검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인데, 청구인은 쟁점토지의 취득을 위해 4,100백만원을 마련하였다고 하나, 해당금액이 청구인에게 지급된 사실이 금융증빙으로 확인되지 않고, 청구인외 배우자나 장모가 함께 차용한 사실이 나타나 해당금액이 전부 쟁점토지의 취득을 위해 사용된 것으로 보기도 어려우며, 그 외 청구인이 쟁점토지를 평당 3백만원에 취득하였음을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) (쟁점①) 청구인은 쟁점토지를 평당 OOO원에 취득하였으므로, 전소유자들이 양도소득세 신고시 기재한 매매가액을 취득가액으로 산정하여 과세한 처분은 부당하다. (가) 청구인은 쟁점토지 중 OOO 토지를 2005.5.24. BBB, 2005.10.19. CCC에게 평당 OOO원에 취득하였고, OOO 토지를 2005.12.29. 청구인의 장모인 DDD 명의를 빌려 AAA로부터 매입하였으며, 2007.10.1. 매매형식을 빌려 DDD에서 청구인 명의로 소유권을 이전하였다. (나) 쟁점토지의 취득 당시에는 기준시가로 양도소득세가 과세되는 것이 일반적인 시기로, 전소유자들은 거래가액을 낮춘 검인계약서로 양도소득세를 신고한 것이다. (다) 청구인은 아래 <표1>과 같이 취득자금을 마련하여 쟁점토지를 취득하였는바, 대여자의 계좌에서 바로 매도인 계좌에 입금하였으므로 대여자의 금융자료를 조회하면 취득가액을 확인할 수 있음에도 이를 조회하지 않고 청구인에게 입증책임을 돌리는 것은 부당하다. <표1> 쟁점토지 취득자금 출처 OOO
1. (GGG 대여금 OOO원) 조사서는 청구인의 배우자 EEE이 2005.3.28. OOO 및 OOO 토지를 취득하였기에 GGG으로부터 대여한 OOO원을 쟁점토지 취득에 사용된 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 2005.10.10. OOO합동법률사무소에서 공정증서 및 약속어음 발행이 있은 후, 2005.10.19. 쟁점토지 중 CCC 지분을 취득하는데 OOO원을 지급하였다.
2. 조사서는 DDD이 OOO 및 OOO토지를 담보로 OOO에서 대출한 금액으로 AAA로부터 쟁점토지를 취득한 것이므로 청구인이 DDD의 명의를 빌려 쟁점토지를 취득한 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점토지의 취득가액이 고액이어서 청구인의 자금여력이 부족하여 청구인, 배우자 및 장모의 소유 부동산을 담보로 제공하고 대출받아 쟁점토지를 취득하였다.
(2) (쟁점②) 쟁점토지 및 쟁점건물의 취득과 관련하여 아래 <표2>와 같이 필요경비 지급내역이 확인되므로, 이를 필요경비로 인정하여야 한다. <표2> 필요경비 내역 OOO (가) 쟁점토지의 취득 당시 지목은 ‘임야’ 또는 ‘전’이었고, 취득 후 평탄작업 및 토목공사 등을 거쳐 지목을 ‘대지’로 변경하여 건물을 신축하였음에도 필요경비를 전혀 반영하지 않은 처분은 부당하다. (나) 조사서는 2016.2.16. 이전에 지출된 양도소득세 필요경비는 세금계산서 등 적격증빙을 갖추어야 한다는 의견이나, 2016.2.17. 개정된 대통령령 제26982호 부칙 제24조에 “이 영 시행 전의 자본적지출액 등에 대해서는 제163조 제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.”라고 규정되어 적격증빙이 없더라도 실제 지출사실이 확인되면 필요경비로 인정되어야 한다.
1. (1번, 토목공사비) 토목공사 재료비가 OOO원 정도 소요되어 청구인이 토목공사 총괄을 맡은 HHH에게 일시적으로 자금을 빌려 공사비 등을 현금으로 지급하였다.
