청구인들이 쟁점주택의 취득가액으로 주장하는 피상속인의 07.8.6.자 취득가액은 상속개시일(11.9.7.) 전후 6개월 이내의 거래가액에 해당하지 아니하여 시가로 인정하기 어려운 점, 청구인이 제시한 유사주택들은 면적이 달라 비교하기 어렵고, 거래된 가액들은 평가기준일(11.9.7.) 전후 6개월 이내의 평가가액에 해당하지 않으므로 시가로 인정하기 어려운 점, 청구인들이 제시한 감정가액은 ㈜중앙감정평가법인이 22.5.19.자로 상속개시일(11.9.7.)을 기준시점으로 하여 소급감정한 가액으로 평가기준일로부터 10년 8개월이 경과한 시점에 평가한 것이어서 이를 시가로 받아들이기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 당시의 개별주택가격으로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 피상속인 사망 당시 상속재산이 쟁점주택뿐이었으며, 상속개시 당시 쟁점주택의 시가를 피상속인의 쟁점주택 취득가액인 OOO원으로 판단하였고, 상속재산가액이 상속공제액 OOO원(일괄공제 OOO원+배우자공제 OOO원)에 미달하였기 때문에 상속세가 부과되지 않을 것이라 생각하여 상속세 신고를 하지 아니하였다.
(2) 쟁점주택 매각 후 양도소득세를 신고하는 과정에서 쟁점주택의 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 에 따라 평가한 가액으로, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조부터 제65조까지의 규정에 따라 평가해야 한다는 규정을 확인하고 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 당시 개별주택가격으로 계산하여 양도소득세를 신고하였다.
(3) 쟁점주택은 OOO 소재에 2001년 5월경 신축된 OOO이라는 단독주택 단지 내에 위치하고 있으며, 아래 OOO과 같이 10개의 단독주택이 비슷한 형태로 지어졌고, 인접 주택들은 쟁점주택과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 유사하다. 또한 아래 OOO와 같이 피상속인이 최초 쟁점주택을 취득할 당시와 상속개시일 및 유사주택 매매당시의 시세 등을 보면 해당 단독주택들의 개별주택가격이 시세에 비하여 현저히 낮게 책정되어 있는 사실을 확인할 수 있다. 쟁점주택의 개별주택가격은 피상속인의 쟁점주택 취득당시, 상속개시일 당시, 유사주택② 매매당시, 쟁점주택 매매당시 순으로 지속적으로 상승하는 한편, 쟁점주택의 시가에 영향을 미칠만한 특별한 가격변동 요인이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼만한 특이사항이 없어서, 쟁점주택 및 유사주택들의 시세도 개별주택가격 상승에 따라 점차 증가한 사실을 확인할 수 있다. 쟁점주택과 유사주택의 개별주택가격이 지속적으로 증가하고 시세도 개별주택가격보다 1.3배〜1.5배 이상 높게 거래되고 있는 상황을 고려할 때, 피상속인의 쟁점주택 취득가액 OOO원은 피상속인의 취득당시 시가에 해당되고, 취득일 이후 쟁점주택의 개별주택가격이 지속적으로 증가한 만큼 시세도 증가하였을 것이 분명하므로, 결과적으로 상속개시일 당시 쟁점주택의 시세는 적어도 피상속인이 최초 구입한 가격 이상에 형성되었다고 보는 것이 합리적이다.
(4) 청구인들이 상속받은 쟁점주택은 상속개시일 현재 감정평가 실시 유무를 떠나 상속개시일 당시 시가는 적어도 피상속인이 취득한 OOO원 이상으로 형성되었을 것이 분명한 상황에서 단지 쟁점주택의 감정평가를 실시하지 않고 상속세를 무신고 하여 양도소득세 신고시 쟁점주택 취득가액을 시가보다 낮게 책정된 개별주택가격을 적용하는 것은 불합리하다.
(5) 상속개시일 당시 쟁점주택의 가액에 대하여 ㈜AAA의 소급 감정 결과 OOO원으로 평가된 사실을 고려할 때, 상속개시일 당시 쟁점주택은 최소 OOO원 이상에 거래되었을 것이 분명하므로 쟁점주택의 시가는 OOO원으로 보는 것이 타당하며, 법원도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액이라면 해당 자산의 상속당시 시가로 인정될 수 있고 소급감정이어도 인정될 수 있다고 판시(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결)하였다.
