AA도 BB시장은 202x년도에 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 하여 재산세를 과세하였고 해당 쟁점토지에 대한 과세대상 구분이 변경된 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 종합부동산세 과세대상으로 하여 청구인에게 202x년 귀속 종합부동산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
AA도 BB시장은 202x년도에 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 하여 재산세를 과세하였고 해당 쟁점토지에 대한 과세대상 구분이 변경된 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 종합부동산세 과세대상으로 하여 청구인에게 202x년 귀속 종합부동산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
• [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 OOO 도시개발사업 환지구역 내 토지 소유자로서 사업진행사항 및 환지방식 개념 등에 대한 안내문을 송부 받아 2019년 하반기에 환지처분 및 사업이 완료된다는 OOO의 안내를 믿고 기존 토지에 있던 건축물들을 가장 먼저 철거하는 등 토지주로서 불가항력적인 상황에서도 최대한 협조하려고 노력하였다. 건물보상협의 이후 역세권 도시개발사업의 지연으로 청구인은 OOO에 환지구역 토지의 재산권 행사 시점 등에 대한 우려를 질의하였고, OOO는 신속한 도시개발사업 추진을 통해 2019년 준공을 목표로 사업을 추진한다고 회신하였다. 하지만 OOO 공고 OOO로 환지예정지가 지정 공고되고도 2021년 12월 말 현재까지 환지처분이 완료되지 아니하였는바, 사실상 제한으로 사용도 하지 못하는 상황에서 OOO 환지예정지가 종합합산과세 대상이 되어 세부담이 급등하였고, 종합부동산세까지 부과되는 이중고를 겪고 있다. OOO 도시개발사업시행기간이 매우 장기적이고 그 기간 동안 현실적으로 사유권 행사가 제한되고 있는데 의무만 부담하는 현실이다.
(2) OOO 도시개발사업은 지자체가 토지주의 의사와 상관없이 추진한 사업으로, 당초 환지편입지정 전 기존편입토지에 건축물이 있었으나 역세권개발에 의해 건축물 등 지장물의 보상이 진행되어 건물이 철거되는 등 토지주로서는 불가항력적인 상황이었으며, OOO은 농지(답)였음을 감안하여 종합부동산세 부과대상에서 제외해야 한다.
(3) OOO 도시개발사업은 10여년부터 개발행위제한 등으로 이미 수억원의 임대손실이 발생하였고, 당초 2019년 12월 말경에 환지처분 및 사업완료를 추진하였으나 2021년 12월 현재까지도 사업완료가 지연되고 있으며 그 책임은 OOO에 있다. 이와 같이 개발사업 완료의 지연으로 현재까지 토지주의 손실이 계속 발생하고 있음을 감안할 때 종합부동산세 부과는 환지처분 시점까지 유예되어야 한다. (4) 도시개발법 제36조 (환지 예정지 지정의 효과), 종합부동산세법 제12조 (납세의무자), 지방세법 제106조 제1항 제3호 사목, 지방세법 시행령 제101조 (별도합산과세대상 토지의 범위), 제102조(분리과세대상 토지의 범위) 제5항 제2호, 같은 조 제7항 제4호, 같은 조 제10항 제1호, 제103조의2(철거 멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 등에 의할 때 쟁점토지는 분리과세대상으로 봄이 타당하다. (5) 도시개발법 제36조 제1항 은 환지예정지가 지정되면 종전토지의 소유자는 환지예정지 지정의 효력발생일로부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있으나, 쟁점토지의 경우 종전토지인 역동 OOO, OOO, OOO, OOO 등을 합하여 역동 블록 C3-2-8 한필지로 환지되고도 OOO㎡ 과도면적이 되는 등 종전의 토지 여러 필지를 합하여 1필지의 블록으로 환지 되거나 종전의 한 필지가 2필지의 블록으로 환지되는 과정에서 환지 전후의 면적이 과도나 부족하여 건축행위나 토지 명의변경이 극도로 제한되므로 종합부동산세 부과는 억울하다고 할 것인바, 환지처분 및 역세권 사업완료 시점까지만이라도 종합부동산세 부과가 취소되어야 한다.
