경매결정으로 대체주택 취득 후 3년 이내 양도요건을 미충족한 경우를 1세대 1주택 비과세특례로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1990.6.8. OOO 대 272㎡ 및 그 지상 주택 92.94㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 후 2015.2.23. 공공용지의 협의 취득을 원인으로 OOO에 OOO원에 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2011.1.21. 쟁점주택의 대체주택으로서 OOO 소재 주택(이하 “대체주택”이라 한다)을 취득한 후 쟁점주택을 3년 이내 양도하지 아니하여 1세대1주택 비과세 특례 규정이 적용되지 않는 것으로 보아 2021.12.13. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.2.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인이 1990.6.8. 취득한 쟁점주택은 2010.5.26. 국토해양부 고시 OOO로 지정된 OOO 보금자리주택지구로 편입되었는데, 청구인은 쟁점주택이 OOO 보금자리주택지구로 편입되자 2011.1.21. 대체주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되었다. (가) 쟁점주택은 채권자 AAA에 의해 2013.6.18. OOO 강제경매개시결정으로 경매절차가 개시되어, 2013.9.9. 입찰기일에서 BBB 외 1인 명의로 낙찰되었고, 2013.9.16. 매각허가결정이 났다. 이에 대하여 청구인은 2013.9.17. 위 매각허가결정에 불복하여 항고하였고 이후 2014.3.4. 채권자 AAA과 합의하여 경매가 취하되었다. (나) 쟁점주택에 대한 강제경매가 취하됨으로써 비로소 청구인은 2015.1.23. OOO에 공공용지의 협의취득을 원인으로 쟁점주택을 매각하게 되었는데, 쟁점주택이 포함된 OOO는 2013.6.25.자 공고로서 그 보상시기가 2013년 12월경으로 정해져 있었으며, OOO는 각 토지소유자들에게 보낸 2013.12.16.자 ‘OOO내 편입토지 손실보상협의 요청’ 공문을 통해 그 협의기간을 2013.12.17.∼2014.9.16.으로 정한바 있다. 그런데 특히 위 공문에 OOO법 시행령제14조의2에 의거 2014.1.1.부터는 ‘2014년도 공사채 발행계획에 대한 국토교통부장관의 승인 전까지 채권발행이 불가’하여 2014년 1월 협의보상 요청시 보상금 지급이 지연될 수 있다는 취지가 기재되어 있다. 그러므로 청구인의 경우 쟁점주택에 대한 강제경매절차가 개시되지 않았다면 2013년 12월 말 이전에 OOO에게 책정된 보상가액에 따라 협의매각(수용)하였을 것임은 의문의 여지가 없다 할 것이다. (2) 쟁점주택은 OOO에서 시행하는 보금자리주택 사업지구(OOO)에 포함되어 있었으며, OOO에서 2013년 12월말 이전에 협의가 되지 않으면 보상이 늦어질 수 있다고 공고하였으므로 만약 채권자 AAA의 쟁점주택에 대한 강제경매절차가 개시되지 않았다면 청구인으로서는 쟁점주택을 대체주택 취득일부터 3년 이내에 OOO에 매각하였을 것이며, 이럴 경우 쟁점주택은 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당되었을 것이다. 위와 같이 청구인은 쟁점주택을 대체주택 취득일부터 3년 이내에 양도하지 못한 정당한 사정이 있다는 점에서, 비록 쟁점주택이 소득세법 시행령제155조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제72조 제1항 제2호의 문언에 해당하는 사유로 양도된 경우는 아니라 하더라도, 위 규정은 예시적 규정으로 보거나 유추적용함으로써 쟁점주택을 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택으로 보아야 할 것인바, 이 건 양도소득세 부과처분은 위법·부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점주택이 소득세법 시행령제155조 제1항 및 제18항에서 규정하고 있는 ‘신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내’의 예외규정에 해당되는지 살펴본다. 청구인은 2011.1.21. 대체주택을 취득하고 2015.2.23. 쟁점주택을 공공용지의 협의 취득을 원인으로 OOO에 양도하였던바 대체주택 취득일부터 3년인 2014.1.20. 현재 양도기한의 예외규정이 적용되지 않는 것으로 확인된다. (2) 청구인은 채권자에 의한 강제경매 및 취하 과정을 소득세법 시행령제155조 제18항에서 규정한 ‘경매를 신청한 경우’로 유추해석하여 적용하여 줄 것을 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적인 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 것으로, 쟁점주택은 경매에 의하여 소유권이 이전된 것이 아니므로 종전주택의 양도기한(신규주택 취득일로부터 3년 이내)을 예외적으로 인정하여 일시적 2주택 특례에 해당한다 할 수 없다. 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점주택은 소득세법 시행령제155조 제1항 및 제18항에 열거하고 있는 종전주택의 양도기한(신규주택 취득일로부터 3년 이내)의 예외 사유에 해당하지 않으므로 이 건 처분은 정당하다.

