청구인이 임차인의 요구에 따라 명도비를 지급하면서 그중 일부인 1억원을 영구크린에게 지급한 것으로 보이는 점, 만약, 양수인에게 지급되었다는 이유에서 위 명도비용을 필요경비로 인정하기 어렵더라도, 일련의 양도과정에서 지출된 이상 어차피 양도가액에서 이를 차감해야 하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인이 지출한 1억원을 필요경비에서 부인하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
청구인이 임차인의 요구에 따라 명도비를 지급하면서 그중 일부인 1억원을 영구크린에게 지급한 것으로 보이는 점, 만약, 양수인에게 지급되었다는 이유에서 위 명도비용을 필요경비로 인정하기 어렵더라도, 일련의 양도과정에서 지출된 이상 어차피 양도가액에서 이를 차감해야 하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인이 지출한 1억원을 필요경비에서 부인하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2022.4.26. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2019.9.30. 양수인인 주식회사 AAA에게 지급한 명도비용 OOO원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지①의 실제 계약서를 분실한 관계로 이 건 양도소득세를 신고하면서 보유하고 있던 다른 계약서(이하 “기존계약서”라 한다)상 취득가액 OOO원과 동 취득가액 외 추가 지급한 OOO원(영수증 3매) 등 합계 OOO원을 취득가액으로 신고하였다. (가) 청구인은 세무조사시 취득가액이 OOO원인 실제 계약서 사본을 찾고 누락된 경비 등을 포함하여 합계 OOO원이 지출되었음을 소명하였으나, 처분청은 거래상대방이 양도가액을 OOO원으로 신고하였다는 이유 등으로 실제 계약서상 취득금액과 영수증상 지급금액 OOO원을 부인하였다. (나) 쟁점토지①을 취득할 당시 인근 토지는 평당 OOO원 정도에 거래되어, 이를 적용하면 시가를 OOO원 정도로 볼 수 있으며, 여기에 청구인이 대납하기로 한 전 소유주 AAA의 양도소득세 OOO원(추가지급한 영수증 중 하나)을 더하면 쟁점토지①의 취득가액이 OOO원임을 알 수 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지②의 실제 계약서를 분실한 관계로 장부가액 OOO원(환지취득가액 OOO원 등을 제외한 금액)을 취득가액으로 신고하였으나 처분청은 거래상대방이 양도가액을 OOO원으로 신고하였고, 쟁점토지②의 취득과 관련된 금융거래 내역이 OOO원 뿐이라는 이유로 OOO원을 부인하였다. (가) 청구인이 오랜기간 복식부기로 기장한 장부상 취득가액은 그대로 인정되어야 한다. (나) 청구인은 부동산 거래와 임대를 주업으로 하고 있어 보증금과 월세 등의 현금으로 취득가액의 일부를 지불할 능력이 있고, 이 건 취득과정에서 지인으로부터 OOO원을 수표로 빌렸는데도, 처분청이 현금거래 가능성은 배제한 채, 금융거래내역이 OOO원 뿐이라는 사유로 장부상 취득가액을 부인하는 것은 부당하다.
(3) 청구인이 양수인에게 지출한 명도비 OOO원, 돌출간판걸이대 비용 OOO원, 현관타일공사비 OOO원, 부동산 소개비 OOO원, 법무사 비용 OOO원은 기타필요경비 및 취득부대비용으로 인정되어야 한다. (가) 청구인은 이 건 양도시 퇴거를 거부하는 임차인과의 마찰을 해결하기 위해 2019.9.30. 명도비 OOO원을 임차인에게 지급하기로 약정하고, 이 중 OOO원은 임차인에게, OOO원은 임차인의 요구에 따라 양수인인 주식회사 AAA에게 지급하였으므로 필요경비로 인정되어야 한다. 설령 명도비가 필요경비로 인정되지 않더라도 청구인이 양수인에게 OOO원을 지급한 사실은 인정되므로 이를 양도가액에서 차감해야 한다. (나) 청구인이 설치한 간판걸이대는 높이가 16미터에 달하는 거대한 철제구조물로 간판을 걸기 위한 시설인데도, 이를 단순한 수익적지출로 보는 등 자본적지출 합계 OOO원을 부인한 것은 부당하다. (다) 청구인은 쟁점토지①의 부동산 소개비 OOO원과 642-1 토지의 법무사비용 OOO원을 지급하고 영수증을 수취하였는 바, 이는 취득부대비용으로 인정되어야 한다.
