[요지] 쟁점토지에 대한 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지는 ..**. 청구인으로부터 AAA로 소유권이전등기 된 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권이전등기와 관련하여 무효등 소를 제기한 사실이 나타나지 않는 가운데 제시된 자료로는 청구인의 유효한 쟁점토지 양도거래 자체가 없었다고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨
[요지] 쟁점토지에 대한 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지는 ..**. 청구인으로부터 AAA로 소유권이전등기 된 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권이전등기와 관련하여 무효등 소를 제기한 사실이 나타나지 않는 가운데 제시된 자료로는 청구인의 유효한 쟁점토지 양도거래 자체가 없었다고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2021중0550
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하고 매매계약을 하게 된 경위는 아래와 같다. (가) 청구인은 2011.9.5. 쟁점토지 및 그 지상의 반송나무를 각 OOO원 및 OOO원에 매수하여 보유하던 중 시동생 AAA를 통해 알게 된 BBB로부터 ‘쟁점토지를 매수하고 싶으나, 매수자금이 없으니 해당 토지를 공장부지로 개발하여 공장을 건축하면 금융기관 대출을 받아 대금을 지급할 수 있으므로 쟁점토지 사용승낙과 쟁점토지 개발 및 공장 신축 진행을 위해 설립하는 법인의 명의상 대표이사를 맡아달라’는 요청과 ‘쟁점토지의 매매대금을 OOO원으로 하되, 개발 후 금융기관 대출을 받아 기존 쟁점토지에 설정되어 있던 대출금 OOO원을 상환하고, 나머지 OOO원은 직접 지급하겠다’는 제안을 받은 후 2014.5.1. AAA를 중재입회인으로 하여 BBB와 ‘쟁점토지 개발 및 매도 관련 이행각서’(이하 “이행각서”라 한다)를 작성하였다. (나) BBB는 2014.5.30. 이행각서에 따라 청구인을 명의상 대표이사로 하여 주-AAA를 설립하고, 주-AAA의 명의로 쟁점토지를 개발하기 시작하여 2015.3.3. 공장건축허가를 받아 2015.4.23. 공장건축공사에 착공하였다. (다) 청구인은 2016년 2월경 BBB가 금융권 대출이 어려우니 쟁점토지를 담보로 사채를 빌려 매매대금을 즉시 지불하겠다고 함에 따라 하루라도 빨리 쟁점토지 매매대금을 지불받기를 원하는 마음에 2016.3.10. BBB를 만나 근저당권설정등기에 필요한 서류 작성용으로 본인의 인감도장을 건네주었으며, BBB는 당일 쟁점토지 취득 당시 대출받았던 원리금(OOO원)을 상환하고 다음 날(2016.3.11.) 청구인의 계좌로 OOO원(송금인 주-AAA)을, 2016.6.17. OOO원(송금인 주-AAA)을 각 송금하였는바, 이에 청구인은 2016.6.17.까지 매매대금(OOO원) 중 총 OOO원을 지급받게 되었고, 매매잔금 약 OOO원을 지급받지 못한 상황에서, BBB가 새로운 사채업자로부터 빌린 돈을 상환하지 못해 쟁점토지가 건축된 공장과 함께 경매되었다는 소식을 듣게 되었다.
(2) (쟁점①) 경찰 수사결과를 보면 쟁점토지 양도의 기초가 되었던 매매대금 OOO원과 관련한 매매계약서가 위조된 것으로 확인되므로 쟁점토지의 양도는 무효이다.
