경락대금완납증명원과 지방세 과세증명서에는 부동산(토지 및 건물)과 기계장치가 별도로 구분 기대되어 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 기계장치는 이미 매각처리된 이후이므로 기계장치의 취득가액이 쟁점부동산의 양도가액에 영향을 미친다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 기계장치 매각손실을 쟁점부동산의 양도소득세 계산시 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
경락대금완납증명원과 지방세 과세증명서에는 부동산(토지 및 건물)과 기계장치가 별도로 구분 기대되어 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 기계장치는 이미 매각처리된 이후이므로 기계장치의 취득가액이 쟁점부동산의 양도가액에 영향을 미친다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 기계장치 매각손실을 쟁점부동산의 양도소득세 계산시 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 소득세법 제97조 제1항 에 의하면 취득가액은 ‘그 자산의 취득에 소요된 실지 거래가액으로 한다’고 규정하고 있고, 쟁점부동산을 취득하는 과정에 소요된 경락대금은 쟁점부동산과 기계장치로 OOO원이나, 이는 공장을 경매하면서 기계장치를 포함하지 않은 쟁점부동산만 경매할 수 없었기 때문에 불가피하게 취득한 것이므로 쟁점부동산의 가치를 경락대금 총액(OOO원)으로 보는 것이 타당하다.
(2) 기계장치의 처분은 기존 공장에 부착되어 있던 기계장치를 분리하고 정비하는 과정에서 파생된 고철 또는 부산물로 처분한 것이고, 기계장치로서의 사용가치가 있었다면 청구인이 기계장치의 감정평가액이 OOO원(매입가 OOO원)인 것을 OOO원에 처분하지는 않았을 것이다. (3) 기계장치의 취득가액은 청구인이 그 가치를 인정해서 구분한 것이 아니라 경매시 감정가액의 비율로 쟁점부동산과 기계장치를 구분한 금액일 뿐이고, 취득세 신고 및 납부는 관할 지방자치단체가 그 가액을 결정한 것이므로 경락된 가액을 취득가액으로 판단하는 것과는 별개라고 할 것이다. (4) 법원은 토지와 그 지상건물을 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 단시일 내에 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 이용하려는 목적이 명백한 경우, 그 건물의 취득가액을 양도소득 계산시 필요경비로 인정한다고 판단하고 있는바(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결), 이는 형식적으로 취득가액이 토지·건물로 구분되었다고 하더라도 납세자의 의도가 건물의 가치는 없고 모두 토지의 가치를 보고 취득하였다는 것을 인정한 것으로 청구인의 기계장치에 대하여도 같은 논리를 적용하여 쟁점부동산의 양도시 그 취득원가를 인정하는 것이 타당하다. (5) 쟁점부동산을 OOO원에 처분하였다면 양도차익이 없음에도 불구하고 처분청의 의견대로 기계장치의 취득원가를 부인한다면 양도소득세가 과세되므로 이는 세법의 기본원칙인 ‘소득이 있는 곳에 과세가 있다’는 원칙에 위배된다고 할 것이다.
