청구인이 수년 간 일관되게 쟁점건물의 장부가액을 쟁점장부가액으로 신고한 점, 청구인이 주장하는 인건비 등 추가지출내역은 관련한 원천세가 미신고된데다가 근로계약서 등 객관적인 증빙도 미제시된 점, 청구인과 그 배우자가 다른 사업을 영위하고 있어서 청구인이 제시한 금융증빙의 지출 목적이 쟁점건물의 건축비로 사용된 사실의 입증이 필요하나 그렇지 못한 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 쟁점장부가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점건물 신축 당시 건축비를 절감하기 위하여 주요공사만 유AAA 주식회사 등에게 도급을 주었고 그 외 부수공사는 건축자재를 매입하여 직접공사를 진행하였으나, 2015년 이후 종합소득세를 신고하면서 재무상태표상 쟁점장부가액에 이러한 부분이 반영되어 있지 않았다.
(2) 청구인이 매입한 아래 <표2> 기재의 건축자재를 보면 당연히 이에 수반되는 인건비가 있어야 함에도 쟁점건물의 재무상태표에는 인건비가 반영되어있지 않으므로 쟁점장부금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다. <표2> 매입자재 내역 OOO
(3) 청구인과 청구인의 배우자(AAA) 계좌에서 이체된 내역을 보면 인건비 등 사용내역을 구분하기 위하여 적요란에 매입처상호, 대표자성명, 공사명, 자재명, 인건비 등을 표기하였다. 쟁점장부가액에 반영된 매입액은 세금계산서를 수취한 거래이기는 하나 실제 업체별 과다·과소 이체금액이 있다[추가적인 매입이 있었음에도 세금계산서가 발행되지 않거나(과다이체) 타계좌 사용 또는 현금 지급(과소이체)에 따른 차이에 해당한다].
(4) 청구인이 계좌이체를 하면서 번거롭게 적요란에 이처럼 세세하게 구분하여 기재할 이유가 없고, BBB 외 4명이 인건비 OOO원의 지급사실을 확인서를 통해 증명하고 있는 점을 감안하면 청구인과 배우자의 계좌의 적요란에 기재된 내용을 사실로 보아야 할 것이고, 아래 <표3>기재와 같이 쟁점장부가액 미반영 매입내역을 반영하여야 한다. <표3> 쟁점 장부가액 미반영 매입내역 OOO
(5) 청구인은 쟁점건물 신축 당시 금융거래가 불가능한 신용불량자와 외국인 등이 있어서 현금 OOO원을 인출하여 인건비를 현금으로 지급하였고 배우자도 OOO원을 모텔 숙박비로 지출한 바 있다.
(6) 결론적으로 쟁점건물의 건축비는 아래 <표4>기재와 같이 OOO원 이상으로 청구인이 적용한 환산취득가액 OOO원보다 많았음에도 불구하고 장부반영 매입처에 과다‧과소 지급된 금액, 장부미반영 건축비, 현금으로 인출하여 지급한 인건비 등을 정확하게 취득가액 산정이 곤란한 점이 있었으므로 부득이하게 양도소득세 신고시 환산취득가액을 신고하게 된 것이다. 만약 처분청 의견처럼 쟁점장부가액에 미반영된 인건비 등을 정확히 산정할 수 없다면 청구인이 당초 신고한 환산가액을 취득가액으로 보아야 할 것이고 이 건 부과처분은 당연히 취소되어야 한다. 〈표4〉 쟁점건물의 최소 건축비 OOO
(1) 청구인은 2015년부터 2019년까지 종합소득세를 신고하면서 쟁점장부가액을 일관되게 OOO원으로 기재하였고 이는 청구인이 쟁점건물을 취득할 당시 기준시가인 OOO원과 큰 차이가 없는 점으로 보아 처분청이 쟁점장부가액을 쟁점건물의 취득가액으로 보아 2020년 귀속 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다.
(2) 청구인이 쟁점장부가액에 미반영되었다고 주장하는 인건비 등 추가경비는 원천세나 그 외 지출내역이 신고되지 않았고 청구인의 계좌에서 이체된 내역만 있을 뿐 실제 수취인을 확인할 수 있는 주민등록번호 등이 없어 쟁점건물의 신축을 위한 비용이라고 보기 어렵다. 더욱이 청구인은 <표5>와 같이 이 건 과세전적부심사와 이의신청, 심판청구 과정에서 주장하는 쟁점건물의 신축 관련 비용이 달라 그 주장을 신뢰하기도 어렵다. <표5> 청구인 주장 쟁점장부가액 누락 비용 OOO
(3) 또한 청구인과 청구인의 배우자는 쟁점건물의 신축 당시인 2014년에 쟁점건물 외에도 도·소매업(청구인), 음식점·부동산임대업(배우자)을 함께 영위하고 있었으므로 청구인이 쟁점건물 신축을 위해 지출하였다고 주장하는 인건비 등이 실제 어떤 목적으로 지출되었는지도 불분명하다.