2. (4번, 중개사 수수료) 조사서는 중개수수료 중 OOO원만 인정을 하였으나, 쟁점양도 과정에서 EEE 소유의 건물을 OOO원에 양도하기로 하였으나 EEE이 OOO원을 주지 않으면 양도하지 않겠다고 하여, III 등 중개업자 측에서 계약을 성사시키기 위하여 청구인이 중개수수료로 주기로 한 OOO원 중 OOO원을 EEE에게 지급하도록 중재하였기에 매매계약이 성사되었다. 따라서 실제 중개수수료로 지급된 금액은 OOO원으로 보아야 하고, 중개수수료로 볼 수 없다면 청구인이 계약 성사를 위해 지출한 비용으로 필요경비로 인정되어야 한다.
3. (5〜7번, 쟁점건물에 대한 자본적 지출액) 조사서는 해당 항목이 쟁점건물에 대한 자본적 지출액에 해당하고 양도소득세 신고시 쟁점건물을 환산가액으로 신고하였기에 필요경비를 인정할 수 없다고 하였으나, 청구인은 건축물대장상의 건축물에 대해서만 취득가액을 환산하였을 뿐, 시설물과 공작물은 환산하지 않았다. 소득세법제94조 제1항 제1호에 따라 양도소득세 과세대상 자산인 건물에는 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하는 것이고, 조심 2012중3771, 2013.9.25.에서 주유소의 자동세차기, 하우징 및 폐수처리기기는 양도소득세 과세대상 자산에 해당하고, 처분청이 취득가액으로 가산한 자동세차기 이외에 자본적 지출 성격의 자산인 하우징 및 폐수처리기기는 그 취득가액을 가산하라고 판단하였으므로, 청구인이 가스설비 변경 설치공사 도급계약서에 따라 세금계산서를 수령한 위 금액은 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) (쟁점①) 매매계약의 당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다. (가) 청구인은 쟁점토지를 평당 OOO원에 취득하였다고 주장하나, 취득가액을 입증할 수 있는 매매계약서, 금융거래내역 및 영수증 등 증빙서류를 제출하지 않았다. (나) 조사서는 쟁점토지의 취득가액 확인을 위하여 청구인의 금융거래내역 조회를 실시하였으나, 쟁점토지 취득시점인 2005년 당시 전소유자들과 거래내역은 1건도 확인되지 않았다. 청구인은 2009.5.15. 전소유자들 중 AAA로부터 OOO원이 입금된 내역이 존재하므로 조사서에서 상대방 계좌조회가 가능함에도 계좌조회를 하지 않았다고 주장하나, 해당 거래 건은 세무조사 시점으로부터 5년 이전 거래로 은행의 전표보관 기간이 지나 AAA의 계좌를 확인할 수 없었으며, 청구인의 거래상대방으로 조사대상자도 아닌 전소유자들의 모든 계좌를 확인하는 것은 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률에 저촉되는 위법사항이다. (다) 조사서는 금융조회와 별도로 전소유자들과 유선으로 연락하여 취득가액 및 취득경위에 대한 사실관계를 확인하고자 하였으나, 전소유자들 중 AAA 및 CCC는 너무 오래전 일이라 기억이 나지 않으며 계약서도 보관하고 있지 않다고 진술하였고, BBB은 연락이 불가하여 BBB의 아들 JJJ과 통화하여 BBB과 면담을 요청하였으나 현재 위암으로 병원에 입원하여 치료 중에 있어 통화도 할 수 없고 면회도 불가능하다는 답변을 받았다. 청구인은 세무조사 당시 BBB이 쟁점토지 취득가액을 직접 확인하여 주었다며 확인서를 제출하였으나, 위암 투병중인 고령의 BBB이 청구인을 만나 직접 확인서를 작성하여 주었는지 강한 의구심이 들고, 신분증 사본조차 첨부되지 않아 진위를 확인할 수 없다. (라) 청구인은 쟁점토지 중 OOO 및 OOO를 장모 DDD의 명의를 빌려 AAA로부터 평당 OOO원에 매입하였다고 주장하면서 DDD의 OOO 금융거래내역을 제출하였으나, 금융거래내역 중 2005.12.21. 입금된 OOO원은 해당 토지를 담보로 DDD이 OOO에서 대출받은 자금으로 확인되어 명의신탁했다는 청구인의 주장은 신빙성이 없고, 설령 명의신탁한 것이라고 가정해도 해당 토지의 면적 1,110㎡를 OOO원에 취득하였다면 평당 단가는 OOO원으로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 평당 단가인 OOO원에 미치지 못한다. (마) 또한 2004.10.26. 및 2004.6.25. 신문기사에서 확인되는 OOO 일대 토지가격은 평당 OOO원에서 OOO원 사이로 확인된다. (바) 청구인은 쟁점토지 취득가액에 대한 자금원천 OOO원(위의 <표1>)이 사채 및 은행대출 등의 서류로 확인되었다고 주장하나, 다음과 같은 이유로 인정할 수 없다.
