청구인이 쟁점건물을 신축한 후 부동산임대사업을 영위하면서 이에 대해 쟁점건물의 취득가액을 장부가액으로 하여 장부에 기장하고 이를 근거로 하여 감가상각비를 계상하여 종합소득세를 신고·납부해온 점, 청구인은 최초 장부가액이 실제와 달리 기재된 것이라 주장만 할 뿐, 실지 취득가액이라는 데에 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로 처분청이 환산취득가액을 부인하고 장부가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점건물을 직접 신축하는 과정에서 주식회사 AAA설을 시공사로 신고하고 면허만 대여받아 직접 공사를 하면서 공사 증빙 등을 갖추지 못해 취득가액이 불분명하며, 쟁점건물의 장부가액인 OOO원은 AAA로부터 수취한 세금계산서상의 금액일뿐 실제 공사비용과 달라 이를 취득가액으로 볼 수 없다. (가) 쟁점건물의 신축당시인 2004년 건설교통부가 고시OOO한 표준건축비는 OOO이고 이를 쟁점건물의 연면적에 적용하면 쟁점건물의 표준건축비는 OOO원이며, 쟁점건물의 실제면적은 건축물대장상의 면적보다 115㎡ 정도 크므로, 이 면적으로 적용하면 OOO원으로 나타나는 바, 조사청이 취득가액으로 산정한 장부가액인 OOO원은 표준건축비의 1/3에 불과하여 이를 취득가액으로 볼 수 없다. (나) 쟁점건물의 신축당시 AAA에서 근무하던 실무직원 AAA은 당시 AAA은 면허만 빌려주었을 뿐 공사를 한 적이 없다고 확인해 주었다. (다) 청구인이 쟁점건물을 신축하면서 공사비에 충당하기 위해 차입하거나 사용한 임대보증금 등은 OOO원으로, 장부가액을 훨씬 초과하고 있어 쟁점 건물의 장부가액은 실제 취득가액이 아님을 알 수 있다.
(2) 과세관청이 납세의무자의 과세표준과 세액을 조사·결정하면서 그 납세의무자가 비치·기장하고 있는 장부의 내용이 사실과 다르거나 부실하여 실지조사결정이 불가능할 때에는 간접자료에 의해 추정할 수 밖에 없고, 세법은 장부의 내용이 사실과 다를 경우 납세자의 재산권 침해를 방지하기 위해 추계방법을 규정하고 있는데도, 청구인의 장부가액이 실제 취득가액에 터무니없이 못 미치는 것이 명백히 확인되어 추계조사결정이 오히려 합리적인 경우에 해당함에도 이를 무시하고 증빙과 금액이 모두 실제와 다르게 기장되어 있는 장부가액으로 결정하는 것은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점건물을 사업용 자산으로 사용하면서 쟁점건물의 장부가액을 OOO원, 감가상각비를 OOO원으로 종합소득세 신고를 하였으므로 쟁점건물의 장부가액을 취득가액으로 보는 것이 타당하다. (가) 청구인은 조사청이 확보한 도급계약서가 실제계약서가 아니라고 주장하나, 청구인이 AAA의 대표이사 BBB에게 2004.1.26. OOO원을 송금한 것으로 보아 도급계약서를 거짓이라고 볼 수 없다. (나) 착공신고일(2003.6.30.)부터 사용승인일(2004.2.20.)까지의 기간 동안 청구인의 금융계좌에서 출금된 전체금액은 OOO원으로 청구인이 취득가액으로 신고한 환산가액(기준시가)인 OOO원과 차이가 큰 반면, 청구인은 별도의 사업용계좌를 신고하지 않아 위 금융계좌에서 출금된 금액 중 공사비용 외 개인적인 사용금액이 포함되어 있다는 사실을 감안할 때 출금액과 장부가액 OOO원의 차이는 크지 않다.
(2) 표준건축비는 건축비에 대한 보조·융자 등의 기준을 표준으로 삼는 건축비를 말하며 정부가 주택의 분양가격을 안정시키기 위해 집을 지을 때 드는 건설비용의 원가를 고시한 것으로, 주택사업등록사업자가 20가구 이상의 주택을 건립해 분양하는 경우 적용하도록 되어 있어, 쟁점건물의 ㎡당 가액이 표준건축비의 1/3이라는 청구인의 주장은 쟁점건물의 환산가액을 취득가액으로 하는 근거가 될 수 없다.
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점건물을 신축하면서, 해당 과세기간 동안 AAA과 CCC사무소로부터 공급가액 합계 OOO원의 세금계산서를 수취하였고, 2004년 귀속 종합소득세 신고시에는 쟁점건물의 취득가액을 OOO원으로 하여 관련 재무제표와 함께 이를 제출하였다. (나) 청구인은 쟁점건물을 직접 신축하는 과정에서 AAA로부터 면허를 대여받아 청구인이 직접 공사를 하였다고 주장하며, 당시 AAA에서 근무하던 실무직원이 작성한 비슷한 취지의 사실확인서를 제출하였다. (다) 처분청 조사결과에 따르면 쟁점건물의 착공신고일부터 사용승인일까지의 기간 동안 청구인의 금융계좌에서 출금된 전체금액은 OOO원으로 나타난다. (라) 이에 대하여 청구인은 쟁점건물을 신축하면서 공사전·후 OOO원을 차입하거나 임대보증금으로 받은 OOO원을 공사비로 충당하였으며, 통상 일용직 근무자의 인건비 등을 제외하면 공사비는 사용승인일 이후 지급되는 경우가 많아 착공신고일부터 사용승인일까지의 기간 동안 출금된 금액과 실제 취득가액에는 차이가 있을 수밖에 없다고 주장한다. (마) 쟁점건물의 취득 및 양도당시의 기준시가와 그 당시 표준건축비는 OOO와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점건물을 신축하면서 종합소득세 사업소득 산정의 근거가 되는 쟁점건물의 취득가액을 스스로 장부에 기재하였고, 이를 기초로 총수입금액에서 공제되는 필요경비인 감가상각비 등을 산정하고 그에 따라 종합소득세를 신고·납부하여온 점, 청구인은 최초 장부가액이 실제와 달리 기재된 것이라 주장만할 뿐 당시 실지취득가액을 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로 처분청이 환산취득가액을 부인하고 장부가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가
결정 내용은 붙임과 같습니다.