(2) 청구인들이 쟁점주택의 취득가액으로 주장하는 피상속인의 2007.8.6.자 취득가액은 평가기준일(상속개시일 2011.9.7.) 전후 6개월 이내의 평가가액에 해당하지 않으므로 시가로 인정할 수 없다.
(3) 청구인들이 유사하다고 주장한 위 OOO의 유사주택②은 쟁점주택과 면적이 상이하여 유사주택으로 보기 어려우며, 유사주택②의 매매가액 OOO원은 2020.6.15.에 거래된 가액으로 평가기준일 전후 6개월 이내의 평가가액에 해당하지 않으므로 시가로 인정할 수 없다.
(4) 청구인들이 제시한 감정가액은 ㈜AAA에서 상속개시일(2011.9.7.)을 기준시점으로 하여 2022.5.19.자로 평가한 감정가액으로, 평가기준일로부터 10년 8개월이 경과한 시점에 평가한 것이다. 청구인들은 위 감정가액을 시가에 반영해야 한다고 주장하나, 당초 상속세 신고를 하지 아니하였다가 상속개시일로부터 10년 8개월이 경과한 시점에서 양도소득세 신고시 취득가액 평가 목적으로 소급 감정한 평가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 의 감정가액의 평균액에 해당하지 아니한다.
(1) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 다음과 같은 사항이 확인된다. (가) 피상속인은 2007.7.13.자 매매를 등기원인으로 2007.8.6. HHH으로부터 쟁점주택을 취득하였고, 거래가액은 OOO원으로 기재되어 있다. (나) 청구인들은 2011.9.7.자 상속을 등기원인으로 2012.2.20. 쟁점주택에 대하여 소유권이전등기를 경료하였으며, 청구인 AAA의 지분은 7분의 3, 청구인 CCC의 지분은 7분의 2, 청구인 DDD의 지분은 7분의 2이다. (다) 이후 청구인들은 쟁점주택을 2021.6.28.자 매매를 등기원인으로 하여, 2021.7.9. EEE 및 FFF에게 각 지분 2분의 1로 소유권이전등기하였다.
(2) 청구인들이 제출한 2007.7.13.자 주택매매계약서 사본에 따르면, 피상속인은 쟁점주택을 OOO원에 HHH으로부터 매입하는 계약서를 작성하였다.
(3) 쟁점주택에 대한 개별공시지가는 아래 OOO과 같다.
(4) ㈜AAA의 쟁점주택에 대한 2022.5.19.자 감정평가서에 따르면, 아래 OOO와 같이 2011.9.7.(상속개시일) 기준 쟁점주택의 감정평가액은 OOO원이다.
(5) 처분청이 2022.2.25. 및 2022.2.28. 청구인들에게 한 경정청구 처리 결과 통지에 따르면, 처분청은 “ 상속세 및 증여세법 제61조 에 따른 주택의 평가는 개별주택가격으로, 당초 양도 신고서의 취득가액(개별주택가격)이 적정하므로 본 청구 기각하고자 한다.”는 내용으로 거부사유를 기재하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주택의 취득가액을 피상속인이 취득한 가액으로 하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 상속받은 재산의 취득가액은 평가기준일(상속개시일) 현재의 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 따르며, 시가로 인정되는 것이란 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 등의 거래가격이라고 규정하고 있는바, 청구인들이 쟁점주택의 취득가액으로 주장하는 피상속인의 2007.8.6.자 취득가액은 상속개시일(2011.9.7.) 전후 6개월 이내의 거래가액에 해당하지 아니하여 시가로 인정하기 어려운 점, 위 OOO의 유사주택② 및 유사주택④ 등은 쟁점주택과 면적이 상이하며, OOO의 유사주택②의 매매가액 OOO원은 2020.6.15.에 거래된 가액으로 평가기준일(2011.9.7.) 전후 6개월 이내의 평가가액에 해당하지 않으므로 시가로 인정하기 어려운 점, 청구인들이 제시한 감정가액은 ㈜AAA이 2022.5.19.자로 상속개시일(2011.9.7.)을 기준시점으로 하여 소급감정한 가액으로 평가기준일로부터 10년 8개월이 경과한 시점에 평가한 것이어서 이를 시가로 받아들이기 어려운 점(조심 2016부2601, 2016.9.8., 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 당시의 개별주택가격으로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (단서 이하 생략)
(3) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 및 각 목 생략) (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 및 각 목 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.