1. 조사서는 세무조사 당시 대여금에 대한 사실관계 확인을 위해 상기 대여자들에게 사실관계 확인요청 공문을 발송하였고, GGG은 청구인의 고향 선배로 청구인 및 배우자의 OOO원을 빌려준 것은 맞지만 수표로 지급하였는지 여부는 기억이 나지 않는다고 진술하였고, 조사서는 청구인의 금융거래내역을 확인하였으나 GGG으로부터 입금 및 출금내역은 확인되지 않았다.
2. 청구인은 GGG 대여금의 증빙서류로 공정증서 및 약속어음을 제출하였고, 공정증서는 2005.10.10. OOO합동법률사무소에 작성한 것으로(증서2005 제1487호) 어음공정증서로 확인되며, 첨부된 약속어음(발행인: KKK, EEE, 발행금액: OOO) 및 GGG의 진술을 더해보면 실제 OOO원을 대여한 사실은 확인되나, 차용인이 청구인과 배우자 2인으로 OOO원 전부가 청구인의 대여금에 해당하지 않고 대여금의 입금 및 지급내역(사용처)이 확인되지 않아 대여금을 쟁점토지 취득자금으로 사용하였는지 여부도 불분명하다.
3. 청구인은 GGG 등으로부터 대여한 자금이 대여자로부터 직접 전소유자들의 계좌로 이체되었다고 주장하나 금전을 차용하는 과정에서 채무자의 계좌가 아닌 제3자의 계좌로 이체하는 경우는 이례적인 경우로 만약 청구인의 주장대로 제3자 계좌로 이체하였다면 금전소비대차계약서에 그 내용을 기재하는 것이 일반적이나, 청구인이 제출한 공정증서에는 그런 내용이 기재되어 있지 않다.
4. LLL 대여금에 대한 담보제공 토지는 OOO으로 소유자는 청구인의 장모 DDD으로 확인되고, 등기사항전부증명서 을구 14번 근저당권 설정일이 2005.12.20.로 채무자가 청구인의 배우자로 되어 있어 쟁점토지 취득자금의 원천으로 볼 수 없다.
5. MMM 대여금도 LLL 대여금과 동일하게 담보제공 토지(OOO)의 소유자는 청구인이나, 2006.1.27. 설정된 을구 3번 근저당권설정의 채무자는 청구인, 배우자 및 장모 DDD 3인으로 확인되고, 공동담보물건 중 배우자 소유의 OOO 및 OOO가 포함되어 있어 청구인이 주장하는 대여금 OOO원 전부가 청구인의 대여금인지 여부가 불분명하다.
6. 결국 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득에 대한 자금원천 합계 OOO원 중 금융거래내역이 확인되는 부분은 없고, 공정증서 및 등기사항전부증명서 등의 서류상 배우자 등과 공동으로 차입한 것으로 확인되어 쟁점토지 취득자금에 대한 자금원천이 입증되었다고 볼 수 없다.