(6) 처분청 답변에 대한 항변 (가) 준공이 계획보다 2년 이상 늦는데다 상가분양이 어려워 향후 상권 형성이 불투명해 건축이 사실상 불가하다. (나) 주거지역은 분리과세로 종합부동산세 대상이 아닌데 준주거지역은 종합과세로 종합부동산세 대상인 것은 형평성에 어긋나고 같은 지역이라는 현실성을 무시한 것이다. 준주거지역도 주택을 건설할 수 있으므로 주택건설용 토지로 볼 수 있다는 것이다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조 (용도지역의 세분) 제1항에 의하면 주거지역을 가. 전용주거지역 나. 일반주거지역 다. 준주거지역으로 세분하여 준주거지역도 주거지역으로 보고 있다. (다) 지방자치단체에서도 종합부동산세 부과 감면민원에 대해 대상토지가 분리과세가 이유 있다면서 후속조치의 필요성을 인정하고 있다. (라) 가뜩이나 장기간의 코로나로 고통받는 불황현실을 감안하고 상권 미형성으로 건축을 포기한 상태에서 종합부동산세 부과는 민생을 저버린 세정이다. (마) 상기 역세권 개발은 지자체 주관사업으로 당초 기존 편입토지의 건축물이 지장물보상에 의해 건물이 철거되는 등 토지주 불가항력적인 상황이었으며, OOO은 답이었음을 감안하면 종합부동산세 부과대상에서 제외되어야 한다. (바) 건축도 아직 못하고 소득도 없고 타의에 의해 개발되고 당초 역세권 개발약속이 2년 이상 지연되고 있어 재산권 행사침해로 많은 손해를 보았으며, 코로나로 인한 극심한 불황을 감안하여 최소한 역세권 환지처분 및 사업완료 시점까지 종합부동산세 감면이라도 있어야 한다. (사) 도시개발사업에 제공되어 환지예정지로 지정된 토지를 그 도시개발사업의 공사완료 공고가 날 때까지 분리과세대상으로 한다는 OOO 결정이 있다.
(1) 처분청이 제출한 쟁점토지에 대한 OOO의 2021년 종합합산토지분 과세대상 물건명세서에 의하면 OOO는 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 하여 2021년 재산세 OOO원을 부과한 것으로 나타난다.
(2) OOO 도시개발사업 실시계획인가 및 지형도면 고시(2018.1.4.) 내용은 <별지2>와 같다.
(3) OOO 도시개발사업 환지예정지 지정공고(2018.8.3.) 내용은 <별지3>과 같다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 도시개발사업에 따른 환지예정지 지정공고로 건축행위나 토지 명의변경 등 사유권 행사가 제한되고 있으므로 쟁점토지를 그 도시개발사업의 공사완료 공고가 날 때까지 재산세 분리과세대상으로 보아 종합부동산세 과세대상에서 제외해야 한다고 주장하나, 청구인은 도시개발사업의 시행자가 아니므로 지방세법 시행령 제102조 제7항 제4호 가 적용될 수 없는 점, 토지에 대한 사유권 행사가 사실상 제한된다는 이유만으로 해당 토지를 종합부동산세 부과대상에서 제외할 수는 없는 점, 달리 쟁점토지를 분리과세대상토지나 별도합산과세대상토지 로 볼 사유가 없는 점, OOO은 2021년도에 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 하여 재산세를 과세하였고 해당 쟁점토지에 대한 과세대상 구분이 변경된 사실이 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 종합부동산세 과세대상으로 하여 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 관련 법령
(1) 종합부동산세법 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. <개정 2010. 3. 31.> 제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2005. 12. 31., 2008. 12. 26.>
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지(이하 “신탁토지”라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다. <신설 2020. 12. 29.> [2008. 12. 26. 법률 제9273호에 의하여 2008. 11. 13. 헌법재판소에서 위헌 결정된 이 조를 개정함.]
(2) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주택법 등(이하 이 호에서 “개발사업 관계법령”이라 한다)에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획승인을 받은 토지로서 개발사업에 제공하는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.
4. 도시개발법 제11조 에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의 토지구획정리사업법(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제8조의3 에 따른 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다.
⑩ 제1항 및 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 경우에는 각 호의 시기까지 계속하여 분리과세 대상 토지로 한다.
1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업의 구역에 있는 토지로서 같은 법에 따라 사업시행자에게 협의 또는 수용에 의하여 매각이 예정된 토지 중 택지개발촉진법 등 관계 법률에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 따른 도시ㆍ군관리계획 결정이 의제되어 용도지역이 변경되거나 개발제한구역에서 해제된 경우: 그 토지가 매각되기 전(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 에 따라 보상금을 공탁한 경우에는 공탁금 수령일 전을 말한다)까지 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.
(4) 도시개발법 제36조(환지 예정지 지정의 효과) ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
② 시행자는 제35조 제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.
③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.
⑤ 임차권등의 목적인 토지에 관하여 환지 예정지가 지정된 경우 임대료ㆍ지료(地料), 그 밖의 사용료 등의 증감(增減)이나 권리의 포기 등에 관하여는 제48조와 제49조를 준용한다. <별지2> 주 OOO 도시개발사업 실시계획인가 및 지형도면 고시(2018.1.4.) 내용 <별지3> OOO 도시개발사업 환지예정지 지정공고(2018.8.3.) 내용
결정 내용은 붙임과 같습니다.