(1) 청구인은 기존계약서상 취득가액 OOO원 외 OOO원을 추가 지급하였다고 주장하며, 2009.6.22. 발행된 OOO원 영수증 1매, 발행일이 기재되어 있지 않은 OOO원 영수증 2매를 제출하고 이와 별개로 쟁점토지①의 취득금액이 OOO원으로 되어 있는 새로운 계약서를 제시하였다. (가) 청구인이 기존계약서 상 취득금액 외 추가로 지급하였다고 제시한 영수증 3매를 보면, 우선 OOO원은 쟁점토지의 계약일인 2009.7.13. 보다 앞선 2009.6.22. 발행되었고, OOO원 영수증 중 1매는 청구인이 아닌 BBB(청구인의 남편) 앞으로 발행되었으며, 나머지 1매는 “차용금 중 일부 변제금”을 영수하였다고 되어 있어 쟁점토지①의 취득과 무관해 보인다. (나) 조사당시 전 소유자 AAA으로부터 쟁잼토지①의 양도가액이 OOO원임을 확인받았고, AAA은 기존계약서상의 취득가액과 동일한 OOO원으로 양도가액을 신고하였다. (다) 조사결과 기존계약서의 간인과 AAA이 보관하고 있는 계약서상의 간인의 위치가 동일한데 반해, 청구인이 추가 제출한 신규계약서는 간인이 없으며, 청구인의 주장을 뒷받침할만한 금융지급내역도 확인되지 않았다.
(2) 청구인은 실제 계약서를 분실한 관계로 쟁점토지②의 장부가액 OOO원을 취득가액으로 인정해야 한다고 주장하나, 납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효력이 있다고 볼 수 없으므로(대법원 1988.2.9. 선고 87누536 판결 등) 장부가액이 취득가액임을 입증할 수 있는 다른 자료가 없는 한 이를 취득가액으로 볼 수 없다. (가) 전 소유자 CCC·DDD은 쟁점토지②를 각각 OOO원에 양도하였다고 신고하였고, 이 건 조사 후 DDD은 쟁점토지②의 지분 1/2을 OOO원에 양도하였다고 확인해 주었다. (나) 이 건 조사시 쟁점토지② 양도 관련 청구인의 계좌에서 출금된 내역은 2005.1.26.자 OOO원, 2005.2.23.자 OOO원 및 OOO원 등 합계 OOO원만 확인되었으며, 청구인은 장부가액 외 금융거래 내용 등 다른 증빙을 제출하지 못하였다.
(3) 청구인은 쟁점건물 양도시 양수인에게 지급한 OOO원은 명도비용으로 필요경비에 해당한다고 주장하나, 청구인이 양수인에게 직접 지급한 점, 영수증에 ‘잔금 지급시까지 명도하지 못함’에 따라 지급하는 금액으로 명시되어 있는 점 등을 고려할 때, 이는 명도비용이 아니라 매도인의 귀책에 따라 매수자에게 부담한 손해배상 성격의 비용이므로 필요경비에 해당하지 않는다. (가) 청구인은 돌출간판제작비 등을 자본적지출로 보아 취득가액에 가산해야 한다고 주장하나, 간판제작, 네온보수비용 등 건물의 본래기능을 유지하기 위해 지출한 비용은 수익적지출에 해당하므로 취득가액에 가산할 수 없다. (나) 청구인이 제출한 부동산 소개비 및 법무사비용 영수증은 적격증빙에 해당하지 않아 실제 지출사실이 금융거래 증명서류 등으로 확인되어야 하는데, 청구인은 이를 확인할 수 있는 증명서류 등을 제출하지 않아 필요경비로 인정할 수 없다.
