청구인이 양도한 쟁점주택의 취득가액을 취득당시 지방자치단체장에게 신고된 실거래가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2013.2.21. 취득한 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2017.8.18. 강제경매로 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 2022.3.15. 쟁점주택의 실지양도가액을 경락가액인 OOO원으로, 쟁점주택의 실지취득가액을 취득 당시 지방자치단체장에게 신고된 쟁점주택 실거래가액 OOO원에 취득세 등 세금 OOO원을 가산한 OOO원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.5.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 쟁점주택을 구입하면서 OOO원을 매매대금으로 지급하였다. (가) 쟁점주택의 구입 경위는 쟁점주택의 ‘등기부등본의 갑구 제1번’을 보면 ‘aaa(1940년생, 82세)’가 소유자로서 소유권보존등기를 한 사실을 알 수 있으며, 청구인은 aaa로부터 쟁점주택을 넘겨받게 되면서 사건이 시작되었다. (나) 매도인 ‘aaa’를 만나게 된 경위는 청구인이 본래 절에 다녔는데, ‘aaa’ 또한 절에 다니던 신도로서 2011년경 절의 주지스님 소개로 알게 되었다. 당시 aaa는 부동산개발업을 하는 사업가라 하였고, 청구인이 당시 무주택자로서 지내자 aaa가 청구인에게 집을 하나 신축한 뒤 마련해 주겠다고 했다. 이에 쟁점주택을 aaa가 청구인에게 넘기면서 청구인이 2013.2.21. 쟁점주택의 소유자가 되었던 것이다. (다) 당시 aaa는 청구인에게 집값으로 OOO원 정도를 요구하였고, 합의 끝에 위 금액을 쟁점주택의 가격으로 정한 뒤, 매매대금 OOO원 중 OOO원은 은행에서 대출을 받아 지급하고, OOO원은 향후 지급하되 그 담로를 위하여 aaa의 아들인 ‘bbb’ 앞으로 금전소비대차에 대한 공증을 할 것, 그리고 나머지 OOO원은 aaa를 대신하여 청구인이 절에 OOO원 이상을 시주하기로 하고, 그 돈을 매매대금 일부로 갈음할 것 등으로 합의하여 매매대금 지급 방법을 정하였다. 1) 쟁점주택의 매매대금 중 OOO원과 관련하여, 청구인은 2014.9.2. OOO에서 실대출금 OOO원을 대출받아(등기부등본 을구 2번의 근저당권설정 참조), 2014.9.2. 쟁점주택의 매매대금 중 OOO원을 aaa 요청에 따라서 aaa의 처남인 ‘ccc’ 명의의 계좌로 입금하였다.(첨부 자료 중 ‘계좌거래내역 조회’ 참조) 2) 쟁점주택의 매매대금 중 OOO원은 청구인에게 자금 여력이 없어서 금전소비대차 공증으로 대체하기로 하고 나중에 변제하는 것으로 하였다. 이에 aaa의 아들인 ‘bbb(1969년생, 53세)’ 앞으로 OOO원의 차용증을 작성하여 주었다. 그런데 청구인이 OOO원을 변제하지 못하자 bbb은 쟁점주택에 가압류를 한 뒤 2017.1.3. 경매를 신청하게 되었고, 결국 쟁점주택이 경매로 넘어가게 되었던 것이다. 3) 쟁점주택의 매매대금 중 OOO원은 매도인인 aaa와의 약정에 따라 청구인이 aaa가 요청한 매매대금 일부를 절에 대신 시주하였다. 청구인이 제출한 계좌거래내역을 보면 청구인이 ‘OOO’이라는 절의 계좌에 금 OOO원을 넘게 시주한 내역이 있다. (2) 한편 청구인이 쟁점주택의 매매대금을 지급한 것 외에 청구인이 쟁점주택을 취득하면서 관련 세금으로 취․등록세 등을 납부한 바 있으나 현재 관련 영수증을 찾을 수가 없다. 그러나 청구인이 취․등록세 등을 납부하였다는 점은 명백한 사실이므로 이 또한 취득경비로서 공제되어야 한다.