(3) (쟁점②) 설령 쟁점토지의 양도가 유효하다 하더라도 청구인과 BBB가 작성한 이행각서 및 쟁점토지의 양도와 관련한 형사판결 1심과 2심에서 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 명시하고 있으므로 양도가액은 OOO원이고, 청구인이 수령한 약 OOO원과의 차액은 회수할 가능성이 없으므로 실제 양도가액은 청구인이 실제 수령한 금액으로 보아야 한다. (가) 등기사항전부증명서에 기재되어 있는 쟁점토지의 양도가액 OOO원은 BBB의 개발비용이 포함된 가격인바, 청구인과 BBB가 이행각서를 작성한 시기(2014년경)는 쟁점토지에 개발이 이루어지기 전이었던 점을 고려하면 이행각서 작성당시의 쟁점토지의 가액은 OOO원이 적정함을 알 수 있다. (나) 청구인이 쟁점토지 매매대금 700백만원 중 주-AAA로부터 받은 금액이 총 OOO원임은 청구인 명의 계좌에서 확인되고, 주-AAA가 현재 사실상 도산 상태여서, 매매대금 중 받지 못한 OOO원 정도의 잔금을 지급받을 수도 없는 상태이므로, 과세대상이 되는 위 매매잔금 채권은 현재 회수불능으로 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없다. (다) 쟁점토지 양도와 관련한 법원판결(OOO 판결)에서도 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이고 청구인이 BBB로부터 약 OOO원만을 지급받았다는 사실을 확인하고 있다. 또한 청구인이 비록 쟁점토지 양도와 관련한 형사사건의 항소심(2심)에 앞서 BBB와의 합의서를 작성하여 제출하였으나 이 또한 BBB에게 속아 합의서를 제출하였을 뿐 약 OOO원을 여전히 회수하지 못하였으므로 양도대금은 청구인이 실수령한 약 OOO원 상당액으로 보아야한다.
(4) (쟁점③) 처분청 의견과 같이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 는 경우 최소한 쟁점토지 개발비용 등은 양도가액에서 공제되어야할 필요경비로 인정하므로 재조사결정에 불구하고 처분청이 이를 조사하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 위법하다.
(1) (쟁점①·②) 쟁점토지의 양도자는 청구인이며 양수자 또한 청구인이 대표이사로 재직중에 있던 주-AAA이므로 쟁점토지의 매매거래는 청구인의 지배권 내에서 이루어졌다고 보아야 한다. 그러므로 쟁점토지의 양도는 특수관계자간 거래에 해당하고 감정가액 및 근저당 설정액에 비추어 OOO원의 양도가액은 적정하다. (가) 청구인은 쟁점토지의 양도로 일방적인 피해를 입었다고 주장하나, 쟁점토지의 양도와 관련하여 고소된 BBB는 청구인과 동업관계에 있던 자이고 상호 이익의 극대화를 위하여 경제적으로 밀접하게 협업하였던 것으로 보이므로 현재에 이르러 사업실패로 관계가 악화되었을 뿐이다. (나) 쟁점토지의 양도가액은 사적자치 및 계약자유의 원칙에 따라 작성된 계약서와 등기부상 소유권이전등기를 존중하여야 하며 처분청이 이를 부인하기 어렵다. 또한 쟁점토지의 임의경매를 위하여 2017.7.13. 작성된 감정평가액은 OOO원으로 계약서상 양도가액인 OOO원과 큰 차이가 나지 않아 적정하다고 판단된다. (다) 청구인은 주-AAA가 양도가액 지급능력이 존재하지 않아 양도대금을 지급받지 못하였다는 취지로 주장하였으나, 주-AAA의 장부를 보면 유동성이 충분한 것으로 나타나므로 청구주장을 받아들이기 어렵고, 청구인이 주-AAA의 명의상 대표이사라는 주장 또한 객관적으로 입증되지 아니하였다. (라) 설령 청구인이 양도대금을 부족하게 수취하였다 하더라도 청구인이 주-AAA의 대표이사이고 대가를 수취할 동기가 미약하여 청구인이 주-AAA의 양도대금 지급의무를 면제하여 준 것으로 볼 수 있다. (마) 관련 형사판결에서 BBB에 대한 범죄사실이 확정될 경우에 처분청은 양도가액을 OOO원으로 경정할 예정이다.
