청구인이 주장하는 필요경비는 쟁점부동산의 양도와 관련한 직접비용으로 보기 어려우므로 필요경비로 인정하지 어려우나 이 중 쟁점법무사영수증에 기재된 취득 등기와 관련된 22백만원은 필요경비에 해당하는 것으로 보임
청구인이 주장하는 필요경비는 쟁점부동산의 양도와 관련한 직접비용으로 보기 어려우므로 필요경비로 인정하지 어려우나 이 중 쟁점법무사영수증에 기재된 취득 등기와 관련된 22백만원은 필요경비에 해당하는 것으로 보임
[주 문] OOO서장이 2022.5.6. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원은 법무사 수수료 OOO원을 필요경비에 가산하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
1. 청구인은 2001.1.8. OOO 대 579.5㎡ 및 그 지상의 건축물 연면적 2,398.63㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다), 같은 동2가 275-55 잡종지 121㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 하고 쟁점①부동산과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득(경락)하고, 2020.9.2. 매매를 원인으로 쟁점부동산을 주식회사 AAA(이하 “이 건 매수인”이라 한다)에 양도하였으며, 2020.8.24. 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액(OOO원)을 적용하여 필요경비를 OOO원으로 계산하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고‧납부하였다.
2. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인의 양도소득세에 대한 세무조사(2021.12.28.∼2022.1.26.)를 실시한 결과, 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 경매에 의한 실지취득가액 등을 필요경비로 인정하여야 한다는 취지로 세무조사 결과를 통지하였고, 이에 따라 처분청은 경매 낙찰가액, 자본적지출액 등 필요경비를 OOO원으로 계산하여 2022.5.6. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
3. 청구인은 이에 불복하여 2022.7.21. 심판청구를 제기하였다.
4. 이후 처분청은 2022.8.11. 쟁점부동산에 대한 취‧등록세, 중개수수료 등을 필요경비로 인정하여 위 세액에서 OOO원을 감액경정하였다.
1. (주위적 청구) 강제집행비, 의료설비 취득비용, 유치권 행사에 따른 부채변제금 등 합계 OOO원, 자본적지출액 OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점필요경비”라 한다)을 필요경비에 가산하고, 쟁점부동산의 양도가액에 포함된 사업용 고정 자산의 잔존가치상당액 OOO원을 양도가액에서 차감하여야 한다.
1. (① 강제집행비) 청구인은 쟁점부동산에 대한 실질적인 소유권 확보를 위해 경매 낙찰(2000.5.22.) 전 2000.5.15. OOO원, 낙찰 후 2000.6.12. OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점강제집행비”라 한다)을 OOO지방법원 OOO지원 집행관사무소에 납부하였고, 위 사실은 영수증에 의하여 확인되며, 실제로 2001.2.6. 강제집행이 이루어짐으로써 해당 비용 전액이 강제집행 실행비용으로 충당되었다. 따라서 쟁점강제집행비는 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제3항 제2호 에 따른 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액’으로서 필요경비로 공제함이 타당하다.
2. (② 법무사 수수료) 처분청은 쟁점부동산 취득에 대한 취‧등록세 등 OOO원을 필요경비로 공제하였으나, 국민주택채권 매각차손 등이 포함된 법무사에 지급한 수수료 OOO원(이하 “쟁점법무사수수료”라 한다)은 영수증(이하 “쟁점법무사영수증”이라 한다)에 의하여 확인됨에도 필요경비에서 부인하였다. 쟁점부동산의 소유권이전등기를 위한 취‧등록세 등은 필요경비로 공제하면서 이와 관련되어 함께 지급된 쟁점법무사수수료(52.9%가 국민주택채권 매각차손 OOO원임)를 필요경비로 공제하지 않는 것은 부당함이 명백하다.
