처분청이 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 2017년 2월 주택임대사업자 등록을 하게 된 주된 이유 중 하나는 당시 법인에 주어진 종합부동산세 합산배제 등 세제특례 때문이었으나, 부동산 정책변화로 단기민간임대사업자 등록에 대한 자동말소 조치가 취해지면서 청구법인의 의지와 관계없이 2021년 11월 OOO원에 육박하는 종합부동산세를 부과받게 되었다. 당초 세법에 따르면 청구법인의 단기의무임대기간 4년이 만료되는 2021년 2월 이후에도 1년을 더해 총 5년의 임대기간을 채우면 법인의 임대주택에 대한 세제특례가 부여되는 것으로 되어 있었다. 그러나 정부 정책변화로 5년을 채우기도 전에 자동말소가 되어 거액의 세금을 납부하게 되어 납세자로서는 황당한 상황에 처하게 되었다.
(2) 처분청으로부터 ‘합산배제 제외’ 신청을 하라는 요구에 응한 이후 예상치 못한 뜻밖의 종합부동산세가 부과되었는데, 이는 청구법인이 납세의무를 신의에 따라 성실히 이행하였음에도 불구하고 그 신의를 저버린 처분이다. 또한 법적안정성과 예측가능성을 저해하였고, 소급과세의 금지에도 위배되는 처분이다. 청구법인은 2020년에 발표된 일련의 부동산 정책 변화 속에서 처분청을 누차 방문하여 자동말소 이후라도 임대사업 개시 후 5년 동안은 혜택이 부여되는지 여부에 대해 문의를 하였으며, 여러 번 ‘그렇다’는 답변을 들었으나, 이와 달리 합산배제가 적용되지 않고 종합부동산세가 부과된바, 정부의 정책을 신뢰하고 납세의무를 성실히 이행한 청구법인에게 부과된 이 건 종합부동산세 부과처분은 취소되어야 한다.
(1) 합산배제 임대주택은공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는바,법인세법제111조에 따른 주택임대사업자 등록을 하였으나, 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자에 해당하지 아니한 경우 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제2호에 따른 합산배제임대주택에 해당하지 않는 것이다.
(2) 조세심판례(조심 2016부3139, 2016.10.26.)에서도종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호에 의하면, 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은임대주택법(2015.8.28. 법률 제13499호로 민간임대주택법으로 전부개정)상 임대사업자의 자격을 갖추지 않은 상태에서 임대주택을 임대한 것까지 포함하는 것으로는 해석되지 않는 것으로 판단하고 있는바, 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제2호의 적용을 받아 종합부동산세 합산배제 적용을 받고자하는 청구법인의 주장은 이유 없으므로 이 건 종합부동산세 부과처분은 잘못이 없다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 제9조(세율 및 세액) ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(공공주택특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 1천분의 30
2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 (가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 전 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략) (나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 후 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제 <2020.8.18.> 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다. <신설>
(4) 국세기본법 제15조(신의․성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. 제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지)
① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.
③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 증빙자료의 내용은 다음과 같다. (가) 청구법인은 2016.8.1. OOO시장에게 주택임대사업자로 등록을 마치고 현재까지 주택임대사업을 영위하고 있는 법인이다. (나) 청구법인이 보유한 쟁점임대주택의 현황은 아래 <표>와 같은바, 매입한 단기민간임대주택으로서 이 건 종합부동산세 과세기준일 2021.6.1. 현재 민간임대주택법상 등록은 말소되었다. <표> 쟁점임대주택 OOO (다) 처분청의 과세 경위는 다음과 같다.
1. 2020.8.18. 민간임대주택법이 개정 및 시행된바, 종전 ① 의무임대기간 4년의 단기민간임대주택과 ② 의무임대기간 8년의 장기민간임대주택 중 아파트 부분에 대하여 해당 제도를 폐지하는 한편(민간임대주택법 제2조 제5호 및 제6호), 기존의 해당 임대주택은 의무기간이 종료한 날 등록이 말소되도록 규정하였다(민간임대주택법 제6조 제5항).