(2) (쟁점②) 청구인이 주장하는 필요경비를 추가로 인정하기 어렵다. (가) 청구인은 쟁점양도에 대한 양도소득세를 신고하면서 쟁점건물에 대한 취득가액은 환산가액으로, 대응되는 필요경비는 개산공제액으로 신고하였고, 쟁점토지에 대한 필요경비로 취등록세, 농지전용부담금 및 토목공사 등 비용을 신고하였으며, 신고 및 경정내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 필요경비 신고 및 경정 내역 OOO (나) 청구인은 3번 토목공사비 OOO원에 대한 증빙으로 HHH에게 이체한 금융거래내역을 제출하였으나, HHH은 토목공사 관련 사업자로 등록한 이력이 없고, 세무조사 당시 확인한 청구인의 OOO 및 OOO은행 금융거래내역에는 청구인이 토목공사비로 주장하는 OOO원에 상응하는 OOO원이 HHH으로부터 청구인에게 입금된 내역이 확인된다. (다) 6번 중개사수수료 OOO원은 2020.3.20. ㈜NNN에서 공급가액 OOO원의 전자세금계산서를 발급하였으나, 2020.7.17. 공급가액 OOO원의 감액 수정세금계산서를 발급하였고, 청구인의 금융거래내역에 따르면 2020.3.6. ㈜NNN에 OOO원을 지급하였다가 2020.7.8. OOO원을 입금받은 사실이 확인된다. (라) 또한 계약 성사를 위하여 배우자 EEE에게 지급하였다고 주장하는 OOO원은 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비에 해당하지 않고, 청구인의 금융거래내역을 확인한 바, 2020.7.8. 청구인의 OOO계좌에 ㈜NNN에서 OOO원을 입금받은 내역만 확인될 뿐 배우자 EEE에게 OOO원이 지급된 내역은 확인되지 않는다. (마) 7∼9번은 청구인이 양도소득세 신고시 필요경비에 계상하지 않았고, 세무조사 종결일 이후 필요경비에 반영하여 줄 것을 요구하면서 처분청에 세금계산서 등 증빙서류를 제출하였으나, 해당 항목은 충전소 사업을 위해 지출한 비용으로 쟁점토지가 아닌 쟁점건물 중 충전소건물에 대한 자본적 지출에 해당하며, 청구인은 충전소건물에 대한 취득가액을 환산가액으로 계산하고 필요경비는 개산공제액으로 계산하여 건물에 대한 자본적 지출액을 필요경비로 반영할 수 없다. (바) 또한, 쟁점토지 취득 후에 설치한 시설물 또는 구축물의 양도대가가 건물의 양도소득에 포함되어 양도소득세 과세대상이 되는 경우에 그 구축물의 설치나 취득에 소요된 비용은 양도가액에서 공제되는 필요경비인 자본적 지출액에 해당할 수 있는데, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산 매매계약서상 양도대상이 되는 물건은 “OOO 외 1필지 2,834㎡” 토지 및 “건물1-407.88㎡ 및 건물2-314㎡”로 기재되어 있으며 별첨1의 상세내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 매매목적물의 상세내역 OOO (사) 쟁점양도 관련 부동산 매매계약서 제14조 특약사항 7번을 보면, “매도인은 OOO에 소재하는 건축물 1의 OOO의 지하1층에 위치한 지하저장탱크를 잔금일 전까지 제거하여 매수인에게 제공하며 매수인이 매매목적물의 토지를 활용하는데 하자가 없도록 한다”고 기재되어 있는바, 매수인인 FFF 주식회사는 쟁점토지 및 쟁점건물 등을 매입한 사유가 충전소사업을 운영할 목적이 아니라 통합서비스센터 설치 등을 위한 것이라고 진술하는 등 위의 7∼9번 관련 시설은 쟁점양도의 양도대상 목적물에 포함되는 것으로 보기 어렵다.