(4) 더욱이 구건설산업기본법상 연면적 495㎡ 초과 주거용외 건축물은 건설업자가 건축하여야 한다고 규정하고 있는데 쟁점건물은 연면적 1,428.46㎡로 청구인이 개인적으로 건축할 수 없으므로 쟁점건물 건축물대장에 기재되어 있는 바와 같이 유AAA 주식회사 등이 건축한 것으로 보는 것이 합리적이다. 즉 쟁점건물을 직접 건축한 유AAA 주식회사가 지출한 인건비가 아닌 청구인이 별도로 지출하였다는 인건비는 원천세도 신고되지 않았고 객관적 증빙도 부족하므로 취득가액으로 인정 할 수 없다.
(1) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ②법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점토지를 취득하여 쟁점건물을 신축한 후 정동개발이라는 상호로 부동산임대업을 영위하다가 2020.10.30. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하면서 쟁점토지는 실지거래가액을 쟁점건물은 환산취득가액을 가각 그 취득가액으로 적용하여 2020.12.8. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였으나, 처분청은 청구인이 2015년~2019년 귀속 종합소득세 신고서 등과 함께 제출한 재무상태표상 쟁점건물의 쟁점장부가액이 일관되게 OOO원으로 기재되어 있다는 이유로 위 환산취득가액을 부인하고 쟁점장부가액을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 2021.6.11. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. (나) 청구인이 2015년~2019년 귀속 종합소득세 신고서와 함께 제출한 재무상태표상 쟁점건물의 쟁점장부가액은 취득세 등을 포함하여 총 OOO원으로 나타나고 취득당시 쟁점건물의 기준시가는 OOO원으로 확인된다. (다) 쟁점건물과 관련하여 청구인이 인건비 등 원천세를 신고한 내역은 없는 것으로 나타나고, 청구인이 쟁점건물 신축을 위한 인건비 등 미반영액으로 주장하는 OOO원은 청구인 계좌에서 이체된 내역(수취인 계좌번호, 일부 성명 또는 상호 등 포함)만 확인된다. (라) 청구인이 제출한 건물계정별원장과 건물계정 매입처별 합계 및 구분 자료를 보면 아래 <표6>기재와 같이 주요공사(공조에어컨, 공사감리, 상하수도 소방 배관시설, 전기배선, 내부승강기, 기초철근 공사 등), 건축자재 매입(목재 및 석고보드, 레미콘 등), 기타로 구분되어 있고 총 합계액이 OOO원(장부가액)으로 나타난다. <표6> 청구인이 제출한 건물계정별 원장 등 내역 OOO (마) 청구인은 쟁점건물 신축 당시 건축현장에서 작업반장으로 11개월 근무하였다는 BBB 등 5명의 인건비 수령 확인서와 함께 계좌이체내역을 제출하였다. (바) 청구인은 쟁점건물 계정별 원장(별지1)과 쟁점건물 관련 매입처별 합계 구분표(별지2) 및 청구인과 배우자의 계좌이체 내역(별지3)을 각각 제출하였다. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점장부가액에 쟁점건물 신축시 지출된 인건비 등이 반영되어 있지 않아 쟁점건물의 취득가액을 쟁점장부가액이 아닌 환산취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 2015년 이후 쟁점건물의 장부가액을 일관되게 쟁점장부가액으로 신고한 반면 청구인이 주장하는 인건비 등 추가 지출내역은 원천세 신고가 되지 않았고 근로계약서 등 객관적인 증빙서류도 부족한 점, 설령 청구인이 주장하는 청구인과 청구인의 배우자의 금융계좌이체내역이 사실이라 하더라도 쟁점건물 신축 당시 청구인과 청구인의 배우자가 별도의 도매업과 부동산 임대업을 영위하고 있어 지출 목적이 쟁점건물 신축을 위한 용도로 사용된 사실의 입증이 필요하나 그렇지 못한 점 등에 비추어 쟁점장부가액을 쟁점건물의 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.