① 쟁점토지①의 취득가액은 새로운 계약서상 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지②의 취득가액은 장부에 기장한 금액을 그대로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 청구인이 지출한 명도비 등을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 심판청구서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점토지①을 취득하면서 취득가액 외 추가로 지급하였다고 주장하며 제출한 영수증은 <별지2>와 같다. (나) 청구인, 전 소유자 AAA, 중개인은 모두 다른 계약서를 가지고 있는데, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 기존계약서와 전 소유자 AAA이 보유한 계약서는 동일한 계약서로 나타나며, 청구인이 추가 제출한 새로운 계약서에 대해서는 AAA과 중개업자는 이를 모르는 일이라고 부인하고 있다. (다) 쟁점토지②의 전 소유자 DDD·CCC은 양도가액을 각각 OOO원으로 신고하였고, DDD은 2022년 1월 위 사실을 조사청(OOO지방국세청장)에 확인해 주었다. (라) 청구인이 2019.9.30. 쟁점건물의 양수인인 AAA에게 OOO원을 지급한 사실에 대해서는 양측 간 다툼이 없고, 청구인이 부동산 소개비 및 법무사비용으로 지급하였다고 주장하며 제출한 영수증은 <별지3>과 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 관하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 보건대, 청구인은 실제 계약서 사본상의 취득가액 OOO원에 기 신고시 누락된 필요경비 등을 포함한 OOO원을 쟁점토지①의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 이 건 양도소득세를 신고할 당시 쟁점토지①의 취득가액이 OOO원으로 기재되어 있는 계약서와 취득가액 외 추가 지급한 영수증(OOO원)을 제출한 후, 조사청의 세무조사를 받으면서 취득가액이 OOO원으로 기재되어 있는 새로운 계약서의 사본만을 제출한 점, 그에 따라 쟁점토지①과 관련된 매매계약서가 3개 존재하는 상황에서 청구인의 주장을 뒷받침할만한 금융거래내역은 달리 확인되지 않는 점, 청구인이 취득금액 외 추가로 지급하였다고 제시한 영수증이 계약일보다 앞서 지급되었거나, 차용금 중 일부 변제금을 영수하였다고 기재되어 있고, 청구인이 새로 제출한 계약서의 금액과도 일치하지 않아 이를 그대로 인정하기 어려운 점, 쟁점토지①의 전 소유자 AAA은 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO원으로 하고, 이 건 조사 당시에도 그 사실을 확인해주고 있는 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 보건대, 청구인은 쟁점토지②의 계약서를 분실하여 취득가액이 불분명한 관계로 장부상 금액을 그대로 취득가액으로 인정해야 한다고 주장하나, 납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효력이 있다고 볼 수 없는바(대법원 1988.2.9. 선고 87누536 판결 등, 같은 뜻임), 청구인은 쟁점토지②와 관련한 실지 취득계약서 및 금융증빙을 제출하지 못하고 있고, 단지 장부에 기장되어 있는 금액이 취득가액이라고만 주장하고 있어 이를 그대로 인정하기 어려운 점, 전 소유자 CCC·DDD은 쟁점토지②를 각각 OOO원에 양도하였다고 신고하였고, DDD은 여전히 그러한 사실을 확인하고 있는 점 등에 비추어 위 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 보건대, 청구인은 필요경비 등으로 지출한 부동산 소개비 OOO원, 법무사 비용 OOO원, 돌출간판걸이대 비용 OOO원, 현관타일공사비 OOO원 및 양수인인 AAA에 지급한 명도비 OOO원은 기타필요경비 및 취득부대비용으로 인정되어야 한다고 주장하나, 우선 부동산 소개비와 법무사 비용의 경우, 청구인이 증빙으로 제출한 영수증은 잔금일 이후 작성되거나, 거래상대방의 인적사항 등을 확인할 수 없어 이것만으로 실제 지출여부 등을 그대로 인정하기 어려운 점, 간판걸이대와 타일 공사비용 등의 경우 쟁점 건물의 가격 등에 비해 소액에 불과하고, 지출 이유 또한 단순히 건물의 본래기능을 유지하기 위한 것으로 보여 이를 자본적 지출액, 즉 자산의 객관적 가치를 현실적으로 증가시키는 비용으로 보기는 어려운 점 등으로 인하여, 위 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단되나, 다만, 명도비 OOO원의 경우, 청구주장과 같이 청구인이 임차인의 요구에 따라 명도비를 지급하면서 그중 일부인 OOO원을 AAA에게 지급한 것으로 보이는 점, 만약, 양수인에게 지급되었다는 이유에서 위 명도비용을 필요경비로 인정하기 어렵더라도, 일련의 양도과정에서 지출된 이상 어차피 양도가액에서 이를 차감해야 하는 것으로 보이는데 양도과정에서 발생한 비용이 아님을 처분청에서 입증하지 않은 점 등에 비추어, 처분청이 청구인이 지출한 OOO원을 필요경비에서 부인하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 관련 법령
(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (3) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과부가가치세법제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
결정 내용은 붙임과 같습니다.