[요지] 쟁점지분의 취득가액을 객관적인 증빙자료에 의해 그 실질 거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 것이므로 쟁점지분에 취득가액일 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용햐여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
[요지] 쟁점지분의 취득가액을 객관적인 증빙자료에 의해 그 실질 거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 것이므로 쟁점지분에 취득가액일 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용햐여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 보유하고 있던 BBB의 주식을 OOO원에 매각하면서 매각금액의 투자를 위하여 쟁점지분을 매수하게 되었고 취득 당시 바쁜 사정으로 인해 지인 aaa 및 공인중개사 bbb(검인계약서 작성 중개사)로 하여금 모든 매매를 주관하게 하였으며, 이들로부터 평당 OOO원에 쟁점지분을 취득한다는 말을 듣고 매매대금을 지급하였다.
(2) 쟁점부동산의 실제 취득가액은 평당 OOO원으로 계산된 OOO원으로 중개사수수료 OOO원 및 취득세․등록세 등 등기비용 OOO원 등 총 OOO원 이상이 소요되었으나 오랜 시간이 지나 당시 실제 매매계약서나 중개사지급영수증 및 법무사수수료지급 영수증 등을 보관하고 있지 아니할 뿐이다.
(3) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 기재된 쟁점지분의 매매가액(OOO원)을 평으로 환산하면 평당 OOO원으로 계산되는데, 아래와 같은 이유로 해당 금액이 실지거래가액이 아님을 알 수 있다. (가) 쟁점지분을 취득한 날 함께 취득한 바로 인근 부동산의 평당 취득가액은 OOO원으로, 쟁점지분의 취득가액(평당 OOO원)이 같은 날 취득한 부동산의 취득가액(평당 OOO원)의 31.8%에 불과하여 이를 정상가격이라 보기 어렵다. (나) 쟁점지분의 실지거래가액을 평당 OOO원(전체금액 OOO원)으로 본다면 10개월 후에 취득한 나머지 기타지분의 취득가액도 평당 OOO원 정도에서 형성되어야 하는데, 청구인이 나머지 기타지분을 평당 OOO원에 취득한 사실이 매매계약서 등에서 확인되고 처분청도 이를 실지거래가액으로 인정하였는바, 특별한 거래가액 변동사항이 없는 농촌지역에서 동일 부동산의 평당 거래가액이 10개월만에 2.74배 차이가 난다는 것 또한 이해하기 어렵다. (다) 또한 쟁점부동산 중 기타지분은 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전인 2003년 1월 공매되었는데, 공매 당시 평당가액이 OOO원이었는바, 당시 공매 또는 경매가액이 시세 대비 약 40%〜50% 수준이었던 것을 감안하면 쟁점지분의 평당가액 OOO원(OOO원을 평당 환산한 가액)이 실지거래가액이 아님을 알 수 있다. (라) 쟁점부동산은 1996.12.30. 건축물이 없는 나대지 상태에서 매매되었는데, 당시 평당 취득가액이 OOO원이었고, 그 후 토지 정지작업을 하여 창고건물을 신축함에 따라 지가상승요인이 있었으며, 10년이 경과한 2006년 12월 평당 매매가액이 OOO원에 불과하다는 것은 이해하기 어렵다.
(4) 취득 당시 쟁점부동산은 시골에 위치하여 그 실지거래가액이 기준시가의 55%〜60% 이상 높게 형성되어 있는 것이 일반적이었는데, 쟁점지분의 기준시가인 OOO원을 역산하면 실지거래가액이 약 OOO원 수준으로 나타나는바, 처분청이 쟁점지분의 실지거래가액으로 본 OOO원은 기준시가의 50%, 실지거래가액의 30%에 불과하여 쟁점지분의 실지거래가액이라고 보기 어렵다.
(5) 또한 2013년에 쟁점부동산 부지에 건물 1동(293평)이 신축되었는데, 신축 관련 계약서 등이 보관되어 있지 않아 실지 신축가액의 확인이 불가하나 건물신축가액을 최소로 추산해보더라도 그 가액은 OOO원에 이른다.
(1) 구공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 “구 공인중개사법”이라 한다)이 2006.1.1.부터 시행되어 부동산거래 시 부동산의 실제거래가액을 관할 시․군․구에 30일 이내에 신고하도록 의무화하였고 부동산등기법에서도 2006.1.1. 이후 매매에 관한 거래계약을 체결하여 2006.6.1. 이후 최초로 등기를 신청하는 분부터는 실거래가액을 등재하도록 의무화하였다.