3. (③ 증축분 취득세) 쟁점부동산에 대한 낙찰허가결정을 받을 당시 전 소유자가 증축한 미등기 6층 및 옥탑 건축물(이하 “증축건축물”이라 한다)에 대한 소유권보존등기를 위해 지급한 취득세 및 농어촌특별세 OOO원(이하 “쟁점증축분취득세등”이라 한다)을 필요경비로 인정하여야 한다. 청구인은 2000.5.22. 낙찰허가결정을 받은 후 증축건축물이 미등기된 사실을 확인하고, 2000.10.19. 낙찰허가결정경정으로 부동산목록 결정경정 결정을 받아 전 소유자에게 소유권보존등기를 요청하였으나 거부되어 청구인이 경락자의 자격으로 전 소유자 명의로 소유권보존등기를 할 수밖에 없어 등록세 및 관련 법무사비용 OOO원(이하 “증축분등록세등”이라 한다)을 법무사 AAA에게 지급하고 영수증을 수취하였으며, 처분청은 증축분등록세등을 필요경비로 인정하였는바, 등록세 납부 후 소유권보존등기를 경료하면서 취득세를 납부하는 것은 당연한 수순이므로 전 소유자의 도급계약상의 취득가액을 과세표준으로 하여 당시 ｢지방세법｣에 따른 취득세 및 농어촌특별세를 필요경비로 공제하는 것이 타당하다.
1. (④ 고정자산 잔존가치 상당액) 임대사업 포괄양수도계약에 따라 쟁점부동산 외 유형고정자산(재무상태표에 계상된 OOO원)이 양도가액(OOO원)에 포함되었으므로, 기 제외된 OOO원 외 차량운반구 및 시설장치의 잔존가치 상당액 OOO원(이하 “쟁점고정자산액”라 한다)은 양도가액에서 차감되어야 한다.
2. (⑤ 소방공사비) 처분청이 필요경비에서 제외한 소방시설공사비 OOO원 및 매입세금계산서에 의하여 확인되는 각종 자본적지출액 OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점소방공사비”이라 한다)을 필요경비에 포함하여야 한다. 처분청은 우월적 지위에서 매입처의 업종과 거래내역에 대하여 명확한 파악이 가능한 반면, 청구인은 거래사실 외에는 알지 못하기 때문에 처분청이 쟁점소방공사비가 수익적 지출에 해당함을 입증하지 못하는 이상 청구인의 자본적지출에 해당한다는 주장을 받아들여야 한다. 조사청은 주식회사 BBB가 시공한 소방시설공사비 거래금액 OOO원 중 OOO원을 자본적지출액으로 인정하였으므로 미인정된 OOO원 역시 인정되어야 함이 마땅하고, 매입세금계산서에 의하여 거래내역이 확인되는 OOO원은 처분청이 수익적 지출비용임을 입증하지 못한다면 청구인의 자본적지출액으로 인정되어야 할 것이다.
3. (⑥ 의료설비 등 취득가액) 청구인은 쟁점부동산 취득 후 부동산임대업을 영위하기 위하여 의료설비를 설치하고 의료기기를 취득하면서 OOO원(이하 “쟁점의료설비취득가액”이라 한다)을 지출하였고 해당 금액은 의료기매매계약서에 의하여 확인되는바, 해당 자산은 부동산임대업(병원)을 영위하기 위한 기초 재산으로 병원건물의 부동산임대사업의 포괄양수도에 있어서 필수적으로 부수되고, 사업용 유형고정자산으로서 쟁점부동산에 구조화‧일체화되어 양도되는 것이 필연적이므로 쟁점부동산 양도소득의 필요경비에 가산하여야 한다. 쟁점부동산은 전 소유자가 직접 병원을 운영한 이래로 청구인이 취득한 이후부터 현재 매수인에 이르기까지는 임차인에 의해 계속하여 병원으로 사용되고 있는바, 병원건물 임대사업의 운영을 위해서는 의료설비와 의료기기를 취득하여 지속적으로 쟁점부동산과 함께 임대할 수밖에 없다. 따라서 이 건 포괄양수도계약에는 의료설비 등이 포함되어 있는 것으로 이에 대한 취득가액을 필요경비로 인정하여야 한다.
