AAA의 사실확인서 및 새마을금고 거래내역서에 따르면, 쟁점금액 중 백만원은 15.11.27. ㈜BBB로부터 AAA 명의의 새마을금고로 입금된 것이 확인되나, 나머지 백만원은 입금된 내역이 나타나지 않는 점, 처분청이 나머지 백만원도 청구인에게 귀속되었다고 인정할 만한 대금수수내역 등과 같은 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점금액 중 실제 수령한 것으로 확인된 백만을 청구인이 추가로 지급받은 쟁점토지의 양도가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 쟁점토지의 매매가액(*억원)에 쟁점금액 중 실제 수령한 것으로 확인된 백만을 가산한 ***억원을 청구인의 쟁점토지의 양도가액으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
[주 문] OOO서장이 2021.7.21 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO의 양도가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점금액은 지장물 소유자인 청구인의 동생 bbb에 대한 보상(명도)비에 해당하므로 그 귀속자인 동생에게 과세되어야 한다. (가) 청구인은 1976.5.17 쟁점토지를 취득하였으나 쟁점토지를 관리할 수 없어서 청구인의 동생인 bbb에게 무상으로 임대하여 농사를 짓도록 하였다. 그 후, 청구인은 동생 bbb가 쟁점토지에 창고를 건축하여 임대한다기에 이를 승낙하였으며, 동생 bbb는 쟁점토지에 무허가 창고 등을 건축하여 ccc에게 임대하였고, ccc은 강ㅇㅇ, 박△△, 최ㅇㅇ, 박ㅇㅇ 등에게 다시 임대하였다. (나) 청구인은 2015년 7, 8월경 무허가 창고 등 지장물 보상과 세입자 이주비 지급 등을 ㈜AAA이 책임지는 조건에 쟁점토지를 매매하는 계약을 체결하였고, 동 계약에 의거 2015.11.27 계약금을, 2016.6.30 잔금을 각각 지급받고 소유권을 이전해 주었으며, 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고․납부하였다. (다) 한편, 동생은 쟁점토지의 소유권과는 별도로 무허가 창고 등의 지장물 소유권에 근거한 보상을 요구하여 2015.1.8 쟁점금액(OOO원)을 받기로 ㈜AAA과 합의하였으며, 쟁점금액 중 OOO원을 2015.11.27 지급받아 임차인인 ccc과 임대료 및 임대보증금을 정산하였다. (라) ㈜AAA은 ‘세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서’ 및 ‘임대차계 약서 ’ 와 같이 2016.8.31과 2016.9.6 세입자들과 이주비 명목의 보상금 지급을 합의하였는데, 처분청은 청구인의 동생인 bbb가 지급받은 쟁점금액을 청구인의 쟁점토지 양도가액의 누락액으로 보아 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다. (마) ㈜AAA은 토지소유자와 지장물소유자가 같은 경우에 토지소유자와 “지장물 보상(명도) 합의서”를 작성하였으나, 이 건은 토지소유자와 지장물소유자가 다르기 때문에 지장물 소유자인 동생을 “임차 점유자 bbb”라 칭하고 동생과 “지장물 보상(명도) 합의서”를 작성한 것이다. (바) ㈜AAA은 토지소유자인 청구인과는 부동산 매매 계약서를 작성하고, 무허가 창고(지장물) 등의 소유자인 동생과는 “지장물 보상(명도) 합의서”를 작성하였으며, 쟁점토지 및 지장물을 점유하고 있는 세입자 강ㅇㅇ, 박△△, 최ㅇㅇ, 박ㅇㅇ 등에게는 ‘세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서’를 작성하였다. 이와 같이 ㈜AAA은 청구인에게는 부동산 소유권을 인정하고 동생 bbb에게는 지장물 소유권을 인정하였기에 각각 계약(합의)하였으며, 세입자 강ㅇㅇ, 박△△, 최ㅇㅇ, 박ㅇㅇ 등에게는 쟁점토지와 지장물의 점유권을 인정하여 이주비를 지급하였다. 그러나, ㈜AAA은 ccc과는 아무런 서류를 작성하지 않았으며 ccc에게는 지장물 소유권이 없고 실지로 점유한 지장물이 없었기 때문에 명도비 또는 이주비를 지급하지 아니하였다. (사) 처분청은 쟁점금액의 실지 성격이나 실지 지급금액을 전혀 확인하지 아니한 채, “지장물 보상(명도) 합의서”가 이면계약인 것으로 확정하여 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분을 하였으나, 쟁점금액은 무허가 창고 등 지장물 소유자에 대한 보상(명도)비에 해당하므로 그 귀속자인 동생에게 과세되어야 한다.
