조사청은 감정평가법인들이 증여일을 가격산정기준일로 하여 감정평가한 쟁점감정가액을 평가심의위원회에 상정하였고, 평가심의위원회는 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점 등에 비추어 쟁점감정가액을 신뢰할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것임
조사청은 감정평가법인들이 증여일을 가격산정기준일로 하여 감정평가한 쟁점감정가액을 평가심의위원회에 상정하였고, 평가심의위원회는 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점 등에 비추어 쟁점감정가액을 신뢰할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) 조사청이 의뢰하여 산정된 쟁점감정가액은 다음과 같은 이유로 시가로 인정하기 어렵다. (가) 조사청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하던 중 2021.1.20. 작성된 감정평가서를 청구인에게 전달하였다. (나) 이후 2021.2.2. 조사청의 요청을 받아 청구인은 2021.2.2.∼2021.3.31.까지 세무조사 중지신청을 하였고, 같은 날 2021.1.28. 작성된 새로운 감정평가서를 받았는바, 동 감정평가서는 아래 <표2>와 같이 2021.1.20. 작성된 감정평가서와 감정평가액, 가격산정기준일 및 세부 보정치가 상이하였다. <표2> 쟁점부동산에 대한 감정평가서 비교 ◯◯◯ (다) 각 감정평가법인들은 공시지가기준법을 주된 평가방법으로 적용하여 감정평가하였는바, 공시지가기준법은 표준지 공시지가를 기준으로 시점수정값, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인 보정치를 각 곱하여 감정평가액을 산정하는 방법이다. (라) 당초 2021.1.20.자 감정평가서에는 그 밖의 요인보정치로 각각 2.6, 2.67을 적용하였던 각 감정평가법인들은 2021.1.28.자 감정평가서를 작성하면서는 그 밖의 요인보정치를 모두 동일하게 2.69로 산정하였는바, 동 감정평가서에는 그 이유를 “인근의 호가수준, 유사평가사례, 지가수준 및 지가평동추이, 평가목적 등을 종합 참작하였다.”고만 설명하고 있어 그 신뢰성을 인정할 수 없는 상황이다. (마) 나아가 각 감정평가법인들은 거래사례비교법을 보충적 평가방법으로 적용하였는데, 이는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항이 정한 유사매매사례가액과 비슷한 것으로 유사매매사례가액은 시가적용의 예외규정인 만큼 엄격하게 해석되고 적용되어야 할 것임에도 감정평가기관들이 거래사례비교법을 적용하여 평가하였다는 이유로 이를 시가로 인정한다면 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항의 유사매매사례가액과 달리 엄격하게 해석ㆍ적용이 되지 않을 가능성이 있다.
(1) 2019년 2월 상속세 및 증여세법 시행령개정으로 실제 가치에 근접한 평가가 가능하도록 평가기간 경과 후에 발생한 매매ㆍ수용ㆍ경매ㆍ감정가액 등이 있는 경우 평가심의위원회를 거쳐 이를 시가로 인정할 수 있는 절차가 마련되었는바, 동 규정의 입법취지 등을 감안하여 보면, 동 처분이 납세자의 예측가능성을 침해하여 위법하다고 볼 수 없다.
(2) 쟁점감정가액은 적법한 방법 및 절차를 거쳐 산정된 것으로 그 신뢰성에 문제가 없다. (가) 조사청은 쟁점부동산에 대해 2개의 감정기관에 감정평가를 의뢰하였는바, 각 감정평가기관들은 당초 가격산정기준일을 평가기간 종료일의 다음날인 2020.9.27.로 하여 감정평가서를 작성하였다. (나) 그러나 2021.1.27. 기획재정부의 새로운 예규가 생산됨에 따라 가격산정기준일을 쟁점부동산 증여일인 2020.6.26.로 하여 새로 감정평가를 의뢰하였고, 각 감정평가기관들은 2021.1.28. 새로운 감정평가서를 작성하였다. (다) 각 감정평가기관들은 상속세 및 증여세법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정기한 내 감정평가를 실시하였고, 쟁점감정가액은 평가심의위원회를 거쳐 정당하게 시가로 인정받았는바, 쟁점감정가액의 신뢰성이 의심된다는 청구인의 주장은 이유가 없다. (라) 또한 청구인은 감정평가기관들이 적용한 감정평가방법에 관하여 문제 삼고 있으나, 각 감정평가기관들은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제3조 제1항, 감정평가에 관한 규칙제14조에 따라 공시지가기준법을 적용하여 쟁점부동산을 평가하였는바, 그 신뢰성과 방법에도 아무런 문제가 없다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 호 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. (단서 및 각 호 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 제78조【결정ㆍ경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준: 신고기한으로부터 6개월
(3) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2021.7.20. 법률 제18309호로 개정되기 전의 것) 제3조【기준】① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.
