청구인이 증여받은 쟁점분양권 증여재산가액을 같은 아파트의 비교분양권의 매매가액을 감안하여 산정한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2021.2.16. 아버지 AAA으로부터 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다) 112동 401호 분양권(84A타입, 이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 증여받은 후 쟁점분양권의 증여재산가액을 증여일까지의 불입액인 OOO원으로 평가하여 2021.3.31. 2021.2.16. 증여분 증여세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점분양권과 최초 고시 기준시가가 동일한 같은 단지 내 아파트 115동 504호의 분양권(84A타입, 이하 “비교분양권”이라 한다)이 2020.11.12. 매매가액 OOO원으로 거래된 사실을 확인하고 이를 적용하여 쟁점분양권의 증여재산가액을 OOO원(증여일까지의 불입액 OOO원과 비교분양권 프리미엄 OOO원의 합산액)으로 하여 2022.1.14. 청구인에게 2021.2.16. 증여분 증여세 OOO원(납부지연가산세 OOO원 포함)을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.3.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 분양가는 3~4층은 OOO원이고, 5~15층은 OOO원으로 분양가가 약 OOO원이 차이가 나는데 청구인이 증여받은 쟁점분양권은 4층인 반면 비교분양권은 5층이므로 비교분양권을 적용하여 증여세를 부과한 처분은 위법하다.

(2) 쟁점분양권은 8차선 대로변을 접하고 있어 소음 및 분진 등으로 인한 문제가 발생하여 대로변과 접하고 있지 않은 비교분양권에 비해 선호도가 낮아 비교분양권과 동일하게 볼 수 없다.

(3) 이와 같은 상황을 종합적으로 고려하면 비교분양권은 쟁점분양권과 위치, 입지여건 등이 유사하다고 보기 어려우므로 이를 적용하여 증여세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 처분청은 상속세 및 증여세법 시행령제49조에 따라 쟁점분양권의 증여일 전 6개월부터 증여세 과세표준 신고일까지 국토교통부 실거래가 신고 내역 중 쟁점분양권과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 비교분양권의 거래가액에 따라 청구인에게 증여세를 과세하였으므로 이 건 처분은 적법하다.

(2) 청구인은 쟁점분양권이 대로변에 접해있어 소음, 분진 등으로 인해 열위에 있다고 주장하나, 쟁점분양권과 비교분양권의 동간 거리가 멀지 않고, 비교분양권의 경우에도 도로를 접하고 있는 점, 비교분양권과 쟁점분양권이 모두 남동향 방향으로 각각 5층, 4층에 해당하여 일조권 및 조망권에 유의미한 차이가 없는 것으로 보이는 점, 쟁점분양권과 비교분양권의 분양가액이 다르다고 하나 그 차액이 5%를 초과하지 않는 반면 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격상 2021.6.1. 최초 기준시가가 OOO원으로 동일한 점을 고려하면 쟁점분양권이 비교분양권보다 열위에 있다고 보기 어렵다.

(3) 이상과 같이 처분청은 쟁점분양권과 동일 단지 내 동일 면적·동일 기준시가인 아파트의 비교분양권을 기준으로 증여재산의 시가를 산정하였으므로 이 건 처분에는 위법이 없다.

• 가. 쟁점 비교분양권의 매매가액에 따라 쟁점분양권 관련 증여재산가액을 산정하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 제51조(지상권등의 평가) ② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(소득세법 제89조 제2항 에 따른 조합원입주권의 경우 도시 및 주거환경정비법 제74조제1항 에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호 에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2021.2.16. 아버지 AAA으로부터 쟁점분양권을 증여일까지 불입액인 OOO원에 증여받은 것으로 하여 2021.3.31. 2021.2.16. 증여분 증여세 OOO원을 신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점분양권의 증여일로부터 약 3개월 전인 2020.11.12. 쟁점아파트 단지에서 거래된 비교분양권의 매매가액을 적용하여 쟁점분양권 관련 증여재산가액을 산정하여 2022.1.14. 청구인에게 2021.2.16. 증여분 증여세 OOO원(납부지연가산세 OOO원 포함)을 결정·고지 하였다. (나) 쟁점아파트의 분양권 매매사례 현황은 <표1>과 같고, 처분청이 제출한 쟁점분양권과 비교분양권의 비교현황은 <표2>와 같다. <표1> 쟁점아파트의 분양권 매매사례 현황 OOO <표2> 쟁점분양권과 비교분양권 현황 비교 OOO (다) 쟁점아파트의 84A타입의 분양가는 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트 84A의 층별 분양가 OOO (라) 쟁점분양권(A)과 비교분양권(B)의 단지내 위치는 아래 사진1·2·3과 같다. <사진1> 쟁점분양권(A) 및 비교분양권(B)의 동별위치도 OOO <사진2> 쟁점아파트의 도로 맞은편 전경 OOO <사진3> 비교아파트 도로 맞은편 전경 OOO (마) 청구인에 대한 증여세 과세표준 및 세액 계산내용은 <표4>와 같다. <표4> 증여세 과세표준 및 세액 OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교분양권의 매매가액을 적용하여 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 위법하다고 주장하나, 비교분양권은 쟁점분양권의 아파트와 동일한 단지 내에 위치하는 동일한 면적의 아파트에 대한 분양권이고 최초 공시된 기준시가(2021.6.1. 공동주택 공시가격 기준) 또한 동일한 것으로 보이는 점, 분양가액에 다소 차이가 있으나 그 차액이 크지 아니하고 쟁점분양권이 대로변에 위치하고 있으나 비교분양권도 대로변과 멀지 않고 도로를 접하고 있는 등 입지여건이 유사해 보이는 점 등에 비추어 비교분양권의 매매가액을 적용하고 쟁점분양권 관련 증여재산가액을 산정하여 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.