2. 종합부동산세법은 2020.8.18. 개정되어 2021.1.1.부터 시행된바, 다주택 보유법인에 대해 중과 최고세율인 6%를 적용하고, 법인의 주택분 종합부동산세액에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한을 적용하지 아니하는 것으로 개정되었으며, OOO시장은 단기임대의무기간 4년이 만료된 쟁점임대주택에 대하여 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 에 따라 자동말소 처리하였다.
3. 처분청은 2021년 9월경 납세자들에게 아래와 같은 취지로 등록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 합산배제 “제외” 신고 안내를 하였다. 기존 합산배제 신고된 임대주택이 민간임대주택법(’20.8.18. 시행)에 따라 폐지된 유형인 단기임대 및 장기일반 아파트 매입입대주택에 해당되어 자동말소되었거나, 자진말소를 신청하여 ’21.6.1. 현재 등록말소된 경우 종합부동산세법 시행령 제3조 에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 아니함. 귀 법인께서 종전에 신고한 합산배제 임대주택이 민간임대주택법 제6조 에 따라 ’21.6.1. 이전에 등록말소된 경우 올해 합산배제 신고기간(9.16.∼9.30.)에 말소된 임대주택을 합산배제 대상에서 “제외(과세대상 포함)”하는 신고를 하여야 함. 등록임대주택이 말소되었음에도, 합산배제 “제외(과세대상 포함)” 신고를 하지 않는 경우 추후 세제혜택(가산세 포함)이 환수될 수 있음을 알려드림.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구법인은 정부가 민간임대주택법을 일방적으로 개정하여 임대사업자 등록이 자동말소되고, 쟁점임대주택이 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외됨으로써 부과된 이 건 처분이국세기본법상 신의․성실의 원칙과 소급과세의 금지 원칙에 반하여 부당하다고 주장하나, 조세법률주의원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임)하는 점,종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항을 보면 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 민간임대주택법 제2조 제7호 및 제5조에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재소득세법또는법인세법에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택이어야 하는 점(조심 2016부3139, 2016.10.26. 및 조심 2021서2042, 2021.6.21. 참고), 민간임대주택법 및종합부동산세법의 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정을 두고 있지 아니하여 이 건 처분이 관련 법령을 위반한 사정은 나타나지 아니하고, 법률의 헌법 위반 또는 대통령령의 법률 위반 여부는 헌법재판소나 대법원에서 심리․판단하여야 할 영역인 점, 조세법률관계에 있어서 비과세 관행에 따른 납세자의 신뢰를 보호하고 과세권의 남용을 제한하기 위한 신뢰보호의 원칙과 소급과세의 금지 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 예외적으로 적용되는 원칙인 점(대법원 2013.12.26. 선고 20011두5940 판결 등 참고), 조세법의 영역에 있어서는 국가가 조세ㆍ재정정책을 탄력적ㆍ합리적으로 운용할 필요성이 매우 큰 만큼 조세에 관한 법규ㆍ제도는 신축적으로 변할 수밖에 없다는 점에서 납세의무자로서는 구법 질서에 따른 신뢰를 바탕으로 적극적으로 새로운 법률관계를 형성하였다든지 하는 특별한 사정이 없는 한, 일반적으로 새로운 과세대상을 설정하거나 세율의 인상 또는 과세표준 산정방법을 변경하는 경우 등에 있어서 납세자가 애초의 법령이 계속 바뀌지 않을 것이라는 기대를 했다고 하더라도 이는 법적으로 보호되는 신뢰라고 보기 어려운 점(헌재 2008.9.25. 선고 2007헌바74 결정 및 서울고등법원 2020.7.3. 선고 2019누67557 판결 등, 같은 취지) 등에 비추어, 처분청이 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.