실질적으로 청구인이 쟁점건물을 주택임대용역에 사용한 것으로 볼 수도 있는 점 등에 비추어 처분청은 쟁점건물이 실제 주택임대용역에 사용되다가 양도되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
실질적으로 청구인이 쟁점건물을 주택임대용역에 사용한 것으로 볼 수도 있는 점 등에 비추어 처분청은 쟁점건물이 실제 주택임대용역에 사용되다가 양도되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
[주 문].평택세무.서장이 2021.8.12. 청구인에게 한 2017년 제1기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 청구인이 OOO 소재 건물을 실제 주택임대용역에 사용하다가 양도하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 이 건 처분은 국세기본법상 신의성실의 원칙에 위배되므로 취소하는 것이 타당하다. (가) 청구인은 주택신축판매 및 주택임대업을 영위하는 사업자로 쟁점건물의 호수를 늘리기 위하여 생활형 숙박시설로 건축허가를 신청하여 2016.5.19. 건축허가를 받았고, 2016.5.24. 착공하여 2016.12.19. 사용승인을 받았으며, 2016.11.19. 404호 임대를 시작으로 2017년 2월까지 쟁점건물의 전 세대(15세대)의 임대계약을 하여 원룸형태로 주택임대업을 영위하다가 2017.4.28. 양수인과 보증금 및 대출금을 포함하여 양도하는 포괄적 양도계약을 체결하였다. (나) 청구인은 당초 2016.12.26. 처분청 1층 민원실에서 사업자등록증을 발급신청을 접수하고자 처분청의 민원실을 방문하였고, 민원실 담당자는 쟁점건물의 건축허가서상 용도가 생활형숙박시설이므로 일반과세사업자인지 부가가치세 면세사업자인지 여부에 대하여 협의가 필요하다고 하여 2층 개인납세과로 자리를 옮겨 이에 대하여 문의한 결과 개인납세과 담당자는 “과장님과 협의하여 인허가 부서인 OOO 건축과와 건축설계사무소에 청구인이 면세사업자로서 타당한지 확인하고 쟁점건물 준공 후 실제 주거용도로 설계되어 있는지를 확인한 후 면세사업자 등록증 발급여부를 자체심사·판단하여야 한다”면서 건축설계사무소의 이름과 연락처를 요구하여 이를 제출하고 사업자등록증 발급신청만 하고 귀가하였으며, 약 5일 후 담당자로부터 쟁점건물을 주거용으로 사용하는 조건으로 면세사업자등록증을 발급하는 것이므로 주거용으로 사용하지 않을 경우 면세사업자가 취소될 수 있다는 안내를 받은 후 부가가치세 면세사업자 사업자등록증을 발급받았다. (다) 청구인은 쟁점건물이 생활형숙박시설로 기재된 건축허가서와 건축물사용승인서가 발급된 상태에서 처분청에 사업자등록 발급에 관한 문의를 하였고, 처분청은 자체심사를 거쳐 숙박시설이 아닌 주택용으로만 사용하여야 한다는 조건으로 부가가치세 면세사업자 등록증을 발급받아 처분청의 요청사항을 준수하면서 쟁점건물을 임대하는 등 부가가치세 면세사업자로서 의무를 다하였다. 국세기본법제15조는 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 하고 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다고 규정하고 있고, 청구인은 처분청의 부가가치세 과세여부에 대한 심사를 거쳐 정당하게 부가가치세 면세사업자등록증을 교부받아 이를 신뢰하여 주택임대용도로 쟁점건물을 사용하였고, 임차인이 거주하고 있는 상태에서 쟁점건물을 주택으로 양도하였다. (라) 청구인은 비록 주택건축업을 영위하지만 세법에 무지하여 처분청이 요구한대로 쟁점건물을 주택용도로 사용하기만 하면 되는 것으로 알고 그 의무를 성실하게 이행했음에도 처분청의 잘못된 판단을 원인으로 억울하게 부가가치세 부과처분을 받게 되었으므로 청구인에 대한 이 건 처분은 국세기본법제15조를 위반한 위법한 처분이다.
(2) 처분청이 청구인을 부가가치세 과세사업자로 사업자등록증을 발급하였더라면 쟁점부동산의 양도계약은 부가가치세 면제대상인 사업의 포괄적 양도계약에 해당된다. 부가가치세법제10조 제8항 제2호는 사업의 양도는 부가가치세 과세대상이 아니라고 규정하고 있고, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 작성한 매매계약서에 의하면 보증금과 대출금을 포함하여 양도한다는 문구가 기재되어 있는 등 사업의 포괄적 양도에 해당하므로 이는 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니한다. 당초 처분청이 청구인을 부가가치세 과세대상으로 판단하여 사업자등록증을 발급하였더라면 이와 같이 포괄적 양도계약으로 부가가치세 과세대상이 되지 않았을 것이나, 과세관청의 착오로 청구인을 면세사업자로 사업자등록을 하여 쟁점부동산의 양도가 부가가치세가 면제되는 포괄적 양도에 해당하지 않게 되었으므로 이로 인해 청구인의 신뢰이익을 부당하게 훼손하는 결과를 초래하였으므로 이 건과 같은 억울한 과세처분은 취소하는 것이 타당하다.