(2) 쟁점지분의 매매계약서에 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있고 OOO에 요청하여 회신받은 부동산거래계약신고필증에도 동일한 가액이 기재되어 있는바, 이를 중개한 OOO공인중개사(ccc) 및 OOO부동산중개사(ddd)가 실거래가액을 신고하도록 의무화한 구인중개사법 위반 등의 위험을 감수하고 거래가액을 허위로 기재하여 작성한 매매계약서에 서명날인하였다는 것은 상식에도 부합하지 아니한다.
(3) 쟁점지분의 당시 매도인 중 하나인 주식회사 CCC은 처분청의 실거래가액 확인요청 공문(2020.10.12.)에 ‘부동산의 실질 거래 금액은 부동산거래 계약 신고필증으로 확인한 결과 OOO원으로 확인되었습니다’고 회신하였다.
(4) 부동산의 거래는 부동산 소재지, 거래시기나 접근성, 거래당사자의 상황에 따라 거래당사자간의 자율적인 의사결정에 의해 거래가 성립되는 것으로 청구인이 거래당시의 실지계약서를 보관하고 있지 않다는 이유만으로 쟁점지분 거래자체가 허위계약서에 따른 것이라는 주장은 타당하지 않다.
(5) 또한, 청구인은 ‘매매거래가액의 등기부기재는 2006년 7월 시행이 되었지만, 2006년말까지는 양도소득세 기준시가 신고가 가능하고, 2007년부터 실지거래가액 신고제도가 시행되었다’며 쟁점지분의 거래가액이 실지거래가액이 아니라는 주장이나, 이는 양도소득세 신고(또는 결정)를 할 경우에 2006년말까지 기준시가 신고(또는 결정)가 가능하고 2007년부터 전면적으로 실지거래액으로 신고하여야 한다는 의미이지 부동산거래신고자체를 기준시가로 신고하여도 된다는 의미는 아니라 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
(2) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005.7.29. 법률 제7638호로 개정된 것) 제27조 (부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.
⑤ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다. 부칙 제1조 (시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제27조․제28조․제51조 제1항 제2호 및 동조 제3항의 규정은 2006년 1월 1일부터 시행한다.
(3) 부동산등기법(2005.12.29. 법률 제7764호로 개정된 것) 제40조 (등기신청에 필요한 서면) ① 등기를 신청할 때에는 다음의 서면을 제출하여야 한다.
9. 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙이 정하는 거래신고필증과 매매목록 제41조 (신청서의 기재사항) ① 신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 신청인이 이에 기명날인하여야 한다.
9. 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 제40조 제1항 제9호의 규정에 따른 서면에 기재된 거래가액 제57조 (등기의 기재사항) ④ 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 하는 경우에는 제40조 제1항 제9호의 규정에 따른 서면에 기재된 거래가액을 갑구의 권리자 및 기타사항란에 기재하여야 한다. 부칙
① (시행일) 이 법은 2006년 6월 1일부터 시행한다.
② (일반적 적용례) 이 법의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 거래계약을 체결하여 이 법 시행 후 최초로 등기를 신청하는 분부터 적용한다.
(4) 부동산등기규칙(2006.5.30. 제2025호로 개정된 것) 제47조의3 (거래신고필증) 법 제40조 제1항 제9호에서 “거래신고필증”이라 함은 주택법 제80조의2 또는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고필증을 말한다. 제47조의5 (거래가액) 법 제41조 제1항 제9호에서 “거래가액”이라 함은 주택법 제80조의2 또는공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 의하여 신고한 금액을 말한다.
(5) 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 제111조 (과세표준) ⑤ 다음에 게기하는 취득(贈與ㆍ寄附 기타 無償取得을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 년부금액에 의한다.
