BBB와 구분소유적 공유관계로 쟁점토지1의 지분매매계약을 하였다고 주장하나, 매매계약서에 2020년 경작은 청구인이 한다는 내용 외에 향후 토지를 공유하면서 어떻게 이용할 것인지에 대한 내용 등이 확인되지 아니하는 점, 청구인은 별도의 계약서 및 별도의 대금지급 외 별다른 소명을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지를 같은 매수인에게 2회에 걸쳐 매매할 특별한 이유가 확인되지 아니하므로 이를 독립된 거래라고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지1·2의 거래를 하나의 거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.