(3) 처분청 답변에 대한 항변은 다음과 같다. (가) 쟁점주택의 매입가액은 취득 당시 신고된 쟁점주택 실거래가액 OOO원이 아니라 실제는 OOO원이다. 1) 2013.2.21. 취득신고 당시 쟁점주택의 실거래가액은 OOO원으로 신고된 것으로 나와 있다. 그런데 당시 취득신고는 청구인이 신고를 한 것이 아니라, 매도인이었던 aaa가 독단적으로 청구인을 대신하여 임의신고 하였던 것으로서, 청구인은 거래가액을 얼마에 신고하였는지 전혀 알지 못하였다. 청구인은 aaa로부터 쟁점주택을 OOO원을 주고 매입하였는데, 실거래가액을 OOO원으로 신고할 이유가 상식적으로도 전혀 없는 것이다. 당시 부동산거래 경험이 전무하고, 거래실정에 대하여 무지하였던 가정주부인 청구인에게 aaa는 자신이 취득신고 및 등기 등의 절차를 대신하여 주겠다면서 필요한 서류를 건네받은 뒤에 사실과 다르게 취득가액을 대폭 축소하여 OOO원에 취득신고를 경료하였다. 2) 이는 매도인 aaa가 쟁점주택 매도시 자신이 부담할 양도세를 줄이고자 한 계책으로서 청구인은 그 과정 및 세액 신고 등에 대하여 전혀 알지 못하고 있었다. 상식적으로 보았을 때, 청구인이 향후 엄청난 양도소득세를 납부하여야 하는 부담을 안고 실거래가액을 OOO원으로 신고할 이유도 없거니와, 그러한 점은 통상적인 거래관념에도 부합하지 않는 것이라 할 것이다. 3) 2013.2.21. 취득신고 당시 쟁점주택의 실거래가액은 OOO원이고, 2022년 당시 경매로 인한 양도가액은 OOO원이다. 그렇다면 취득신고 당시 실거래가액과 양도가액간의 차액은 약 4배에 달한다. 상식적으로 보았을 때도 양도가액이 OOO원인데 실거래가액이 OOO원에 불과하다는 점은 이해할 수 없는 금액이며, 더군다나 아파트도 아닌 빌라에 대하여 위와 같이 4배 가까운 차액이 난다는 것은 말이 안 된다. (나) 처분청은 ‘청구인이 aaa에게 쟁점주택을 취득하였다고 하나 소유권이전은 ddd 등 4인에게서 이전 된 점, 대금지급이 청구외 ccc 및 bbb 등에게 이루어 진 점 등에 비추어 볼 때 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다’라고 주장하고 있으나, 청구인은 쟁점주택을 aaa로부터 취득하였다. 다만, 당시 매도인인 aaa와 청구인은 같은 사찰의 신도로서 청구인이 집이 없이 힘들게 살자 주지스님의 말씀에 따라 건설업을 하는 aaa가 청구인에게 집을 하나 지어주기로 했던 것이고, 가정주부로서 부동산거래에 대하여 무지하였던 청구인은 aaa가 시키는 대로 관련 서류를 떼어다주는 한편, 거래대금도 aaa의 요구대로 여러 방법으로 지급하게 된 것이다. (다) 청구인이 쟁점주택을 취득한 시기는 등기부상 2013.2.21.이 맞다. 한편 청구인이 실제 쟁점주택을 aaa로부터 매입한 시기는 aaa가 한창 건축공사를 진행하던 중인 2011년경이었고, 2011년경 이미 구두상으로 매매계약을 체결하였던 것이며, 등기부상 취득일만 2013.2.21. 되어 있을 뿐이다. 건축물대장을 보면 쟁점주택이 건축착공허가를 받은 시기는 1999.12.27.로서 사업부진으로 말미암아 준공까지는 오랜 시간이 걸렸다. 즉, 2011년경 이미 매매계약을 체결하였던 지라 aaa와의 약정에 따라 사찰에 시주를 대납하였으며, 그 대납계좌내역이 2011년 2월 ～ 2011년 11월에 걸쳐서 이루어 졌던 것이다. 처분청은 등기접수일인 2013.2.21. 이전에 이미 사찰에 출금되었던 점으로 보아 청구인의 주장에 신빙성이 없다고 하고 있으나, 위에서 본 바와 같이 매매계약을 체결한 시기는 2011년이고, 그 후 소유권이전등기를 하게 된 것으로서 상식적으로 보았을 때 계약시 계약금 등의 명목으로 등기 전에 대금을 지급하는 것은 지극히 당연하다고 할 것이다. (라) 한편 처분청은 쟁점주택의 취득 등기접수일은 2013.2.21.이지만 매매대금 OOO원을 지급한 시기는 2014.9.2.로서 취득 후 1년 뒤 매매대금을 지급한 것은 석연치 않다고 주장하고 있으나, 당시 청구인은 쟁점주택을 취득한 은행에서 대출을 받아 대금을 지급하려고 하였으나, 취득당시인 2013년 2월경에는 쟁점주택에 준공허가가 떨어지지 않아 이에 은행들이 부동산대출에 난색을 표하여 대출을 받지 못하여 대금을 지급하지 못하고 있었다. 쟁점주택이 준공허가를 받게 된 시기는 2016.6.13.