4. (7 유치권 비용) 전 소유자는 쟁점부동산을 대수선하고 증축하면서 공사수급자인 주식회사 CCC(이하 “㈜CCC”이라 한다) 및 주식회사 DDD(이하 “㈜DDD”이라 한다)과 채권채무관계가 정리되지 않아 ㈜CCC과 ㈜DDD의 하청회사가 유치권을 행사하여 ｢민사집행법｣ 제91조 제5항 에 따른 변제의무 이행 규정에 따라 유치권 담보채권상당액 OOO원(이하 “쟁점유치권비용”이라 한다)을 지급하였으므로 이를 취득가액에 포함하여야 한다. 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전 1999.4.14. 작성된 감정평가서(1999.4.13. 기준)에 의하면 쟁점부동산의 감정가액은 OOO원으로 IMF외환위기 후 상승한 부동산가액을 고려할 때, 쟁점부동산의 낙찰가액 OOO원은 유치권 행사에 따른 강제점유 때문임을 방증하는 것이다. ｢민법｣ 제320조 제1항 및 ｢민사집행법｣ 제91조 제5항 에 따라 유치권자는 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 권리가 있고, 유치권이 소멸하지 아니하는 한 그 인도를 받을 수 없으므로 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람이 실제로는 그 변제를 강요당하는 셈이 되어(대법원 2011.12.22. 선고 2011다84298 판결 참조) 결국 경매부동산의 매수자인 청구인에게 유치권 담보채권에 대한 변제(지급)의무가 존재한 사실이 분명하게 확인된다.
1. (예비적 청구) 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로서 환산취득가액을 적용하여야 한다. 쟁점부동산을 경매취득하였으나 취득일 이후 취득부대비용과 유치권행사로 강제점유 당하는 등에 따른 취득실가 가산대상금액이 실제 투입되었음에도 불구하고 조사청과 처분청이 입증이 불가능한 금액으로 판단할 경우에는 응당 환산취득가액을 적용할 수밖에 없다.
1. 청구인이 주장하는 쟁점필요경비는 필요경비에 해당하지 아니하고, 양도가액에 포함된 사업용 고정자산의 잔존가치상당액은 청구인이 임대업 및 병원 시설물 등 일체를 포괄양수도에 의하여 취득한 것이 아니라 쟁점부동산에 대한 임대사업만을 포괄양수도 하여 양도가액에서 제외할 수 없다.
1. (① 강제집행비) 쟁점강제집행비는 매수자인 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 무단점유 해제를 목적으로 한 강제집행에 소요된 비용으로 소유권 취득 후 다른 목적으로 지출한 비용이므로 쟁점부동산 취득과 관련하여 직접적으로 소요된 필요경비에 해당하지 않는다.
2. (② 법무사수수료) 쟁점법무사영수증을 검토 한바, 숫자가 정확하지 않아 영수증 금액을 확인할 수 없고, 쟁점부동산 취득 관련 법무사 비용인지 여부를 알 수 없으며, 해당 비용을 실제 지급하였는지도 확인할 수 없어 취득 관련 비용으로 인정할 수 없다.
3. (③ 증축분 취득세) 조사청은 청구인이 제출한 등록세 영수증 및 법무사사무소 영수증에 근거하여 증축분등록세등을 필요경비로 인정하였으나, 청구인이 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 증축분취득세등은 등록세액을 기준으로 법령상의 계산 방식에 따라 역산한 것으로 납부영수증, 세목별과세증명서 등에 의하여 확인되지 않는 금액이므로 필요경비로 인정하기 어렵다.
