토지만을 매매할 의도로 쟁점공사를 실시한 것으로 보이므로, 이를 두고 애초부터 스스로 건축을 염두하고 개시한 공사로 보기 어려운 점, 처음부터 토지분양만을 염두에 두고 쟁점공사를 실시하였으므로 이것만으로는 건축물의 착공이 개시되었다고 인정하기 어려운 점, 청구법인은 토지분양 당시 주택건설사업자의 등록이 말소되어 주택의 건축 자체가 불가능했던 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 착공이 개시되지 않은 비사업용토지로 보아 청구법인에게 법인세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 제시한 심리자료를 정리하면 다음과 같다. (가) 쟁점토지는 OOO가 주택건설사업자를 대상으로 공급한 블록형 단독주택용지로, 청구법인은 2017.10.26. 이를 OOO원에 취득하여, 건축물(주택)이 없는 대지 상태에서 59개 택지로 분할한 후 2018사업연도에 그 중 35필지를 양도하였다. (나) 쟁점공사는 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후, 주택건설을 위한 기반조성을 위해 2017.11.20.∼2018.11.1. 기간 중 수행한 공사(대지조성 공사)로, 구체적으로는 세대간 옹벽공사, 상ㆍ하수도ㆍ전기통신 공사 등이며, 이들이 완료된 상태에서 쟁점토지를 양도하였다. (다) 청구법인은 쟁점토지 취득당시에는 주택건설사업자로 등록되어 있었으나 2018.1.15. 말소되었고, 관할 지방자치단체장OOO으로부터 쟁점토지에 대한 건축허가 등 건축공정상 일련의 행정절차도 받지 않은 상태로, 이 사건 양도필지 중 청구법인이 직접 주택건축 허가를 받은 필지는 없다. (라) 쟁점토지는 2018∼2019년 중 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로서, 재산세가 비과세 또는 면제되거나 별도합산 및 분리과세대상 토지는 아니었다.
(2) 청구법인의 항변내용을 정리하면 OOO과 같다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 주택을 건설하기 위해 필수적으로 거쳐야 하는 기반공사인 쟁점공사를 거쳐 쟁점토지를 양도하였으므로, 이는 사실상 착공이 개시된 것에 해당하여, 쟁점토지는 비사업용토지가 될 수 없다고 주장하나, 사회통념상 특정 토지에 건축을 “착공”하였다고 인정받으려면, 필요한 토지의 측량이나 지반조사, 건물신축도급계약의 체결, 기존 건물의 철거나 착공 신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건축공정상 일련의 행정절차를 마친 다음, 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우에 비로소 공사에 “착공”하였다고 볼 수 있다 할 것인바OOO, 설령 청구법인이 당초에는 쟁점토지에 직접 주택을 건축하여 분양할 의도가 있었다 하더라도, 토지만 매도할 수 있도록 관련규정(조례 등)이 개정되자, 토지만을 매매할 의도로 쟁점공사를 실시한 것으로 보이므로, 이를 두고 애초부터 스스로 건축을 염두하고 개시한 공사로 보기 어려운 점, 대지조성을 위한 쟁점공사를 실시한 이후 그 다음 단계인 건물신축과 연결된 상태에서 부득이한 사정으로 토지만을 양도한 것이 아니라, 처음부터 토지분양만을 염두에 두고 쟁점공사를 실시하였으므로 이것만으로는 건축물의 착공이 개시되었다고 인정하기 어려운 점, 청구법인은 토지분양 당시 주택건설사업자의 등록이 말소되어 주택의 건축 자체가 불가능했던 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 착공이 개시되지 않은 비사업용토지로 보아 청구법인에게 법인세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 법인세법 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 소득세법 제88조 제9호 에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 목장용지. 다만, 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지에 규정된 토지와 유사한 토지로서 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 법인세법 시행령 제92조의3(비사업용 토지의 기간기준) 법 제55조의2 제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.
3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 법인세법 시행규칙 제46조의2(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로: 사도 또는 도로로 이용되는 기간
4. 건축법에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(公共空地)로 제공한 토지: 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
(4) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 대한민국 정부기관의 재산에 대하여 과세하는 외국정부의 재산 (5) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조제1항제2호가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지 제108조(비과세) ① 법 제109조제3항제1호에서 "대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지"란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다. <개정 2015.6.1, 2019.12.31>
1. 도로: 도로법에 따른 도로(같은 법 제2조제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 건축법 시행령 제80조의2 에 따른 대지 안의 공지는 제외한다. (6) 건축법 시행령 제80조의2(대지 안의 공지) 법 제58조에 따라 건축선(법 제46조제1항에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다) 및 인접 대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다. <개정 2014.10.14>
심판청구를 기각한다.