(1) 대법원은 부가가치세 면세사업자 사업자등록증 교부행위는 등록사실을 증명하는 증서의 교부에 불과할 뿐, 이것이 납세의무자에게 그가 영위하는 사업에 관하여 부가가치세를 과세하지 아니하겠다는 공적인 견해로 볼 수 없다고 판시(대법원 2000.2.11. 선고 98두2119 판결, 같은 뜻임)하고 있고, 청구인은 사업자등록 신청시 쟁점건물의 신축·판매가 공부상 과세사업에 해당함에도 불구하고 처분청의 단순 상담내용으로만 면세사업자로 등록한 것은 처분청이 공적 견해를 표명한 것으로 인정될 수 없으므로 이 건 처분은 신의성실원칙에 위반되지 않는다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도가 부동산임대업에 대한 포괄양도라고 주장하나, 쟁점부동산 양도일인 2017.4.28. 양도당시 양수인 AAA는 미등록사업자였고 2017.5.10. 주택임대 면세사업자로 사업자등록을 하였는바, 쟁점부동산의 양도는 양도 당시 일반사업자(부동산업/건물신축판매)가 미등록사업자에게 양도한 것으로 이는 사업의 동일성이 상실되어 부가가치세법제10조 제8항 제2호 및 같은 법 시행령 제23조의 사업양도에 해당하지 않고, 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하는지 여부는 객관적인 요건의 충족여부에 따라 결정되는 것이지 당사자의 약정만으로 판단할 것은 아니며(대법원 2004.12.10. 선고 2004두10593 판결, 같은 뜻임), 청구인이 쟁점건물을신축한 후 일시적으로 임대하다가 이를 타인에게 양도하였다 하더라도 그 양도가 부동산매매업으로서의 사업활동의 일환으로 이루어진 경우에는 부가가치세법상 비과세대상인 사업의 양도에 해당되지 아니하는 점(대법원 2009.11.16. 선고 2009두16695 판결, 같은 뜻임) 등을 고려할 때 쟁점부동산의 양도를 사업의 포괄적 양도로 볼 수 없으므로 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 타당하다.
① 쟁점건물이 실제 주택임대용역에 사용되었는지 여부
② 쟁점부동산의 양도는 사업의 포괄적 양도에 해당하므로 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.
(2) 부가가치세법(2017.12.19. 법률 제15223호로 일부개정되기 전의 것) 제10조(재화 공급의 특례) ⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.
3. 법률에 따라 조세를 물납(物納)하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령으로 정하는 것 제29조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28641호로 일부개정되기 전의 것) 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도) 법 제10조 제8항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 제41조(주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위) ① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.
1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.
2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.
(4) 조세특례제한법(2016.12.20. 법률 제14390호로 일부개정된 것) 제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (5) 조세특례제한법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27848호로 일부개정된 것) 제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택
(1) 쟁점건물 건축 및 청구인의 사업자등록 등 경과는 아래와 같다. (가) 청구인은 2016.5.19. OOO으로부터 OOO 대지에 주용도 숙박시설(생활형숙박시설, 연면적 426.85㎡)로 건축허가를 받았고, 2016.12.19. OOO으로부터 쟁점건물을 주용도 숙박시설(생활형숙박시설)로 사용승인을 받았으며, 2016.12.29. 처분청에 사업자등록을 접수하여 2017.1.2. 쟁점건물 소재지를 사업장 소재지로, 개업연월일은 2016.11.25., 부가가치세 면세사업자, 업태는 건설업, 부동산업, 종목은 주택신축판매, 주택임대로 하여 처분청으로부터 사업자등록증을 교부받았고, 이후 2017.5.12. 처분청은 직권으로 청구인의 면세사업자등록을 부가가치세 일반사업자로 변경하였다. (나) OOO청의 이의결정서에 의하면 청구인은 2016.12.29. 이 건 사업자등록을 처분청 민원실에 접수하였고, 처분청 개인납세과에서 사업자등록을 점검한 이후 2017.1.2. 