4. (④ 고정자산 잔존가치 상당액) 이 건 포괄양수도계약은 토지 및 건물의 임대사업과 관련해서만 이뤄진 것으로 구축물 등은 전혀 언급되어 있지 않고, 쟁점부동산을 장기간 임대업에만 공여한 청구인이 장부에 계상한 구축물, 차량운반구, 시설장치가 어떤 내용인지 확인하기 어려울 뿐만 아니라, 매매계약서에도 양도자산 목적물로는 토지 및 건축물만 기재되어 있고, 부동산등기부에도 쟁점부동산의 매매가액으로 OOO원이 기재되어 있으며, 이 건 매수인도 부동산 임대업만을 목적으로 쟁점부동산을 구입하였고 의료기기 등은 병원 운영자들끼리의 문제라고 진술하고 있으므로 임대인인 청구인의 필요경비에는 산입될 여지가 없다.
5. (⑤ 소방공사비) 조사청이 필요경비로 인정한 소방시설공사비 OOO원은 도급계약서와 세금계산서 내역에 의하여 자본적지출액임이 확인된 것이나, 청구인이 추가 필요경비로 주장하는 쟁점소방공사비(OOO원)는 도급계약서상 ‘소방전기 정비공사’로서 세금계산서 발급 내역, 견적서의 내용만으로는 자본적지출액으로 인정하기 어려우며, 자본적지출인지 여부는 청구인이 입증해야 하는바, 세금계산서 내역만으로 자본적지출임을 주장하는 OOO원 역시 필요경비로 인정하기 어렵다.
6. (⑥ 의료설비 등 취득가액) 쟁점부동산을 청구인으로부터 임차한 OOO이 사업자등록 시 제출한 임대차계약서에 의하면, 청구인은 의료설비 등이 포함되지 아니한 쟁점부동산만을 임대한 것으로 확인되고, 이 건 매수인도 쟁점부동산만을 매수한 것으로 확인하고 있는바, 양도자산에 의료설비 등이 포함되어 있지 않고, 병원운영자 사이에 인수인계된 자산으로 보이므로 쟁점의료설비취득가액은 청구인의 양도소득에 대한 필요경비와는 관계없다.
7. (7 유치권 비용) 청구인이 주장하는 쟁점유치권비용은 청구인과 전 소유자 사이에 대위변제에 관한 합의서, ㈜CCC이 청구인에게 보낸 내용통지서에 근거한 것으로, 전 소유자와 이들 사이에 채권채무관계가 존재하는지, 청구인이 이들에게 얼마를 지급하였는지에 대한 증빙이 없고, 설령, 쟁점유치권비용에 대한 지급사실이 확인된다 하여도 부동산을 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 합의금으로 필요경비에 해당되지 않는다.
1. (예비적 청구) 환산취득가액은 취득가액 및 취득부대비용을 확인할 수 없는 경우에 인정되는 경우로서, 이 건은 경매 취득가액이 명백히 확인되고 취득부대비용만 불분명한 경우로서 취득가액 전체를 환산가액으로 적용할 수는 없다.
① (주위적 청구) 필요경비 및 양도가액의 적정 여부
② (예비적 청구) 실지취득가액이 확인되지 않는 경우로서 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
1. 관련 법령: <별지> 기재
1. 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
1. 부동산등기부에 의하면, 청구인은 2001.1.8. 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였다.
1. 쟁점부동산의 등기부에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 소유하기 전인 2020.10.16. 쟁점부동산에 증축 대수선을 원인으로 6층 253.5㎡이 건물내역에 추가되었다.
