청구인이 조정대상지역 내 쟁점주택을 포함하여 1세대 3주택 이상을 보유한 상황에서 양도주택을 양도한 것으로 보아 처분청이 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 조정대상지역 내 쟁점주택을 포함하여 1세대 3주택 이상을 보유한 상황에서 양도주택을 양도한 것으로 보아 처분청이 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 대법원은 주택신축판매업자가 보유한 부동산이 주택인지 또는 재고자산인지를 판단함에 있어서는 부동산 취득 및 보유 목적뿐만 아니라 그 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야한다고 판시(대법원 1984.9.11. 선고 83누66 판결 등)하였고, 다수의 예규에서 주택신축판매업은 소득세법 제19조 제1항 제16호 및 같은 법 시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 보는 것이 타당하다(소득 46011-10116, 2001.2.13.)고 해석하였다.
(2) 청구인과 배우자는 주택신축판매업 및 건설업을 영위하기 위하여 OOO(쟁점①주택), OOO(쟁점②주택), OOO(쟁점③주택)이라는 상호로 사업자등록을 한 주택신축판매업자로서, 쟁점주택을 신축하고 분양하기 위하여 인근 부동산, 벼룩시장, 네이버부동산 등을 통해 광고하였으나 쟁점주택 소지재인 OOO가 투기과열지구로 지정이 되면서 대출문제 등으로 매매가 이루어지지 않아 부득이하게 쟁점주택을 보유하게 되었다.
(3) 주택신축판매업자가 주택을 신축하고 바로 판매가 되지 않을 경우에는 공실로 계속하여 유지하는 것보다 일시적으로 임대 후 처분하는 것이 일반적인바, 이와 같이 청구인과 배우자의 쟁점주택의 취득 및 보유 현황, 사업의 목적, 사업활동의 계속성과 반복성 등을 종합적으로 고려할 때 쟁점주택은 주택신축판매업자가 보유한 재고자산에 해당한다.
(2) 청구인과 배우자는 쟁점①주택의 소유권 보존등기일(2017.10.10.) 이전인 2016.7.12.부터 2020.9.7.까지, 쟁점②주택의 경우, 소유권 보존등기일(2015.7.1.)로부터 약 8개월 후인 2016.3.10.부터 2020.9.4.까지 주택임대사업을 부업종으로 업종추가하여 사업을 영위한 이력이 있고 청구인이 쟁점주택 사용승인일 이전에 임대차계약을 체결하여 임차인이 쟁점주택에 입주한 사실이 있으며 쟁점주택이 양도소득세 조사 종결 시점까지 임대사업에 사용되고 있어 청구인은 쟁점주택을 일시적으로 임대하였다기 보다는 계속적·반복적으로 임대한 것으로 보인다.
(3) 쟁점주택의 임대를 주택신축판매업자의 재고자산으로서의 일시적 임대로 보려면, 청구인이 쟁점주택의 판매를 목적으로 주기적인 광고 등을 통하여 판매 관련 제반 활동을 하였어야 하나, 쟁점주택의 소유권 보존등기일부터 쟁점①주택은 약 4개월, 쟁점②주택은 약 2년 7개월, 쟁점③주택은 약 2년 6개월의 기간이 지나서야 비로소 최초로 네이버광고 게시를 한 점, 청구인이 제출한 부동산 판매 광고 중 부동산 매물장 및 부동산 매매의뢰 확인서는 객관성이 담보되지 않는 것인 점, 청구인이 주장하는 분양광고 시기는 상당 부분이 양도주택의 양도일 이후인 것으로 확인되고, 블로그 광고글 등을 매매의도가 있는 적극적이고 실효성 있는 판매활동의 증빙으로 보기 어려운 점 등을 종합할 때 쟁점주택에 대한 판매 관련 광고 등의 제반활동이 지속적으로 있었다고 보기 어렵다.
(4) 또한 청구인은 쟁점주택 소재지가 투기과열지구로 지정되어 가계대출율 및 사업자 대출율 하락 등의 문제로 매매가 잘 이루어지지 않아 부득이하게 보유하고 있다고 주장하나 해당 지역(OOO)은 2020.6.19. 기준으로 투기과열지구로 지정되어 투기과열지구 지정과 쟁점주택의 매매 문제는 관련성이 없다.
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (후단 생략)
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 의 전환 규정을 준용한다.
