청구인이 제시한 매매대금 관련 소명자료를 보면, 청구인의 배우자가 전소유자에게 계좌이체하여 금융거래내역으로 확인되는 금액은 000만원에 불과하고, 나머지는 수표나 현금으로 인출되어 쟁점토지와 관련한 매매대금인지가 명확하지 아니하여 이를 그대로 받아들이기 어렵고, 전소유자 또한 처분청의 조사 당시 잼점토지의 거래금액이 기억나지 않는다고 진술한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인에게 양도소득세 및 지방소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) (OOO서장) 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 취득 관련 매매계약서는 계약 당시 사용하지 않던 서식으로, 청구인도 소급하여 작성한 사실을 인정하였다. 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액은 당시 개별공시지가의 9.1배에 달하고, 해당 취득가액 대비 양도가액은 1.2배 정도에 불과하여, 같은 기간 기준시가 상승률(5.5배)에 비해 지나치게 낮으며, 청구인이 제시한 인근토지는 매매된 사실이 없을 뿐 아니라 쟁점토지와는 위치․면적․개별공시지가가 상이하여 유사사례로 보기 어렵다. 현재, 전소유자는 ‘너무 오래되어 계약서가 없고 거래금액도 기억나지 않는다’는 입장이고, 금융기관이 수표․전표의 확인을 조회일로부터 5년 이내로 제한하고 있는 점 등을 고려하면 처분청이 청구인의 주장을 확인하려는 노력이 없었다는 주장은 타당하지 아니하고, 애당초 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이므로 그 입증책임은 처분청이 아닌 납세의무자에게 있는 것이다. 청구인은 OOO원이라도 취득가액으로 인정해야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 금융거래내역을 보면, 매매대금으로 확인되는 금액은 청구인의 배우자가 2004.2.2. 전소유자에게 송금한 OOO원에 불과하고, 나머지는 수취인이 확인되지 아니하거나 배우자의 다른 금융계좌에 재입금되었다가 대금청산일 이후 출금된 것으로 확인되므로 취득가액으로 인정하기 어렵다.
(2) (OOO시장) 지방세법제103조 제2항에서 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준은 소득세법제92조에 따라 계산한 과세표준과 동일한 금액으로 한다고 규정하고 있는바, 관할 세무서장이 결정 또는 경정한 자료 등을 근거로 지방소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3) 지방세법(2017.12.30. 법률 제15335호로 개정된 것) 제103조(과세표준) ① 거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 구분하여 계산한다.
② 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준은 소득세법 제92조 에 따라 계산한 금액(조세특례제한법 및 다른 법률에 따라 과세표준 산정에 관련한 조세감면 또는 중과세 등의 조세특례가 적용되는 경우에는 이에 따라 계산한 금액)으로 한다.
(1) 이 건과 관련하여 청구인의 양도소득세 신고내역과 처분청(OOO서장)의 경정내역은 아래 OOO과 같다.
(2) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 전소유자 로부터 쟁점토지를 2004.3.16. 매매를 원인으로 하여 2004.3.17. 소유권을 이전받은 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지 취득 관련 계약서(아래 OOO 참고)를 보면, 매도인은 전소유자, 매수인은 청구인, 중개업자는 OOO에 소재한 ‘OOO부동산공인중개사’ 대표 CCC, 매매대금은 OOO원인 것으로 나타난다.
(4) 처분청의 청구인에 대한 쟁점토지 양도소득세 조사종결 보고서(2021년 10월)의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득 관련 매매계약서를 보면, 우측 상단에 ‘부동산뱅크’ 로고가 인쇄되어 있는데, 부동산뱅크는 청구인이 쟁점토지를 취득(2004년 3월)한 이후인 2004년 10월경 개설되었으므로 해당 계약서는 소급하여 작성된 것으로 보이고, 청구인은 계약서를 분실하여 재작성하였다고 소명하였다. (나) 청구인은 2003년 쟁점토지 인근의 인근토지가 3.3㎡당 OOO원에 거래되었다는 부동산중개업자의 매매물건 관리대장 사본을 제출하였으나, 등기부등본을 검토한 결과, 2003년 인근토지는 거래된 사실이 없고, 위치․면적․기준시가가 쟁점토지와 상이하여 유사토지로 보기 어렵다. (다) 쟁점토지의 기준시가가 2002년에 비해 2003년∼2004년 하락하고 있음에도 청구인은 쟁점토지를 기준시가 대비 9.1배에 달하는 금액으로 취득하였다고 주장하고 있는 점(아래 OOO 참고), 보유기간 동안 기준시가가 5.5배 상승한데 반해 청구인이 주장하는 취득가액 대비 양도가액은 1.2배 상승한 점(아래 OOO 참고) 등에 비추어, 청구인이 주장하는 취득가액을 실지취득가액으로 보기 어렵다.