경매결정으로 대체주택 취득 후 3년 이내 양도요건을 미충족한 경우를 1세대1주택 비과세 특례로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 일부개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

⑱ 법 제89조 제1항 제4호 나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.

1. 금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우

3. 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우

4. 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우 (3) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 일부개정되기 전의 것) 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (4) 소득세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제604호로 일부 개정되기 전의 것) 제72조【1세대1주택의 특례】① 영 제155조 제1항 및 같은 조 제17항 제2호에서 “기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다.

1. 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 “한국자산관리공사”라 한다)에 매각을 의뢰한 경우

3. 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우

4. 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점주택은 1990.6.8. 매매를 원인으로 청구인에게 소유권이전되었고, 2013.6.18. 채권자 AAA에 의해 강제경매절차가 개시되었다가 2014.3.13. 취하되었으며, 2015.2.23. 공공용지의 협의취득을 원인으로 하여 OOO에 소유권이전된 사실이 나타난다. (나) 2013.6.25.자 ‘OOO 보금자리주택지구 토지 등 보상계획 및 열람공고’에 따르면, 쟁점주택 소재지가 보상대상에 포함되어 있고, 보상시기는 2013년 12월 예정으로 기재되어 있다. (다) OOO의 2013.12.16.자 ‘OOO내 편입토지 손실보상협의 요청’ 공문에 따르면, ‘협의기간은 2013.12.17.∼2014.9.16.이고, OOO법 시행령제14조의2에 의거 2014년 1월 1일부터 2014년도 공사채 발행계획에 대한 국토교통부장관의 승인 전까지 채권발행이 불가함에 따라 2014년 1월 협의보상 요청시 보상금 지급이 지연될 수 있다’는 내용이 기재되어 있다. (라) 대체주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인이 2011.1.21. 소유권보존등기를 한 것으로 나타난다. (마) 쟁점주택이 채권자 AAA에 의해 2013.6.18. OOO의 강제경매개시결정으로 경매절차가 개시되었고, 2013.9.9. 입찰기일에서 BBB 외 1인 명의로 낙찰되었으며, 2013.9.16. 매각허가결정이 있었고, 2013.9.17. 청구인이 매각허가결정에 불복하여 항고하였으며 2014.3.4. 이 건 경매가 취하된 사실이 수원지방법원 성남지원의 매각명령, 항고장 및 경매취하서 등의 자료에 의하여 확인된다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인이 쟁점주택을 대체주택 취득일부터 3년 이내에 양도하지 못한 정당한 사정이 있는바, 비록 쟁점주택이 소득세법 시행령제155조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제72조 제1항 제2호의 문언에 해당하는 사유로 양도된 경우는 아니라 하더라도, 위 규정을 예시적 규정으로 보거나 유추적용함으로써 쟁점주택을 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택으로 보아 달라고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적인 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 것으로, 소득세법 시행규칙제72조 제1항 각호에 의하면, 같은 법 시행령 제155조 제1항의 일시적으로 1세대2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유로 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 법원에 경매를 신청한 경우로서 그 방법에 따라 양도된 경우를 열거하고 있는데 청구인의 경우 쟁점주택이 채권자 AAA이 신청한 경매가 아닌 공공용지의 협의취득을 원인으로 하여 OOO에 양도된 것으로 확인되므로 소득세법 시행령제155조 제1항의 규정에 의한 양도소득세 1세대1주택 비과세 특례대상에 해당하는 것으로 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.