소득세법 제97조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 보아야 하고, 여기에서 매매사례가액을 알기 어려우므로 그 다음 순서인 감정가액을 적용할 수 있을 것이며, 감정가액을 적용함에 있어 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제2호의 단서에 따라 기준시가가 10억원 이하인 쟁점상가에 대하여 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 ㅇㅇㅇ감정평가법인의 감정가액(240백만원)을 쟁점상가의 취득가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 ㅇㅇㅇ감정평가법인의 감정가액(240백만원)을 쟁점상가의 취득가액으로 보아 양도차익을 산출하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2002.4.29. 쟁점상가를 AAA로부터 취득하여 보유하다가 2019.10.31. 양도한 후, 2019.11.22. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다. (나) 처분청은 2021.6.28. “국세청 상시모니터링 감사지시”에 따라 청구인이 제출한 취득계약서에 허위 계약의 혐의가 있는 것으로 보아, 청구인이 대출을 목적으로 주-AAA로부터 감정평가 받은 감정가액 OOO원을 쟁점상가의 취득가액으로 하여 2021.12.17. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 부과처분을 과세예고 통지하였다. (다) 청구인은 위 과세예고 통지에 대하여 쟁점상가의 매매계약서, 취득가액 관련 영수증, 쟁점상가 중개수수료 관련 영수증을 제출하였으나, 금융거래자료는 제시하지 않았다. (라) 처분청은 청구인이 쟁점상가를 취득하고 관할 지방자치단체장에게 취득세를 신고하면서 그 취득세의 과세표준을 OOO원으로 신고하였고, 쟁점상가의 전 소유자인 AAA는 쟁점상가의 양도에 대하여 양도소득세를 신고하면서, 그 양도가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 신고하였다. (마) 종전 소유자인 AAA가 1993.9.28. 쟁점상가를 매매를 원인으로 취득하면서 관할 등기소에 신청한 소유권이전등기신청서에는 쟁점상가의 취득가액이 OOO원으로 기재되어 있다. (바) 청구인은 2002.4.29. 쟁점상가를 취득하면서 주식회사 한빛은행으로부터 채권최고액 OOO원으로 근저당권을 설정하기 위해 2002.3.16. 주-AAA에게 감정평가를 의뢰하였고, 동 감정평가법인은 쟁점상가를 OOO원으로 평가하였다. (사) 처분청은 쟁점상가가 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 판단하여 소득세법 시행령 제176조의2 에 따라 위 감정가액 OOO원을 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 자신이 쟁점상가를 취득하기 8년 전에 전 소유자가 쟁점상가를 OOO원에 취득한 점, 사회통념상 실지거래가액이 감정가액보다 높다는 점 등에 비추어 청구인이 신고한 쟁점상가의 취득가액(OOO원)을 실지거래가액으로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 제97조 제1항 제1호 에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나로 취득가액을 규정하고 있고, 같은 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 “가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”으로 규정하고 있고, 소득세법 시행령제163조 제12항 및 제176조의2 제3항 제2호의 단서는 “기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다”고 규정하고 있는바, 이 건의 경우, 쟁점상가의 전 소유자 AAA는 2002년 쟁점상가를 청구인에게 양도하면서 그 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 반면, 청구인은 쟁점상가의 취득에 대해 그 취득가액을 OOO원으로 하여 취득세를 신고함에 따라 동일 부동산의 양도․양수에 대하여 양도자(AAA)와 취득자(청구인) 간의 양도가액과 취득가액이 일치하지 아니하는 점, 청구인이 쟁점상가를 양도한 후 양도소득세 예정신고시 제출한 취득계약서는 허위인 것으로 조사된 점, 청구인은 자신이 주장하는 취득가액(OOO원)과 관련하여 금융거래자료 등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점상가를 취득할 당시 쟁점상가의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 볼 수 있음이 상당하다 하겠다. 그렇다면, 소득세법 제97조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 보아야 하고, 여기에서 매매사례가액을 알기 어려우므로 그 다음 순서인 감정가액을 적용할 수 있을 것이며, 감정가액을 적용함에 있어 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제2호의 단서에 따라 기준시가가 10억원 이하인 쟁점상가에 대하여 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 주-AAA의 감정가액(OOO원)을 쟁점상가의 취득가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 주-AAA의 감정가액(OOO원)을 쟁점상가의 취득가액으로 보아 양도차익을 산출하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.