(2) 청구인은 ‘경락대금완납증명원’에 구분 기재된 기계장치 가액은 감정평가액에 따라 안분한 금액일 뿐이고, 청구인이 기계장치의 취득을 목적으로 하지 않았기 때문에 쟁점부동산의 가치는 OOO원이라고 주장하나, 소득세법 제100조 제2항 에 의하면 토지와 건물 등을 함께 취득할 때 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 안분계산을 규정하고 있고, 안분 계산조항은 공통의 취득가액이나 양도가액을 안분계산하기 위한 일반적이고도 합리적인 방법을 규정한 것으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격을 공정가액으로 볼 수 있으며(조심 2011구4866, 2012.4.27.), 이 건 감정가액이 취득당시의 재산적 가치를 합리적으로 반영하지 못하였다고 인정할 만한 사정도 존재하지 않는다고 할 것이다. (3) 청구인이 근거로 제시한 법원판례는 그 지상에 기존건물을 철거하여야 그 토지를 목적하는 용도에 맞게 이용할 수 있어서 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액을 필요경비로 공제한다는 것으로, 건물의 철거를 토지의 가치를 증가시키는 자본적 지출로 본 판례이나, 청구인이 쟁점부동산과 함께 취득한 기계장치의 가격은 경락대금의 20.7%이상 차지하는 고가인 점에 비추어 청구인이 쟁점부동산만을 사용할 목적으로 기계장치를 취득하였다고 보기 어렵고, 기계장치의 매각은 건물의 가치를 증가시키기 위한 자본적 지출이라기 보다 사업적 판단에 의해 기계장치를 분리매각한 것이므로 쟁점부동산의 양도소득에 영향을 미친다고 보기 어렵다(조심 2009중3559, 2010.12.17., 조심 2011구4866, 2012.4.27. 등 다수). (4) 국세청 예규 및 심판례, 법원 판례(대구지방법원 2012.11.28. 선고 2012구합2797 판결)에서는 토지․건물 및 기계장치를 일괄하여 취득하였으나 각각 별도로 양도하였고, 기계장치는 토지·건물에 부합되거나 부속된 것이 아니므로 기계장치 매각으로 인한 손실이 있었더라도 필요경비에 해당하지 아니하다고 판단하고 있다.
(5) 청구인은 쟁점부동산을 OOO원에 처분하였다면 양도차익이 없음에도 과세되는 불합리한 결과가 발생한다고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산의 취득세 과세표준을 ‘경락낙찰대금완납증명원’에 구분기재된 OOO원으로 산정하여 신고하였고, 쟁점부동산의 경락대금은 여러 차례 유찰되어 당시 감정가액의 55.7%로 시가보다 낮은 가액으로 취득한 것으로, 경락대금 이하의 매매 가정은 타당하지 않다고 할 것이다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점부동산에 대하여 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청의 경정 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 양도소득세 신고 및 경정 내역 OOO (나) 청구인은 2007.8.7. 쟁점부동산과 기계장치를 법원경매를 통해 경매대금 OOO원(쟁점부동산: OOO원, 기계장치: OOO원)에 취득하였음이 법원에서 발급한 ‘경락대금완납증명원’에서 확인되며, 지방세 세목별 과세증명서에 쟁점부동산의 취득세 과세표준액을 낙찰가액인 OOO원으로 하여 취득세 등 합계 OOO원을 납부한 것으로 확인된다. (다) OOO지방법원의 의뢰에 따라 평가된 쟁점부동산의 감정평가서(2006.3.6.)에 따르면, 쟁점부동산의 감정가액은 토지․건물은 OOO원, 기계장치는 OOO원, 합계 OOO원으로 나타나고, 쟁점부동산과 기계장치의 감정가액 대비 56%인 OOO원에 낙찰된 것으로 확인된다. (라) 청구인은 2007.6.5. OOO를 사업장 소재지로 하여 “OOO상사”라는 상호(업종: 가방도매업)로 사업자등록 하였고, 2007.8.10. 쟁점부동산으로 사업장소재지 변경을 신고하면서, 부동산 임대업을 부업종으로 추가 등록하여 쟁점부동산의 양도일까지 부동산 임대업을 영위한 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산만을 취득할 목적으로 경매에 참여하여 기계장치를 포함한 쟁점부동산을 매입한 것이므로 쟁점부동산의 취득가액에 기계장치의 매각손실을 포함하여 필요경비로 차감하여야 한다고 주장하나, 경락대금완납증명원과 지방세 과세증명서에는 부동산(토지 및 건물)과 기계장치가 별도로 구분 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 경락받을 당시의 감정평가서(2006.3.6.)에 따르면, 쟁점부동산의 토지․건물의 감정가액은 OOO원, 기계장치는 OOO원으로 전체 경락가액에서 기계장치 가액이 20.7% 이상을 차지하여 청구인이 쟁점부동산만을 취득할 목적으로 경락대금을 지급하였다고 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 기계장치는 이미 매각처리된 이후이므로 기계장치의 취득가액이 쟁점부동산의 양도가액에 영향을 미친다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 기계장치 매각손실을 쟁점부동산의 양도소득세 계산시 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.