실제 공사비로 지출하였음을 인정할만한 세법상 적격증빙은 제시하지 않은 점, 쟁점건물의 양수인 또한 양수 당시 쟁점건물은 주택 상태였다고 진술한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물을 주택으로 본 처분은 달리 잘못은 없는 것으로 판단됨
실제 공사비로 지출하였음을 인정할만한 세법상 적격증빙은 제시하지 않은 점, 쟁점건물의 양수인 또한 양수 당시 쟁점건물은 주택 상태였다고 진술한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물을 주택으로 본 처분은 달리 잘못은 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점금액은 청구인이 쟁점건물의 내부공사(원룸 일부를 사무실로 개조 등)에 소요된 지출로, 청구인이 대표이사로 있는 법인(이하 “쟁점법인”이라 한다)이 대신 지출하기는 하였으나, 청구인의 쟁점법인에 대한 채권(가수금)으로 상계(반제)하였음에도, 처분청은 이를 인정하지 않고 필요경비를 부인하였다.
(2) 쟁점건물은 대부분 임차인들의 개인소호사무실로 임대하여 사무실로 이용되었고, 청구인도 이를 감안하여 임대수익에 대한 부가가치세를 신고해 왔다. 그럼에도 처분청은 쟁점건물을 주택으로 오인하여 부당한 양도소득세 중과처분(다주택 양도)을 하였다.
(1) 쟁점금액을 자본적지출(공사비용)이라고 주장하면서도, 그 지출에 대한 적격증빙 등은 갖추지 않아 필요경비로 인정할 수 없다.
(2) 청구인의 쟁점건물 취득당시(2002.4.30.) 계약서에는 쟁점건물의 현황을 원룸(33개), 근린상가(2개)라고 기재하고 있을 뿐만 아니라, 쟁점건물의 양도당시에도 원룸이 25개로 대부분 주택으로 사용된 것으로 보이는바, 쟁점건물의 실지용도는 주택이었음을 알 수 있다.
① 쟁점금액은 쟁점건물의 자본적지출로서, 필요경비에 산입되어야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점건물을 사무실로 임대하던 중 양도하였다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 (2018.12.31. 개정 전) 제95조(양도소득금액)
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산: 제55조 제1항에 따른 세율
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017.12.19., 2020.8.18.>
1. 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
(1) 이 건 심판청구에 앞선 이의신청OOO 결정의 주요내용은 다음과 같고, 청구인은 이의신청 판단을 배척할 만한 추가 증빙은 제시하지 않았다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점금액이 취득한 후, 지출한 내부공사비(자본적지출)이므로 필요경비에 산입되어야 한다고 주장한다. 그러나 건물의 자본적지출은 단순한 유지보수 수준을 넘어 건물의 용도변경 및 내용연수 증가 등 건물가치의 증가사실을 납세자가 직접 입증하여야 함에도, 청구인은 쟁점법인이 자신을 대신하여 공사비를 지출하였다고 주장하면서 진위가 의심되는 공사계약서만을 제시할 뿐, 실제 공사비로 지출하였음을 인정할만한 세법상 적격증빙은 제시하지 않은 점, 공사계약서상 공사자의 부가가치세 신고내역이 없는 점 등에 비추어, 쟁점금액을 필요경비에 산입해달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물을 임차인들의 개인소호사무실 용도로 임대하다가 양도하였고, 그간 임차인들로부터 수령한 임대수익에 대해 부가가치세를 신고해왔다며 쟁점건물은 주택이 아니라고 주장한다. 그러나 쟁점건물의 취득(33개) 및 양도(25개) 당시 원룸의 개수를 보건대, 쟁점건물의 면적 대부분이 주거용으로 사용되었음이 합리적으로 추정되고, 쟁점건물은 1층 입주자의 사업자등록만 있을 뿐, 원룸에 입주한 임차인들의 사업자등록은 확인되지 아니하는 점, 쟁점건물의 건축물대장에는 위반건축물(상업용→주택)의 표기가 나타나는 점, 쟁점건물의 양수인 또한 양수 당시 쟁점건물은 주택 상태였다고 진술한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물을 주택으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못은 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.