(2) 설령, 쟁점금액이 청구인의 소득이라 할지라도 쟁점금액의 반액(OOO원)에 대하여 양도소득세가 과세되어야 한다.
(1) 쟁점토지의 매수자인 ㈜AAA이 지장물 보상 등 명목으로 추가 지급한 쟁점금액(OOO원)은 청구인의 동생 bbb에게 과세되어야 한다는 청구주장은 타당하지 않다. (가) 조사청이 법인통합조사에서 받은 ㈜AAA의 실제 대표이사인 ddd의 확인서에 따르면, OOO 신축공사와 관련하여 토지 매입시 ㈜AAA은 지주 및 임차인과 “지장물 보상 합의서” 및 “세입자(임차인)명도 및 지장물 협의보상 확인서”를 작성 후 보상비 명목으로 대금을 지급하였으나, 지주에게 매매계약서 상 매매대금 이외에 지장물 및 명도비 명목으로 지급한 금액은 실제 지장물 및 명도비용이 아닌 별도로 추가 지급한 토지매매대금이라 확인하였다. 또한, ㈜AAA이 토지매매대금을 추가 지급한 것으로 확인한 지주 29명(청구인 포함) 중 eee(51년생), fff(48년생), ggg(67년생)은 이를 시인하고 수정신고한 것으로 확인된다. (나) 조사청이 작성한 과세자료 통보내용에 따르면, 지주와 임차인에게 추가로 지급한 금액을 명백히 구분하여, 임차인에게 지급한 금액은 조기 이주에 대한 대가인 기타소득(이주비)으로 자료통보하고, 지주에게 지급한 금액은 토지가액에 대한 추가금액 요구에 대한 토지보상비인 양도소득(보상비)으로 통보하였다. 위와 관련한 사실은 ㈜AAA이 임차인과 지주와의 추가 금액 지급 시 이주비는 “세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서”를, 토지 보상비는 “지장물 보상(명도) 합의서”를 각각 작성한 것 으로 나타나므로 작성한 계약서 양식에서도 뚜렷하게 구분된다. ㈜AAA이 OOO 지주들과 토지에 대한 추가 보상과 관련하여 작성한 계약서는 모두 “지장물 보상(명도) 합의서”를 작성하였고 지주였던 청구인 역시 이 양식을 사용하였다. (다) 청구인은 동생인 bbb가 받은 금액(bbb 소유의 무허가 창고 등의 지장물에 대한 보상)과 자신이 쟁점토지 매매로 인하여 받은 금액이 별도의 금액인 것으로 주장 하나 bbb가 쟁점토지에서 무허가 창고 등을 짓고 임대한 사실을 확인 할 수 없으며(bbb는 임대 사업자등록과 종합소득세 신고 내역 등이 전혀 없음), 쟁점토지 매매와 관련하여 청구인은 동생인 bbb에게 전적으로 일임하였던 사실을 종합하면, 청구인이 “지장물 보상(명도) 합의서”에 따라 추가 지급받은 쟁점금액은 지장물 보상금액이 아닌 청구인에게 추가 지급한 쟁점토지의 매매대금으로 보아야 한다. 따라서, 양도소득세 신고시 쟁점금액이 쟁점토지의 양도가액에서 누락되었으므로 청구인의 주장은 타당하지 않다. (2) 청구인은 지장물 보상 등 명목으로 추가 지급받은 쟁점금액이 청구인의 소득이라 할지라도 쟁점금액의 반액(OOO원)에 대하여만 과세되어야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 ㈜AAA의 실제 대표이사인 ddd의 확인서 및 지장물 보상(명도) 합의서에 따르면, ㈜AAA이 청구인의 동생 bbb에게 2회(토지대 계약금 지급시 50%, 잔금 지급시 50%)에 걸쳐 쟁점금액(OOO원)을 지급하기로 합의하였음이 명시되어 있고, 보상금액이 수정된 합의서나 구체적인 증빙이 없으므로 OOO원에 대하여만 과세되어야 한다는 청구주장은 타당하지 않다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