(2) (쟁점③) 취득가액에 대하여 처분청은 재조사를 통하여 OOO원을 추가로 추인하였고 청구인이 주장하는 토지개발비용은 청구인이 아닌 BBB가 지출하였다고 청구인이 당초에 진술하였으므로 BBB가 지출한 비용을 청구인의 취득가액으로 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지의 양도 계약이 무효이므로 양도소득세 과세대상에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 양도가 유효하다 하더라도 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이 아닌 OOO원이고, 청구인은 약 OOO원 상당액만을 수취하였으며 잔금을 회수할 가능성이 없으므로 양도소득세 과세표준을 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 쟁점토지의 양도가 유효하고 양도가액을 OOO원으로 보는 경우 쟁점토지의 개발이익 상당액을 필요경비로 보아야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(단서 생략) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 제176조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정) ⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 “양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우
2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우
(3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 심판청구와 관련하여 선행결정인 조심 OOO 주문의 내용을 살펴보면 ＜표1＞과 같이 ‘쟁점토지 취득시 필요경비와 쟁점토지 양도가액 중 청구인이 실제 수령한 금액 등’에 대하여 재조사결정을 하고, 나머지 청구주장은 기각한 사실이 나타나고, 처분청은 우리원 결정 이후 재조사결정에 따라 반송나무 매입과 관련한 OOO원을 추인하였으며 2023.2.2. OOO 판결에 따라 쟁점토지의 양도가액을 당초 OOO원에서 OOO원으로 직권경정 하였다. ＜표1＞ 조심 OOO 결정서 주문 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점토지의 양도와 관련한 형사사건의 1심 판결(OOO 판결)의 주요내용은 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점토지 양도관련 형사판결(1심)의 주요내용 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점토지의 양도와 관련한 형사사건의 2심 판결(OOO 판결)의 주요내용은 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점토지 양도관련 형사판결(2심)의 주요내용 ㅇㅇㅇ (라) 청구인과 배우자 CCC는 항소심 판결을 앞두고 BBB의 지인을 통하여 쟁점토지와 별개의 채권 양도양수계약서를 작성한 후 BBB에 대한 ‘고소취하서 및 합의서’를 항소심 법원에 제출하였다. (마) 청구인과 BBB가 2014.5.1. 쟁점토지의 사용 승락과 관련하여 작성한 이행각서는 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 이행각서(2014.5.1.) ㅇㅇㅇ (바) 처분청은 쟁점토지가 2016.3.14. 청구인에서 주-AAA로 소유권이전등기되었으나, 양도소득세가 신고되지 않은 사실을 확인하고 등기부 기재가액인 OOO원을 양도가액으로, OOO원을 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였는바 그 과세근거로 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다.
1. 청구인(매도인)과 주-AAA(매수인)가 2016.1.25. 작성한 계약서에 의하면, 쟁점토지의 매매대금을 OOO원으로 하면서 그 대금지급방법으로 계약금 OOO원은 계약시, 중도금 OOO원 중 OOO원은 공장착공 시(2016.2.10.), 나머지 중도금 OOO원은 기존대출금 공제, 잔금 OOO원은 2016.3.20. 지불하는 것으로 하고, 특약사항에 ‘업무협정과 약정서(이행각서)에 따라 이행한다’는 내용이 기재되어 있으며, 계약서 하단에 청구인의 인감도장이 날인되어 있는 것으로 확인된다.
2. 주-AAA의 취득세 신고서, 부동산거래계약신고필증 및 소유권이전등기신청 관련 서류 등에 의하면, 쟁점토지의 거래가액이 쟁점계약서상의 금액과 동일한 OOO원으로 기재되어 있고, 소유권이전등기 관련 위임장에 청구인(매도인)의 인감이 날인되어 있는 것으로 확인된다.