① 쟁점토지의 취득가액을 전소유자들이 신고한 검인계약서상 매매가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 쟁점토지 및 쟁점건물의 취득 관련 자본적 지출액 등을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것) 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서
2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서
3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)
4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다) (2) 소득세법 시행령 (가) 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정된 것 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
1. 삭제 <2009.12.31>
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (나) 2016.2.17. 대통령령 제26982호로 일부개정된 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 부칙 <제26982호, 2016.2.17.> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. 제24조(양도자산의 필요경비에 관한 경과조치) 이 영 시행 전의 자본적지출액 등에 대해서는 제163조 제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. (다) 2016.2.17. 대통령령 제26982호로 일부개정되기 전의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
④ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 부동산 거래신고에 관한 법률제3조 제1항에 따라 신고(주택법제80조의2에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.
(1) 청구인의 쟁점토지 취득과 관련한 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2005.5.24.부터 2007.10.1.까지 쟁점토지를 전소유자들로부터 매수하였는바, 쟁점토지에 대한 취득내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점토지 취득내역 OOO (나) 쟁점토지는 수개의 필지로 분할되었다가 등록전환 되어 쟁점양도 시점에 최종적으로 “OOO 및 OOO” 2필지로 변환되었는바, 변동내역은 다음과 같다. OOO
(2) 청구인과 배우자는 2020.3.5. 주식회사 FFF에게 쟁점토지 및 쟁점건물을 OOO원에 일괄양도하는 매매계약을 체결하였으며, 주요내용은 다음과 같다. OOO
(3) 조사서의 양도소득세 조사종결보고서상 쟁점건물 및 쟁점토지 취득가액, 필요경비에 대하여 확인한 내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 취득가액 및 기타필요경비 OOO
(4) 조사서는 쟁점토지의 취득가액 확인이 불가하다고 판단하여, 국세통합전산망에서 확인되는 전소유자들이 신고한 양도가액을 취득가액으로 경정하고, 청구인이 신고한 필요경비 중 토목공사비, 중개수수료 등을 필요경비에서 차감하여 양도소득세를 경정하였다. <표7> 양도소득세 경정내역 OOO
(5) 청구인이 GGG에게 OOO원을 차입한 전후로 배우자가 취득한 토지 내역은 아래 <표8>과 같고, 동 부동산은 청구인이 MMM으로부터 OOO원을 차입하면서 공동담보로 제공한 것으로 나타난다. <표8> 청구인의 배우자가 취득한 토지내역 OOO
(6) 청구인이 담보로 제공한 부동산의 등기사항전부증명서의 을구 사항은 아래 <표9>와 같다. <표9> 담보 제공 부동산 등기사항전부증명서의 을구 내역 OOO
(7) 조사서는 청구인이 필요경비로 신고한 토목공사비 중 OOO원, 중개수수료 OOO원 중 OOO원이 청구인 OOO계좌로 회수된 내역을 제출하였다. 또한, 국세통합전산망에서 확인되는 중개수수료 관련 세금계산서 발급내역에 따르면, ㈜OOO는 2020.3.20. 청구인을 공급받는 자로 하여 전자세금계산서 OOO원을 발급하고, 2020.7.17. 공급가액 변동을 사유로 OOO원을 감액하는 수정세금계산서를 발급한 사실이 확인된다.