(1) 등기사항증명서에 따르면, 쟁점토지는 청구인이 1976.5.17 매매로 소유권을 취득하여 2016.6.30 ㈜AAA에 매매로 소유권을 이전(실거래가액: OOO원)한 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 제출한 청구인과 ㈜AAA간 체결한 쟁점토지에 대한 부동산 매매계약서는 아래 <그림1>과 같고, 동 매매계약서 제5조 제3호에서 청구인은 쟁점토지상 경작물, 무허가건물 등 ㈜AAA의 사업수행에 장애가 되는 일체의 지장물을 잔금일 이전까지 청구인의 책임으로 이전 또는 제거하여야 한다고 기재되어 있다. <그림1> 쟁점토지에 대한 부동산 매매계약서 ◯◯◯
(3) 청구인이 제출한 동생 bbb의 사실확인서는 아래 <그림2>와 같고, 동 사실확인서에 따르면 동생 bbb는 청구인으로부터 쟁점토지를 임차하여 농사를 짓고 생활하다가 몸이 아파 농사를 그만두고 천막으로 창고 3개동을 설치하여 농산물보관창고로 사용하다가 c cc에게 임대하였고, ㈜AAA과 OOO원의 지장물 보상(명도) 합의서를 작성한 후 OOO원은 본인의 OOO로 입금받았으나, 나머지 OOO원은 수수하지 않았다고 나타난다. <그림2> 동생 bbb의 사실확인서 ◯◯◯
(4) 청구인은 동생 bbb가 쟁점토지를 ccc에게 임대하였다는 주장에 대한 증거자료로 ccc의 임대보증금(OOO원) 영수증을 제출하였고, 동 영수증은 아래 <그림3>과 같다. <그림3> ccc의 임대보증금(OOO원) 영수증 ◯◯◯
(5) 청구인이 제출한 동생 bbb 명의의 OOO 거래내역서에 따르면, 2015.11.27. ㈜AAA으로부터 OOO원이 입금되었고, 2015.11.30. bbb의 배우자 hhh 명의의 OOO계좌로 OOO원이 이체(출금)되었으며, 2015.11.30. 수표로 OOO원이 출금되었고, 2015.12.7.∼2017.2.6.까지 7회에 걸쳐 합계 OOO원이 ccc에게 이체(출금)된 것으로 나타난다.
(6) 조사청이 법인통합조사에서 받은 ㈜AAA의 실제 대표자인 ddd의 확인서 아래 <그림4>와 같다. <그림4> ㈜AAA의 실대표자 ddd의 확인서 ◯◯◯ (가) 위 확인서에서 ㈜AAA의 실제 대표자인 ddd은 ㈜AAA이 시행사인 OOO 신축공사와 관련하여 토지매입시 지주 및 임차인과 “지장물 보상 합의서” 및 “세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서”를 작성하고 명도비 및 지장물 보상비 명목으로 대금을 지급하였으며, 장부상 토지매입비 항목으로 회계처리 하였으나, 지주에게 매매계약서 상 매매대금 이외에 지장물 및 명도비 명목으로 추가 지급한 금액은 실제 지장물 및 명도비 금액이 아닌 토지소유주별 지급 금액 전체가 토지매수대금이며, 세입자에게 지급한 동 금액은 지장물 보상비가 아닌 명도 및 이주비 명목의 합의금으로 소득세법제21조 제1항 제17호의 규정에 의거 기타소득에 해당한다고 확인한 것으로 나타난다. (나) 위 확인서의 붙임 내역에 따르면, ddd은 지장물 및 명도비 명목으로 추가 지급한 쟁점금액이 쟁점토지의 매수대금이라고 확인한 것으로 나타나고, ㈜AAA의 쟁점토지 장부가액(토지매입대금)은 OOO원(OOO)으로 나타난다. (다) 위 확인서의 붙임 내역에서 ddd이 지장물 및 명도비 명목으로 추가 지급한 금액이 토지매수대금이라고 확인한 청구인을 포함한 지주(토지소유주) 29명 중 3명 [eee(1951년생), fff(1948년생), ggg(1967년생)]은 이를 시인하여 2021년 4월에 양도소득세를 수정신고한 것으로 나타난다.