(5) 청구인은 쟁점토지 취득시 지급한 매매대금과 관련하여, ① 배우자 BBB의 금융계좌에서 2004.2.2. 전소유자에게 계좌이체한 OOO원, ② 배우자 BBB의 금융계좌에서 2004.3.4. 수표인출된 OOO원, ③ 배우자 BBB의 금융계좌 등에서 현금인출하여 지급한 OOO원을 합한 OOO원을 지급하였고, 만약 동 금원을 모두 인정하기 어렵더라도 최소한 ①․②번 항목 전액과 ③번 항목 중 2004.3.4.․2004.3.11. 인출된 합계 OOO원을 합한 OOO원은 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하고 있고, 이에 대하여 처분청은 ①번 항목은 매매대금으로 볼 수 있으나, ②번 항목은 수표(OOO원)를 수령한 상대방이 확인되지 아니하고, ③번 항목은 배우자 BBB의 다른 금융계좌로 재입금되거나 수령자가 확인되지 아니하므로, 결국 그 전체를 취득가액으로 인정하기 어렵다는 의견이다.
(6) 이와 관련하여 청구인이 제출한 자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 공인중개사 CCC의 사실확인서(2021.7.20.)는 아래 OOO과 같다. (나) 청구인은 공인중개사의 매매물건관리대장에 의하면, 인근토지의 매매가액이 3.3㎡당 OOO원 정도였으므로 대로변에 접한 쟁점토지의 취득가액이 3.3㎡당 OOO원인 것은 시세 대비 적정하다고 주장하며, 지적도․공인중개사 매매물건관리대장(아래 OOO 참고)을 제출하였다. (다) 청구인은 취득대금 자금출처를 정리하면 아래 OOO과 같이 청구인이 주장하는 매매대금 OOO원 이상이라고 주장하며, 청구인의 배우자 BBB이 소유한 OOO 소재 근린생활시설 및 주택 등기권리증(등기권리 표면에 수기로 전세보증금 OOO원이 기재되어 있음), BBB의 금융거래내역(OOO)을 제출하였다. (라) 청구인의 배우자 BBB은 2021.11.17. OOO은행장 등에 자신의 금융계좌에서 2004.3.4. 인출된 수표의 최종소지자를 확인해 줄 것을 요청하였고, 이에 대하여 OOO지점은 아래 OOO와 같이 답변한 것으로 나타난다.
(7) 한편, 처분청이 쟁점토지의 전소유자에게 부동산 거래사실확인을 요청하였으나, 전소유자는 ‘너무 오래되어 계약서도 없고 거래금액도 기억이 안난다’고 회신한 것으로 나타난다.
(8) 전소유자의 양도소득세 신고서에 의하면, 전소유자는 2004.2.2. 취득한 쟁점토지를 2004.3.17. 청구인에게 양도하면서 2004.5.31. 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원으로 하여 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부한 것으로 나타난다.
(9) 청구인의 지방세 세목별 과세증명서(2018.10.11.)에 의하면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취․등록세 과세표준은 OOO원인 것으로 나타난다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 금융거래내역 등 관련증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 처분청이 이를 토대로 거래가액을 확인한 후 이를 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득 관련 매매계약서는 매매계약 당시 작성된 것이 아니라 청구인 스스로 인정하듯이 사후 작성된 것이므로 그 금액을 실제 거래가액으로 보기 어렵고, 달리 실지취득가액을 직접적으로 확인할 수 있는 증빙자료 등이 확인되지 아니한 점, 청구인이 제시한 매매대금 관련 소명자료를 보면, 청구인의 배우자 BBB이 전소유자에게 계좌이체하여 금융거래내역으로 확인되는 금액은 OOO원에 불과하고, 나머지는 수표나 현금으로 인출되어 쟁점토지와 관련한 매매대금인지가 명확하지 아니하여 이를 그대로 받아들이기 어렵고, 전소유자 또한 처분청의 조사 당시 쟁점토지의 거래금액이 기억나지 않는다고 진술한 것으로 나타나는 점, 양도소득세의 과세표준에 변동이 없는 이상 그 부가세인 지방소득세만을 경정하기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청들이 쟁점토지의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세 및 지방소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.