이다. 1) 위와 같이 쟁점주택의 준공허가 지연으로 말미암아 시중은행에서 대출을 받지 못하고 있던 중 aaa가 조합원으로 있는 OOO에 잘 이야기해서 대출을 받을 수 있게 해 주겠다고 하여 시중 대형은행이 아닌 OOO에서 담보대출을 받게 되었고, 그 대출금 중 OOO원을 aaa의 처남인 ccc의 계좌로 2014.9.2. 송금하게 되었던 것이다. 당시 aaa는 OOO시에서 사슴농장을 운영하고 있어서 OOO의 조합원 자격이 있었고, 이에 OOO에서 대출을 받는 것에 손을 써주게 된 것이다. 2) 또한 청구인이 aaa가 아닌 ddd 등 4인에게서 소유권명의를 넘겨 받게 된 것은, 당시 aaa는 건축자금 채무문제 등으로 ddd 등 4인에게 소유권을 담보조로 명의를 준 바 있는데, 서로 소송 중에 원만히 합의가 되었다는 이야기를 들었고, 합의결과 aaa의 소유가 인정되어 aaa가 청구인에게 부동산을 매매하게 되었던 것이고, 다만 ddd 등 4인으로부터 aaa 앞으로 다시 이전한 뒤 청구인에게 이전하면 양도소득세, 취득세 등의 세금문제가 있기에 그 소유권명의는 ddd 등 4인으로부터 청구인 앞으로 바로 이전을 받게 되었던 것이다. (마) 매도인인 aaa 및 청구인은 모두 같은 사찰의 신도로서 당시 사찰의 주지스님인 OOO스님(속명: eee)의 소개로 청구인이 aaa로부터 쟁점주택을 매입하게 된 것이다. 1) 그리하여 누구보다도 OOO스님이 이 건의 사실관계에 대하여 잘 알고 있으며, 이에 사실관계를 기술한 확인서를 직접 작성하여 교부하여 주었기에 이를 증거자료로 제출하였다. 2) OOO스님이 이 사건을 누구보다도 잘 알고 있는 이유는 OOO스님 또한 이 건 OOO를 aaa로부터 매입하였기 때문이다. 청구인이 매입한 쟁점주택은 OOO이고, OOO스님이 매입한 것은 OOO이다. 등기부등본상 OOO스님(속명: eee)의 OOO에 대한 취득시기 또한 2013.2.21.로서 청구인의 쟁점주택 취득시기인 2013.2.21.과 취득일자도 같다. 더군다나 OOO스님 또한 ddd 등 4인으로부터 소유권을 이전받기는 하였으나 실소유자이자 매도인이 aaa라는 점에 대하여는 OOO스님 또한 잘 알고 있는 사실이다.

• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 aaa로부터 쟁점주택을 취득하였다고 주장하나, 부동산등기사항증명서에 따르면 쟁점주택은 2013.2.21. aaa에서 ddd 등 4인에게 소유권이 이전되었고, 청구인은 같은 날 ddd 등 4인으로부터 쟁점주택을 취득한 것으로 확인되는바, aaa와 청구인간 매매거래 사실이 확인되지 않는다. (2) 청구인은 쟁점주택 매매대금 OOO원 중 OOO원을 2014.9.2. aaa의 처남인 ccc 명의로 입금하였다고 주장하나, 매매계약서 등 관련 서류가 없어 사실관계가 불분명하며 일반적으로 잔금 지급 후 소유권 등기이전을 하나, 쟁점주택 취득 등기접수일은 2013.2.21.로 이로부터 1년이 후인 2014.9.2. 대금을 지급했다는 주장은 상식적이지 못하다. (3) 청구인은 쟁점주택 매매대금 OOO원 중 OOO원은 aaa의 아들인 bbb과 금전소비대차 계약을 맺었다고 주장하나, 매매계약서 및 차용증이 없고 bbb과 개인적 금전거래인지 쟁점주택 거래대금의 일부인지 확인할 수 없다. (4) 청구인은 쟁점주택 매매대금 OOO원 중 OOO원은 aaa와의 약정에 따라 OOO이라는 절에 시주했다고 주장하며 2011.2.1.～2011.11.24. 출금내역을 제출하였으나, 동 출금내역은 청구인의 쟁점주택의 취득일(2013.2.21.)로부터 2년 전의 출금내역이므로 청구주장의 신빙성이 없다. (5) 상기와 같이 청구인이 쟁점주택의 실지취득가액이 OOO원이라는 주장은 매매계약서, 약정내용에 관한 증빙이 없어 사실관계가 불분명하고, 대금 지급대상이 청구인이 쟁점주택을 취득하였다고 주장하는 aaa 본인이 아닌 타인(ccc, bbb, OOO)이며, 대금 지급시기도 쟁점주택의 취득시기와 차이가 나는 등 청구주장에 신빙성이 없으므로 쟁점주택 의 실지취득가액을 쟁점주택 취득 당시 지방자치단체장에게 신고한 부동산 실거래가액 OOO원에 쟁점주택 취득에 든 취득세 등 세금 OOO원을 가산한 OOO원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 지방자치단체장에게 신고된 실거래가액을 쟁점주택의 실제 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. (2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제89조(자산의 취득가액등) ①법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ①법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점주택은 aaa가 2004.5.19. 