(7) 조사청이 법인통합조사에서 받은 ㈜AAA과 bbb간 체결한 지장물 보상(명도) 합의서는 아래 <그림5>와 같다. <그림5> ㈜AAA과 bbb간 체결한 지장물 보상(명도) 합의서 ◯◯◯ 위 지장물 보상(명도) 합의서에 따르면, bbb를 ‘OOO상의 임차 점유자’로 기재 되어 있고, 합의서상에 나타나는 bbb의 주소지(OOO)는 2006.9.6.부터 2011.12.20.까 지의 주민등록상 주소지로 확인되며, 합의서 작성당시(2015.1.8.) 주민등 록상 주소지는 OOO로 확인되고(아래 <표1> bbb의 주민등록상 주소지 참조), 합의서상 ㈜AAA의 직인 날인은 없는 것으로 나타난다. <표1> bbb의 주민등록상 주소지 ◯◯◯
(8) 처분청이 제출한 ㈜AAA과 임차인 강ㅇㅇ(상호: OOO)간 체결한 세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서 및 ccc과 임차인 강호식간 체결한 임대차 계약서는 아래 <그림6> 및 <그림7>과 같다. <그림6> ㈜AAA과 임차인 강ㅇㅇ(상호: OOO)간 체결한 세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서 ◯◯◯ <그림7> ccc과 임차인 강ㅇㅇ간 체결한 임대차 계약서 ◯◯◯
(9) 처분청이 제출한 ㈜AAA과 임차인 박△△(상호: OOO)간 체결한 세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서 및 ccc과 임차인 박△△간 체결한 임대차 계약서는 아래 <그림8> 및 <그림9>과 같다. <그림8> ㈜AAA과 임차인 박△△(상호: OOO)간 체결한 세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서 ◯◯◯ <그림9> ccc과 임차인 박△△간 체결한 임대차 계약서 ◯◯◯
(10) 처분청이 제출한 ㈜AAA과 임차인 박ㅇㅇ간 체결한 세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서는 아래 <그림10>과 같다. <그림10> ㈜AAA과 임차인 박ㅇㅇ간 체결한 세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서 ◯◯◯
(11) 처분청이 제출한 ㈜AAA과 임차인 최ㅇㅇ(상호: OOO)간 체결한 세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서는 아래 <그림11>과 같다. <그림11> ㈜AAA과 임차인 최ㅇㅇ(상호: OOO)간 체결한 세입자(임차인) 명도 및 지장물 협의보상 확인서 ◯◯◯
(12) 국세청 전산망 자료에 따르면, 쟁점토지 양도당시(2016.6.30) 쟁점토지 소재지에 등록된 사업자 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 양도당시(2016.6.30) 등록된 사업자 현황 ◯◯◯
(13) 국세청 전산망 자료에 따르면, 청구인의 동생 bbb는 1990년대에 보험대리점, 음식점업(분식), 소매업(철물점) 등을 영위한 것으로 나타나고, 최종 사업장은 ◯◯ 시장 주유소(1995.1.1∼2010.11.12)를 운영한 것으로 나타나며, 쟁점토지의 지상에 임대업 등 사업 영위내역은 확인되고 않고, 쟁점토지의 임대차 계약서상 임대인 ccc(1961년생)은 2000.6.1∼2020.3.23까지 쟁점토지 소재지를 사업장으로 하여 부동산업[점포(자기땅)]을 영위한 것으로 나타난다.
(14) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 지장물 소유자인 청구인의 동생 bbb에 대한 보상(명도)비에 해당하므로 그 귀속자인 동생 bbb에게 과세되어야 한다고 주장하나, ㈜AAA의 실제 대표자인 ddd의 확인서에 따르면, ㈜AAA이 지장물 및 명도비 명목으로 추가 지급한 쟁점금액이 쟁점토지의 매수대금이라고 확인한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다만, 처분청은 ㈜AAA의 실대표자 ddd의 확인서 및 ㈜AAA과 bbb간 체결한 지장물 보상(명도) 합의서에 의거 쟁점금액 전체를 청구인이 쟁점토지의 매매가액(OOO원) 외에 추가로 지급받은 쟁점토지의 양도가액으로 보아야 한다는 의견이나,소득세법제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다고 규정하고 있고, 과세요건사실에 관한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것인바, bbb의 사실확인서 및 새마을금고 거래내역서에 따르면, 쟁점금액 중 OOO원은 2015.11.27 ㈜AAA으로부터 bbb 명의의 새마을금고로 입금된 것이 확인되나, 나머지 OOO원은 입금된 내역이 나타나지 않는 점, 처분청이 나머지 OOO원도 청구인에게 귀속되었다고 인정할 만한 대금수수내역 등과 같은 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점금액 중 실제 수령한 것으로 확인된 OOO원을 청구인이 추가로 지급받은 쟁점토지의 양도가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 쟁점토지의 매매가액(OOO원)에 쟁점금액 중 실제 수령한 것으로 확인된 OOO원을 가산한 OOO원을 청구인의 쟁점토지 양도가액으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.