부가가치세 면세사업자로 등록 처리하였다고 기재되어 있다. (다) 처분청이 제출한 청구인에 대한 사업자등록 사전확인 조사서에 의하면 확인유형은 현지확인이고, 현장확인 선정사유로 “건축허가서의 용도가 숙박시설로 되어 있는데 면세사업자로 나가도 되는지 확인 후 처리”로 기재되어 있으며, 현장확인 결과 “등록”으로 처리하면서 사후관리대상자로 선정하였고, 선정사유는 “건축허가서상 생활형숙박시설이라고 나와 있으나 주택임대를 한다고 하여 이후 어떻게 사용되는지 확인”이라고 기재되어 있으며, 처분청의 사업자등록 사후관리 조사서에 의하면 날짜는 기재되어 있지 아니하고, “사업자등록사항 조사결과 정당교부에 의한 사후관리종결”이라고 기재되어 있으며, 사후관리조사서 작성당시 청구인이 정상사업을 하고 있다고 기재되어 있다. (라) 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산은 2016.1 2.22. 철근콘크리트구조의 지상 5층 연면적 427.05㎡, 생활형숙박시설로 등기되었고, 총 15호실로 개별 호마다 건물등기사항이 기재되어 있으며, 청구인이 AAA에게 2017.4.28. 매매를 원인으로 2017.6.21. 소유권 이전한 것으로 나타난다. (마) 쟁점건물 임대차계약서에 의하면 아래 <표1>과 같이 청구인은 2016.11.19.부터 2017.2.21.까지 각 호실별로 임차기간 12개월부터 24월까지의 임대차계약을 체결하여 15호실 전체를 임대하였고, 쟁점부동산 매매계약서에 의하면 계약서 상단에 부동산 매매계약서라고 기재되어 있으며, 2017.4.28. AAA와 양도가액 OOO원으로 쟁점부동산 매매계약을 체결하면서 잔금은 보증금과 대출금을 공제한 금액으로 기재되어 있다.(<별지> 쟁점건물 현장사진, 참조) <표1> 쟁점건물 임대차계약 내역 ㅇㅇㅇ (바) 청구인의 사업자등록 이력은 아래 <표2>와 같고, 쟁점부동산 양수인 AAA는 2017.5.10. 주택임대업(면세사업자)으로 사업자등록을 한 것으로 나타난다. <표2> 청구인 사업자등록 이력 내역 ㅇㅇㅇ
(2) 처분청이 청구인에게 2017년 제1기 부가가치세를 과세한 내용은 아래와 같다. (가) OOO청장이 OOO서를 종합감사하였고, 그 결과 OOO서장은 쟁점건물은 생활숙박시설로 허가를 받아 신축한 것으로 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급으로 볼 수 없으므로 청구인은 부동산매매업자로서 쟁점부동산을 양도하여 부가가치세 신고대상임에도 무신고한 것으로 확인되어 처분청에 건물분 매출과세표준에 대하여 부가가치세 과세자료를 파생하였다. (나) 처분청은 청구인에게 2017년 제1기분 부가가치세를 아래 <표3>과 같이 결정·고지하였다. <표3> 청구인에 대한 2017년 제1기 부가가치세 부과 내역 ㅇㅇㅇ
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점건물이 사실상 주택임을 전제로 하여 면세사업자로 사업자등록증 교부 등을 하였음에도 쟁점건물이 주택이 아닌 것으로 보아 이 건 과세처분을 하였는바, OOO청의 이의결정서와 처분청의 사업자등록 사전확인조사서에 의하면 처분청 개인납세과에서 현지확인을 거쳐 청구인을 부가가치세 면세사업자로 등록하였고, 건축허가서상 생활형숙박시설이라고 나와 있으나 주택임대를 한다고 하여 이후 어떻게 사용되는지 확인하기 위하여 사후관리대상자로 선정하였다고 기재되어 있으며, 사업자등록 사후관리 조사서에 의하면 청구인은 정상사업을 계속하고 있고, 조사결과 정당교부에 의한 사후관리 종결이라고 기재되어 있는 점, 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 및 같은 법 시행령 제41조 제1호는 상시주거용 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역은 면세로 규정되어 있는바, 처분청은 청구인에게 부가가치세 면세사업자 사업자등록증을 교부하면서 청구인을 사후관리대상으로 등재한 후 주택임대를 한다고 하여 이후 어떻게 사용되는지 확인하여야 한다고 기재된 사실이 확인되는 점, 쟁점건물은 총 15호실로 개별 호마다 건물등기사항이 기재되어 있고, 모두 국민주택 이하의 규모이며, 청구인은 각 호실별로 12개월부터 24월까지 장기간의 임대차계약을 체결하였고, 쟁점건물의 내·외부 현장사진에 의하면 개별 호마다 난방 및 거주용에 적합한 시설을 갖추고 있음이 확인되는바 실질적으로 청구인이 쟁점건물을 주택임대용역에 사용한 것으로 볼 수도 있는 점 등에 비추어 처분청은 쟁점건물이 실제 주택임대용역에 사용되다가 양도되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 위와 같이 이 건 부가가치세 부과처분은 쟁점건물이 실제 주택임대용역에 사용되다가 양도되었는지 여부를 재조사하도록 결정되어 쟁점②는 별도로 심리할 실익이 없어서 이를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 쟁점건물 내·외부 사진
결정 내용은 붙임과 같습니다.