2. 법원 등기촉탁서(OOO지방법원 OOO지원 99타경13069)에 의하면, 쟁점부동산의 등록세 및 주택채권 등의 금액은 아래와 같다. <쟁점①부동산 등록세 등 내역> ㅇㅇㅇ <쟁점②부동산 등록세 등 내역> ㅇㅇㅇ
3. 청구인은 2020.9.2. 쟁점부동산을 이 건 매수인에게 양도하였는바, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 내역은 아래 <표>와 같다. ㅇㅇㅇ
4. 처분청은 조사청의 세무조사 결과에 따라 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하여 2022.5.6. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였고, 청구인이 추가 증빙자료를 제출함에 따라 2022.8.11. 위 세액에서 OOO원을 감액경정하였다. <취득가액 경정 내역> ㅇㅇㅇ
5. 청구인은 아래 <표>와 같이 쟁점강제집행비, 쟁점법무사수수료 등 합계 OOO원을 필요경비에 가산하고, 쟁점고정자산액 OOO원을 양도가액에처 차감하여야 한다고 주장하는바, 각 항목별 제출 증빙 및 양측 주장․의견은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ
1. 청구인은 쟁점강제집행비에 대하여 OOO지방법원 OOO지원 집행관사무소에서 발급한 영수증, 집행조서, 보관증 등을 제출하면서 쟁점부동산을 인도받기 위하여 법원 집행관에게 지급한 집행비용은 필요경비에 해당한다고 주장하는 반면, 처분청은 취득 후 무단점유 해제를 목적으로 한 비용으로 취득과 관련하여 직접적으로 소요된 비용이 아니라는 의견이다.
2. 청구인은 쟁점법무사수수료에 대하여 OOO합동법무사사무소가 발급한 영수증을 제출하면서 소유권이전등기를 위하여 필수적으로 수반되는 비용으로 인정하여야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 쟁점부동산의 취득 관련 비용인지 여부 및 실제 지급 여부가 불확실하다는 의견이다.
3. 청구인은 쟁점증축분취득세등에 대하여 법무사 AAA이 발급한 영수증, 등록세 납부영수증을 제출하면서 등록세 및 관련 부대비용이 필요경비로 인정된 이상, 법령상 필수비용인 취득세 및 농특세도 인정되어야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 납부영수증, 납세증명서 등의 증빙이 없는 이상, 법령상의 계산 방식에 따라 역산한 금액을 인정할 수 없다는 의견이다.
4. 청구인은 쟁점고정자산액 및 쟁점의료설비취득가액에 대하여 부동산매매계약서 및 재무상태표를 제출하면서 청구인은 임대사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킨 것으로 매매대금에는 쟁점부동산에 대한 대가 외에 차량운반구 및 시설장치 가액이 포함되어 있으므로 이를 양도가액에서 제외하여야 하고 취득한 의료설비, 의료기기 등은 부동산임대업(병원)을 영위하기 위한 기초재산으로서 사업의 포괄양수도에 있어서 필연적으로 부수된 유형고정자산으로 이에 대한 취득가액을 필요경비에 가산하여야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 매매계약서에 쟁점부동산 외 매매목적물이 기재되어 있지 아니한 점, 해당 고정자산이 어떤 물건인지 확인되지 아니한 점, 매매계약서 및 임차인의 임대차계약서에 의료설비 등이 포함되어 있지 아니하고 매수인도 해당 물건의 취득을 부인하고 있는 점 등을 이유로 양도가액에서 제외하거나 필요경비에 가산할 수 있는 금액이 아니라는 의견이다.
5. 청구인은 쟁점소방공사비에 대하여 도급계약서, 매입처별세금계산서합계표를 제출하면서 처분청이 수익적지출임을 입증하지 못하는 이상 자본적지출액으로 인정하여야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 자본적지출액 여부는 청구인이 입증하여야 하고 세금계산서 발급 내역만으로는 필요경비를 인정할 수 없다는 의견이다.
6. 청구인은 쟁점유치권비용에 대하여 주식회사 CCC이 2001년 1월 청구인에게 발송한 내용통지서, 전 소유자가 청구인으로부터 OOO원을 받고 민‧형사상 청구를 포기하기로 하는 내용으로 2001.4.8. 작성된 합의서를 제출하면서, 전 소유자와 공사수급인 사이에 채권채무관계가 정리되지 않아 쟁점부동산을 점유하고 있던 유치권자들에게 지급한 비용으로 ｢민사집행법｣ 제91조 제5항 에 따라 채권을 변제할 책임이 있는 청구인이 지급한 해당 비용은 필요경비에 포함하여야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 단순 합의서에 의한 것으로 청구인에게 법적 지급의무가 있는 경비가 아닌 것으로 보이고 유치권의 내용, 실제 지급 여부 등이 확인되지 아니하여 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다.
1. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.
1. 먼저, 쟁점① 중 쟁점강제집행비에 대하여 살피건대, ｢민사집행법｣ 제53조 제1항 에서 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 규정하고 있고, 같은 법 제18조에서 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야한다고 규정하고 있는바, 쟁점강제집행비는 경매에 따른 쟁점부동산의 인도를 위한 집행비용으로 그 부담의 의무가 채무자인 전 소유자에게 있는 것이므로 청구인에게 법적 지급의무가 있는 비용이 아닌 점, 집행비용은 경매의 배당절차에 따라 우선적으로 변상받게 되는 것으로 청구인이 이를 예납하였다 하여 취득에 직접 소요된 비용으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점강제집행비는 쟁점부동산의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 보기 어렵다.
2. 다음으로, 쟁점법무사수수료에 대하여 살피건대, 청구인이 제시한 쟁점법무사영수증에 기재된 등록세 및 교육세가 해당 납부영수증의 금액과 동일한 점, 국민주택채권 매도 부담금 합계액 OOO원은 취득 당시 쟁점부동산의 시가표준액 OOO원의 14%로 인정 가능 범위 내의 할인율에 해당하는 점, 위 영수증에 기재된 국민주택채권 매도 부담금 및 각 비용은 부동산 취득에 있어 통상적으로 수반되는 비용이고, 그 금액이 사회적 통념을 벗어나는 과다한 금액이거나 임의로 작성된 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 쟁점법무사수수료 중 취득 등기와 관련된 OOO원은 필요경비에 해당하는 것으로 보인다. 다만, 나머지 OOO원은 취득 후 근저당권 말소 등기와 관련된 비용으로 보이는바, ｢민사집행법｣ 제91조 에서 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 규정하고 있으므로 쟁점부동산에 설정된 근저당권은 청구인의 취득 이후에는 이미 소멸되었다 할 것이고 말소 등기를 위한 비용은 소유권을 확보하기 위하여 소요된 비용 이라고 볼 수 없으므로 이를 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 보인다.
3. 다음으로, 쟁점증축분취득세등에 대하여 살피건대, 증축건축물에 대한 공사는 전 소유자에 의하여 시행된 것으로 이에 대한 등기‧등록 역시 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전인 2000.10.16. 이루어졌으므로 해당 등록세 및 취득세 등의 납세의무자는 전 소유자로 보이는 점, 청구인이 전 소유자의 취득세를 대신 납부하였다 하더라도 이는 법적 지급의무가 없는 비용에 해당하는 점, 청구인이 쟁점증축분취득세등을 납부하였다는 증빙의 제시도 없는 점 등에 비추어 쟁점증축분취득세등을 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 보인다.
4. 다음으로, 쟁점고정자산액 및 쟁점의료설비취득가액에 대하여 살피건대, 청구인과 매수인이 체결한 매매계약서상 양도물건은 쟁점부동산에 한정된 것으로 보이는 점, 의료설비 및 의료기기 등 부동산 외 물건이 청구인의 임대사업에 제공된 사실은 확인되지 않는 점, 이 건 매수인도 처분청의 조사에서 쟁점부동산 외의 물건을 취득하지 아니한 것으로 확인한 점 등에 비추어 이를 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 보인다.