3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된 기초 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인은 2006.11.2. ㈜CCC 외 3으로부터 쟁점지분(4/5)을 취득하는 매매계약을 체결하였는바, 매매계약서에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 각 1/5씩 지분으로 소유하고 있는 ㈜CCC 외 3으로부터 매매금액을 각 OOO원(총 OOO원)으로 하여 쟁점지분을 취득하는 내용과 대리인란에 bbb, 중개사란에 OOO 부동산 중개사무소(ddd) 및 OOO 공인중개사사무소(ccc)의 도장이 날인되어 있는 것으로 나타나고, 해당 거래 관련 부동산거래계약신고필증, 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점지분에 대한 실제거래가격이 OOO원으로 확인되며, 지방세 세목별 납부증명서에 의하면 청구인이 쟁점지분 취득에 대하여 취득가액을 OOO원으로 하여 취득세 및 등록세를 신고한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2019.12.12. 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하였는바, 신고자료에 의하면, 취득가액을 쟁점부동산 중 쟁점지분은 환산가액으로, 기타지분은 실지거래가액으로 하여 아래 ＜표1＞과 같이 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다. (단위: ㎡, 백만원) OOO (다) 처분청은 쟁점부동산 중 쟁점지분의 실지취득가액이 확인되는 경우로 보아 환산가액을 부인하고 부동산실거래가 신고자료 등에서 확인된 OOO원(쟁점금액)을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하였다.
(2) 청구인은 쟁점금액이 매매사례에 비추어 쟁점지분의 실지거래가액에 해당하지 않는다며 아래 ＜표2＞의 매매사례 비교요약과 함께 그 근거자료로 기타지분(1/5)에 대한 2003.1.9. 공매처분에 의한 소유권이전등기촉탁서(지분 1/5의 가격이 OOO원으로 기재), 기타지분 1/5에 대한 청구인과 eee 간에 2007.10.30. 체결된 매매계약서(기타지분 1/5을 OOO원에 취득하는 내용 기재), 쟁점지분의 전소유자로 보이는 fff 및 ggg이 1996.12.27. 토지를 양도하는 내용의 매매계약서(매수인 확인 안되고, OOO를 OOO원에 양도하는 내용 기재), 청구인이 2006.12.8. 취득(계약일 2006.11.2.)한 쟁점부동산 옆 토지인 OOO 외 2필지에 대한 매매계약서(토지 5,760㎡를 매매가액 OOO원에 취득하는 내용 기재)를 제출하였다. ＜표2＞ 매매사례 비교요약 OOO
(3) 한편, ㈜CCC은 처분청의 부동산 실거래가격 요청에 대하여 ‘쟁점지분의 실질 거래금액은 부동산거래계약신고필증으로 확인한 결과 OOO원으로 확인된다’고 회신(2020.10.27.)하였다.
(4) 소득세법제96조에서 양도가액은 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다고 규정하고 있고 같은 법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 자산의 양도시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에 등기부상의 등기접수일 등으로 한다고 규정하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액으로 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 규정하고 있는바, 동 실지거래가액이라 함은 자산의 취득대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다 할 것이다. (나) 청구인은 등기사항전부증명서상에 기재된 쟁점금액은 실거래가액이 아니므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 쟁점지분의 취득가액으로 적용하여야 한다고 주장하나, 부동산실거래가신고제도 등이 2006.1.1.부터 시행됨에 따라 쟁점지분 취득일(2006.12.8.) 당시에는 구 공인중개사법 및 부동산등기법상 부동산거래 시 법원은 부동산의 실제거래가액을 신고하여야 하고 등기관은 등기부등본에 그 가액을 등재하였어야 하는바, 이에 부동산거래신고필증 및 등기사항전부증명서에 기재된 쟁점지분의 매매가액(OOO원)은 실제거래가액에 해당한다고 볼 수 있는 점, 지방세 세목별 납부증명서에 청구인은 취득세 과세표준을 OOO원(쟁점금액)으로 하여 취득세 등을 신고한 것으로 나타나는데, 당시 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 제111조 제5항에서 법인장부 등에서 취득가격이 입증되는 법인 간의 매매거래의 경우에는 그 사실상의 취득가액으로 취득세를 신고납부하도록 규정한 것으로 보아, 신고된 과세표준(OOO원)은 법인인 ㈜CCC 등의 장부가액(매매가액)으로서 사실상 취득가액에 해당하는 것으로 보이는 점, ㈜CCC도 ‘쟁점지분의 실질 거래금액은 OOO원에 해당한다’고 확인한 점, 청구인이 제시한 매매사례 비교내역만으로는 쟁점금액을 쟁점지분의 실지거래가액이 아니라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점지분의 취득가액은 객관적인 증빙자료에 의해 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 것이므로 쟁점지분의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.