3. 등기사항전부증명서에 의하면 2011.10.18. 청구인 앞으로 소유권이전등기(거래가액 OOO원)된 쟁점토지는 2016.3.14. 매매(2016.1.25.)를 원인으로 주-AAA로 소유권이전등기(거래가액 OOO원)되었고, 2016.10.11. 그 중 일부인 4,998㎡가 임야에서 공장용지로 지목변경된 후 2018.8.20. 임의경매(2018.7.25.)를 원인으로 제3자에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (사) 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 관련 매매계약은 무효에 해당하거나 유효하다 하더라도 그 양도가액은 OOO원 상당액으로 보아야한다고 주장하며 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다.
1. 청구인(토지주)이 2014.5.1. 중재입회인을 AAA로 하여 BBB(공사주)와 작성한 이행각서의 내용은 앞의 ＜표4＞와 같고, 청구인 명의 계좌 입출금내역서에 의하면 주-AAA로부터 2016.3.11. OOO원, 2016.6.17. OOO원 합계 OOO원을 입금받은 내역과 2016.7.26. 4차례에 걸쳐 OOO원을 입금받은 내역이 나타난다.
2. 청구인이 2020.8.27. 계약서에 대한 사문서위조 혐의 등으로 BBB와 법무사 DDD을 고소한 것과 관련한 수사결과통지서 등에 의하면, BBB는 혐의가 인정되어 처벌을 구한다는 내용으로 검사에게 송치(2021.2.23.)되었고, DDD의 경우 증거불충분으로 불기소처분되었으며, AAA가 참고인으로 경찰조사 시(2020.10.29.) 쟁점토지의 매매가액이 OOO원이라고 진술한 내용이 확인된다.
3. 주-AAA의 법인등기사항전부증명서에 의하면 주-AAA는 2014.5.30. 자본금 OOO원, 목적사업을 부동산개발업, 천연식물발효제품 제조 및 도소매업 등으로 하여 설립되었고 설립 당시 청구인이 대표이사로 등재되어 있었으나 2016.10.13.부터는 EEE이 대표이사로, 청구인이 사내이사로 등재되어 있는 것으로 확인된다.
4. 주-AAA의 대표이사 EEE이 작성한 사실확인서에 의하면, ‘주-AAA는 현재까지 총 3차례에 걸쳐 약 OOO원을 청구인에게 지급하였고 2018년 8월에 폐업을 하여 사실상 휴면상태에 있다’는 내용 등이 기재되어 있다.
5. 주-AAA의 계좌 거래내역(3개)에 의하면 제1계좌(301-0151-**-31)의 경우, 마지막 거래일은 2017.6.26.로, 당시 잔액이 OOO원인데 2016.7.26. 청구인에게 OOO원은 송금한 것으로 나타나고, 제2계좌(301-0151--71)의 마지막 거래일은 2017.2.28.로 당시 잔액이 OOO원으로 나타나며, 제3계좌(301-0181-**-81)의 마지막 거래일은 2016.1.14.로 당시 잔액이 OOO원으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도거래가 무효이므로 양도소득세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점토지에 대한 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지는 2016.3.4. 청구인으로부터 주-AAA로 소유권이전등기 된 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권이전등기와 관련하여 무효등 소를 제기한 사실이 나타나지 않는 가운데 제시된 자료로는 청구인의 유효한 쟁점토지 양도거래 자체가 없었다고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이 아닌 OOO원이고, 청구인이 약 OOO원 상당액만 양도가액으로 수취하였으므로 수령한 OOO원 상당액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아야 한다고 주장하나, 2023.2.2. 처분청이 직권으로 쟁점토지의 양도가액을 당초 OOO원에서 OOO원으로 경정하였고, 청구인이 회수하지 못하였다는 금액을 제시된 자료만으로는 청구인이 회수할 수 없는 것으로 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가액을 OOO원 상당액으로 보아야 한다는 청구주장 또한 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. 마지막으로 쟁점③은 처분청이 2023.2.2. 직권으로 쟁점토지의 양도가액을 당초 OOO원에서 OOO원으로 경정하였으므로 심리를 생략한다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.