5. 다음으로, 쟁점소방공사비에 대하여 살피건대, 청구인이 제출한 도급계약서에 의하면 소방시설공사의 범위가 자동화재탐지설비, 시각경보기, 비상방송설비로 기재되어 있어 쟁점부동산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 비용에 해당한다고 보기 어려운 점(조심 2021구6096, 2022.3.25. 같은 뜻임), 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007.10.26. 선고, 2006두16137 판결 등 같은 뜻임) 할 것인바, 청구인이 제출한 매입처별세금계산서로는 세금계산서 발급 여부 외에 해당 비용이 어떤 목적으로 지출되었는지를 알 수 없으므로 자본적지출액으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점소방공사비를 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 보인다.
6. 다음으로, 쟁점유치권비용에 대하여 살피건대, 청구인이 제출한 자료만으로는 취득 당시 전 소유자와 제3자 사이의 채권‧채무관계 및 적법한 유치권의 존재 여부를 확인하기 어렵고, 청구인이 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 목적으로 청구인이 주장하는 금액을 지급한 증빙의 제시가 없으므로 쟁점유치권비용을 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 보인다.
7. 마지막으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 환산취득가액은 실지취득가액을 확인할 수 없는 데에 정당한 사유가 있는 경우에 한하여 제한적으로 적용될 것으로 납세자 편의에 따라 적용될 수 없다 할 것인바(조심 2019중2501, 2019.10.24. 같은 뜻임), 경매로 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 객관적으로 확인 가능함에도 필요경비나 자본적지출액의 일부 가액이 불분명하다는 이유로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식등의 양도로 발생하는 소득 (각목 생략)
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제163조 및 ｢법인세법｣ 제121조 에 따른 계산서
2. ｢부가가치세법｣ 제32조 에 따른 세금계산서
3. ｢여신전문금융업법｣에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)
4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다)
시행령 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 ｢부가가치세법｣ 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
제18조(집행비용의 예납 등) ① 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다. 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 또한 같다. 제42조(집행관에 의한 영수증의 작성ㆍ교부) ① 채권자가 집행관에게 집행력 있는 정본을 교부하고 강제집행을 위임한 때에는 집행관은 특별한 권한을 받지 못하였더라도 지급이나 그 밖의 이행을 받고 그에 대한 영수증서를 작성하고 교부할 수 있다. 집행관은 채무자가 그 의무를 완전히 이행한 때에는 집행력 있는 정본을 채무자에게 교부하여야 한다.
② 채무자가 그 의무의 일부를 이행한 때에는 집행관은 집행력 있는 정본에 그 사유를 덧붙여 적고 영수증서를 채무자에게 교부하여야 한다. 제53조(집행비용의 부담) ① 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다. 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자(留置 權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
5. 구 주택건설촉진법(2000.1.28. 법률 제6250호로 개정된 것) 제16조 (국민주택채권의 매입) ① 다음 각 호의 1에 해당하는 자중 대통령령이 정하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다.
1. 국가 또는 지방자치단체로부터 면허ㆍ허가ㆍ인가를 받거나 등기ㆍ등록을 신청하는 자
6. 구 주택건설촉진법 시행령(2000.7.22. 대통령령 제16910호로 개정된 것) 제17조 (국민주택채권의 매입) ① 법 제16조의 규정에 의하여 제1종국민주택채권을 매입하여야 할 자와 매입기준은 별표 3과 같다.
② 국가 및 지방자치단체의 장이 별표 3에 규정된 면허ㆍ허가 또는 인가를 하거나 등기 또는 등록을 하게 하는 경우 및 국가ㆍ지방자치단체 또는 정부투자기관이 건설공사의 도급계약을 체결하는 때에는 제1종국민주택채권을 매입하게 하여야 한다. <부표> <개정 2000·3·28> 국민주택채권매입대상 및 금액표 (단위: 원) 매 입 대 상 매입금액
23. 부동산등기(등기하고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지분율에 따라 산정한 시가표준액을, 공동주택인 경우에는 세대당 시가표준액을 각각 기준으로 하며, 이 경우 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다)
(2) 주거전용건축물외의 부동산
결정 내용은 붙임과 같습니다.