(8) 이 건 처분에 대한 이의신청 당시 청구인이 제출한 자료는 아래 <표10>과 같고, 그 주요내용은 다음과 같다. <표10> 청구인 제출 증빙 OOO (가) GGG에게 차입한 OOO원에 대하여 2005.10.10. OOO합동법률사무소에서 작성한 공정증서 및 약속어음은 다음과 같다. 〈 청구인 및 배우자가 공동 발행한 어음공정증서 및 약속어음 〉 OOO (나) 청구인은 DDD 명의 OOO 계좌에서 2005.12.21. 및 2005.12.23. 전소유자 AAA에게 OOO원을 송금한 내역을 제출하였다. <표11> AAA에게 송금한 내역 OOO (다) 청구인은 토목공사비 지급사실을 입증하기 위해 HHH에게 OOO원을 이체한 금융거래내역에 HHH 서명이 기재된 거래사실확인서를 제출하였다. 〈토목공사 거래사실확인서 (2)-1〉 OOO 〈토목공사 거래사실확인서(2)-2 〉 OOO (라) 청구인은 부동산 중개인이 이 건 양도계약 성사를 위해 컨설팅 수수료 OOO원을 배우자에게 지급함에 따라 용역수수료가 OOO원에서 OOO원으로 변경된 컨설팅 용역의뢰서를 제출하였다. 〈컨설팅 용역 의뢰서 〉 OOO (마) 청구인은 주유소 가스설비 변경 설치공사를 위해 PPP(주)와 2007.4.2. 체결한 공사도급계약서, 그 외 주유소 설비에 대한 자본적 지출 증빙으로 세금계산서 사본을 제출하였으며 취득 내역은 아래 <표12>와 같다. <표12> 건물에 대한 자본적 지출 증빙 OOO (바) 청구인은 쟁점토지의 전소유자 BBB의 도장이 날인된 거래사실확인서를 제출하였다. <거래사실확인서> OOO
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 평당 OOO원에 취득하였으므로, 전소유자들이 양도소득세 신고시 기재한 매매가액을 취득가액으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 처분청은 전소유자의 양도소득세 신고시 제출된 검인계약서를 바탕으로 쟁점토지의 취득가액을 경정하였는바, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인데(조심 2021중2919, 2021.9.14. 등 같은 뜻임), 청구인은 쟁점토지의 취득을 위해 OOO원을 마련하였다고 주장하나, 해당 금액이 청구인에게 지급된 사실이 금융증빙으로 확인되지 않고, 청구인 외 배우자나 장모가 함께 차용한 사실이 나타나 해당 금액이 전부 쟁점토지의 취득을 위해 사용된 것으로 보기도 어려우며, 그 외 청구인이 쟁점토지를 평당 OOO원에 취득하였음을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(10) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물의 취득과 관련하여 위의 <표2>와 같이 필요경비 지급내역이 확인되므로, 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지와 관련하여 청구인이 추가로 반영되어야 한다고 주장하는 필요경비인 토목공사비 OOO원은 2005.12.29. 등 HHH 계좌로 지급되었다가, 2006.3.9. 등 OOO원이 청구인 계좌로 다시 입금되었고, 중개수수료 OOO원은 2020.3.6. ㈜NNN에 지급되었다가, 2020.7.8. OOO원이 청구인 계좌로 다시 입금된 내역이 확인되며, ㈜NNN는 2020.3.20. 공급가액 OOO원의 세금계산서를 발급하였다가 2020.7.17. 공급가액 OOO원의 감액수정세금계산서를 발급한 사실을 보더라도 이를 실제 지출된 비용으로 보기 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인이 쟁점건물과 관련하여 자본적 지출액을 필요경비로 인정해야 한다고 주장에 대해, 양도소득세 신고시 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 신고하였으므로, 소득세법제97조 제2항 제2호에 따라 개산공제액 외의 필요경비를 반영할 수 없는 점, 청구인이 건축물대장상 건축물에 대해서만 취득가액을 환산하였고 시설물과 공작물은 환산하지 않았다는 주장에 대해, 가스설비공사, 자동세차기, 턴테이블 등과 관련된 시설물이 쟁점양도의 양도대상 자산에 포함되었다면 쟁점건물의 양도가액에 반영되었을 것이고, 이를 바탕으로 환산한 환산가액에도 포함된 것으로 보는 것이 타당한 점, 쟁점양도 관련 매매계약서상 매매목적물의 상세내역에 위 시설물은 포함되어 있지 않아서, 이와 관련하여 지출된 비용을 필요경비에 반영하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.