소유권보존 등기로 취득하여 2013.2.21. ddd, fff, ggg 및 hhh에게 소유권이전등기(등기원인: 2001.5.18. 매매)하였고, 같은 날(2013.2.21.) 공동소유자인 ddd(지분 2/9), fff(지분 3/9), ggg(지분 2/9) 및 hhh(지분 2/9)은 청구인에게 공유자전원지분전부를 소유권이전등기(등기원인: 2012.12.28. 매매)한 것으로 나타난다. (2) 청구인은 2014.9.2. 쟁점주택의 매매대금 중 OOO원을 aaa 요청에 따라서 aaa의 처남인 ‘ccc’ 명의의 계좌로 입금하였다는 주장에 대한 증거자료로 청구인 명의의 OOO 계좌(108-12-)의 거래내역을 제출하였고, 동 계좌의 거래내역에 따르면 동 계좌에서 2014.9.2. OOO원이 대체 출금된 것으로 나타나고 상대방은 적요란에 ‘ccc’로 기재되어 있다. (3) 청구인은 매매대금 중 OOO원은 aaa와의 약정에 따라 OOO이라는 절에 시주했다는 주장에 대한 증거자료로 청구인 명의의 OOO 계좌(811-21--) 거래내역을 제출하였고, 동 계좌의 거래내역에 따르면 동 계좌에서 2011.2.1.～2011.11.24. 기간의 이체 출금된 금액 합계는 약 OOO원으로 나타나고 상대방은 적요란에 ‘OOO’으로 기재되어 있다. (4) 쟁점주택의 매매대금 중 OOO원은 청구인이 자금 여력이 없어서 금전소비대차 공증으로 대체하기로 하고 나중에 변제하는 것으로 하여 aaa의 아들인 bbb 앞으로 OOO원의 차용증을 작성하여 주었다는 주장에 대한 증거자료로 쟁점주택에 대한 등기사항전부증명서, 경매사건OOO내역 및 부동산강제경매OOO배당표를 제출하였고, 동 자료에 따르면 bbb은 2014.9.15. 채권 OOO원의 보전을 위해 청구인이 소유한 쟁점주택을 가압류하였고, 동 가압류에 기해 2017.1.2 쟁점주택에 대한 강제경매를 신청하여 동 강제경매에서 채권 OOO원 중 OOO원을 배당받은 것으로 나타난다. (5) 청구인은 aaa로부터 쟁점주택을 매입하게 된 경위를 알고 있는 당시 aaa 및 청구인이 신도로 있던 사찰(OOO)의 주지스님인 OOO스님(속명: eee)의 확인서를 제출하였고, 동 확인서는 아래 <그림>과 같다. <그림> OOO스님(속명: eee)의 확인서(일부 발췌) ◯◯◯ (6) 처분청이 제출한 부동산실거래가 신고자료 조회내역에 따르면, 쟁점주택의 취득 당시 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 부동산 실거래가 신고제도에 따라 지방자치단체장에게 신고된 쟁점주택의 실거래가액은 OOO원으로 나타난다. (7) 처분청은 제출한 양도소득세 신고내역 등에 따르면, 등기사항전 부증명서상 쟁점주택의 전소유자인 ddd, fff, ggg 및 hhh이 쟁점주택을 양도하고 실지거래가액으로 신고한 양도소득세 신고서상 쟁점주택의 양도가액은 OOO원으로 나타난다. (8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 실제 매입가액이 OOO원으로 지방자치단체장에게 신고된 실거래가액(OOO원)과 다르다고 주장하나, 쟁점주택 취득 당시 부동산 실거래가 신고제도에 따라 지방자치단체장에게 신고된 쟁점주택의 실거래가액이 OOO원으로 나타나는 점, 등기사항전부증명서상 쟁점주택의 전소유자 ddd, fff, ggg 및 hhh이 쟁점주택을 양도하고 실지거래가액으로 신고한 양도소득세 신고서상 쟁점주택의 양도가액도 OOO원으로 나타나는 점, 청구인이 매매계약서와 같은 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 제시한 계좌 거래내역 등 증빙만으로는 쟁점주택의 실지취득가액이 사실과 다르다는 점을 입증하기에 부족해 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택의 실지취득가액을 취득 당시 지방자치단체장에게 신고된 쟁점주택 실거래가액 OOO원에 취득세 등 세금 OOO원을 가산한 OOO원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.