(4) 감정평가에 관한 규칙(2022.1.21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
9. "공시지가기준법"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 "법"이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제11조【감정평가방식】감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 제12조【감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정】① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. 제14조【토지의 감정평가】① 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것 제15조【건물의 감정평가】① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.
(1) 청구인에 대한 처분청 결의서의 주요 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인에 대한 증여세 결정 내역 ◯◯◯
(2) 쟁점부동산에 대한 감정평가서 현황 및 주요 내용은 아래와 같다. (가) OOO감정평가법인 및 OOO감정평가법인은 2021.1.20., 2021.1.28. 쟁점부동산에 대한 감정평가 가격산정기준일을 각각 2020.9.27., 2020.6.26.로 하여 아래 <표4>와 같이 감정평가한 것으로 나타난다. <표4> 쟁점부동산에 대한 감정평가서 요약 ◯◯◯ (나) 쟁점부동산 토지의 경우 각 감정평가법인들은 아래 <표5>와 같이 ㎡당 감정가액을 산정한 것으로 나타난다. <표5> 쟁점부동산 토지의 감정평가 요약 ◯◯◯
1. 각 감정평가법인들은 비교표준지와 쟁점부동산 토지의 ‘개별요인’ 차이를 아래 <표6>과 같이 반영한 것으로 나타난다. <표6> 개별요인 보정값의 산출 내역 ◯◯◯
2. 각 감정평가법인들은 ‘그밖의 요인’ 보정값을 계산하기 위해 아래 <표7>과 같이 쟁점부동산의 인근지역 거래사례와 비교표준지의 공시지가를 비교한 것으로 나타난다. <표7> 그밖의 요인 보정값의 산출 내역 ◯◯◯
(3) 조사청이 제출한 2021.2.23.자 OOO위원회 평가결정서에 의하면, 해당 위원회는 “쟁점감정가액은 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함할 수 있다.”고 결정한 것으로 나타난다.
(4) 2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항은 평가기간 후에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 법정결정기한까지 발생한 매매사례가액, 감정평가액, 공매ㆍ수용가액 등을 시가로 인정한다고 규정한바, 이에 관한 기획재정부 2018 간추린 개정세법의 주요 내용은 아래와 같다. ◯◯◯
(5) 2021.1.27. 기획재정부가 생산한 예규는 아래와 같다. ◯◯◯
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 증여일인 2020.6.26.을 가격산정기준일로 하는 쟁점감정가액의 경우 2020.9.27.을 가격산정기준일로 한 감정가액과 비교하여 지가변동률 및 세부 보정값 등이 상이하므로 이를 신뢰하기 어렵고, 조사청의 소급감정을 통해 이루어진 것으로서 납세자의 예측가능성을 중대하게 침해하므로 이 건 과세처분이 위법하다고 주장하나, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것으로(대법원 2009.7.9. 선고 2006다67602, 67619 판결, 같은 뜻임) 감정평가법인들은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙제14조 제1항, 제2항에 따라 ‘공시지가기준법’을 적용하여 쟁점부동산 토지를 감정평가하였는바, 청구인이 주장하는 감정가액의 차이(지가변동률 및 세부 보정값)는 가격산정기준일을 달리함에 따라 발생한 차이로 보이고, 청구주장만으로 관련 법령에 따라 평가한 감정평가법인들의 쟁점감정가액을 부인하기는 어려운 점, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서 중 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 감정평가한 경우, 상속개시일을 가격산정기준일로 하여 법정결정기한 내에 2개의 감정기관에서 감정평가받은 가액을 평가심의위원회에 회부하는 경우에도 기획재정부는 이를 평가심의위원회 심의대상으로 해석하고 있는 점, 조사청은 감정평가법인들이 2021.1.28. 증여일인 2020.6.26.을 가격산정기준일로 하여 감정평가한 쟁점감정가액을 평가심의위원회에 상정하였고, 평가심의위원회는 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점 등에 비추어 쟁점감정가액을 신뢰할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.