(1) 처분청이 과세근거로 제출한 자료에 의하여 확인된 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인의 양도주택 양도(2020.9.4.)당시 세대별 주택보유현황과 쟁점주택의 공부상 현황은 아래 <표1> 및 <표2>와 같다. <표1> 청구인 세대 보유주택 현황 OOO <표2> 쟁점주택의 등기부사항전부증명서 및 건축물대장상 현황 (단위: ㎡) OOO (나) 임대차계약서 및 확정일자 부여일을 근거로 한 쟁점주택의 임대내역(세부내역 <별지> 참조)에 의하면, 쟁점주택 모두 사용승인일 이전 또는 직후부터 확정일자가 부여되었거나 임대차계약이 시작되어 심리일 현재까지 임대 중에 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인과 그 배우자가 사업장소재지를 쟁점주택으로 하여 사업자등록을 한 이력은 아래 <표3>과 같은바, 쟁점①․②주택은 사용승인 전후로 하여 주거용건물임대업을 업종추가한 것으로 확인된다. <표3> 청구인과 배우자의 사업자등록 및 업종변경 이력 OOO (라) 청구인의 쟁점주택 관련 종합소득세 신고내역(2015년〜2020년 귀속)에 의하면, 쟁점주택의 임대수입에 대하여 종합소득세를 신고한 것으로 확인된다. (마) 재무상태표(2019년 및 2020년)에 의하면, 쟁점①․②주택의 경우, 비유동자산의 유형자산으로, 쟁점③주택의 경우, 유동자산의 재고자산으로 분류되어 계상된 것으로 확인된다.
(2) 청구인이 쟁점주택은 주택신축판매업자의 재고자산이라고 주장하며 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 공인중개사들(6명)이 2021.10.15. 작성한 부동산 매매의뢰확인서에 의하면, ‘청구인이 쟁점①․②주택을 준공후부터 지속적으로 매매의뢰하였음을 확인한다’는 내용이 기재되어 있다. (나) 쟁점주택 분양광고 현황에 의하면, 네이버 광고의 경우, 쟁점①주택은 2018.1.29.부터, 쟁점②주택은 2018.2.19.부터, 쟁점③주택은 2020.8.20. 최초 게재한 것으로 나타나고, 그 외 광고자료로 부동산 통매 매물장 등록현황, 다음 블로그 광고현황, 공실박스 광고현황 및 부동산중개업자와의 카카오톡 대화내용 등이 제출되었다.
(3) 한편, 국토교통부 공고 제OOO호에 의하면, OOO의 투기과열지구는 2020.6.19. 지정된 것으로 확인된다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 주택신축판매업자의 재고자산에 해당하므로 1세대 1주택 판단 시 보유주택 수 산입대상에서 제외되어야 한다고 주장하나, 주택신축판매업자가 판매 목적으로 신축한 주택이라 할지라도 상당기간 동안 다른 목적에 전용함으로써 신축주택을 보유하는 목적이 임대 등 다른 용도로 사용함에 있다고 인정될 경우에는 이를 재고자산으로 분류하여 양도소득세 과세대상에서 제외할 수는 없다고 할 것인바, 임대차계약서 및 사업자등록증 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택 사용승인 전부터 임차인과 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하여 심리일 현재까지 임대에 제공하고 있고 사업자등록 상의 업종도 주거용건물임대업을 추가한 것으로 나타나는 등 적극적으로 쟁점주택을 임대한 것으로 보이는 점, 쟁점①․②주택의 경우에는 장부상에 판매목적의 재고자산이 아닌 유형자산으로 기장한 점, 주택신축판매업자인 청구인이 쟁점주택을 분양하기 위한 것이었다면 쟁점주택 신축 전부터 분양을 위한 광고 등이 이루어졌어야 하나, 네이버 등의 분양광고 등이 쟁점주택이 사용승인되고 상당 기간이 경과된 후에 이루어진 점, 제출된 매매의뢰확인서 및 기타 분양광고 현황 등은 쟁점주택의 판매활동에 대한 객관적 증빙이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택은 주택신축판매업자의 재고자산에 해당된다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 청구인이 조정대상지역 내 쟁점주택을 포함하여 1세대 3주택 이상을 보유한 상황에서 양도주택을 양도한 것으로 보아 처분청이 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 쟁점주택 임대내역 <쟁점①주택 임대내역> (단위: 천원) OOO <쟁점②주택 임대내역> (단위: 천원) OOO <쟁점③주택 임대내역> (단위: 천원) OOO
결정 내용은 붙임과 같습니다.