청구인이 쟁점부동산의 매매와 관련하여 이미 쟁점용역비와 별도로 중개수수료 7,000만 원을 지급한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점용역비를 양도비 등에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 쟁점부동산의 매매와 관련하여 이미 쟁점용역비와 별도로 중개수수료 7,000만 원을 지급한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점용역비를 양도비 등에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
(2) 처분청은 청구인이 CCC에게 지급한 수수료가 양도차익 OOO원의 약 30%에 해당하는 금액으로 중개수수료 최고요율을 초과하는 것으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 비용이라고 할 수 없다는 의견이나, 사적자치의 원칙에 따라 당사자간에 체결된 계약으로서 실제로 지급된 것으로 확인된 금액을 과다경비라고 부인하는 것은 실질과세의 원칙에 부합하지 않는다. “ 소득세법 집행기준” 97-163-43(중개수수료를 과다지급한 경우)은 중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입한다고 규정하고 있고, 법원(대법원 2010.6.10. 선고 2010두4933 판결, OOO법원 2010.2.3. 선고 2009누18129 판결 등)은 부동산 중개수수료가 법률에서 정한 한도를 초과하여 지급된 경우에도 양도소득세 필요경비의 공제는 실질과세의 원칙상 실지로 지급된 금액에 따라야 하므로 필요경비에서 제외하는 것은 부당하다고 판단하고 있다.
(2) 청구인이 쟁점부동산 양도와 관련하여 지출한 쟁점용역비는 부동산컨설팅용역에 대한 대가로서 소득세법에 열거된 양도소득세 필요경비에 해당하지 않아 공제부인한 것으로 CCC 과 체결한 모텔매매용역계약서 상 용역업무는 쟁점 부동산의 매매 광고 및 기타 업무 등 일반적인 컨설팅 내용으로 청구인은 매매 용역 세부내용을 입증할 구체적인 증빙을 제출하지 못하였다. 또한, 아래 <표1>과 같이 필요경비 상세내역을 살펴보면, 청구인은 이미 OOO원과 별도로 CCC에게 중개수수료 OOO원, OOO부동산 DDD에게 OOO원의 중개수수료를 지급한 것으로 확인되어 부동산컨설팅 용역비용으로 지출하였다고 하는 쟁점용역비는 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당되지 않는 것으로 판단되는바, 이를 필요경비 공제 부인하여 과세한 처분은 정당하다. <표1> 필요경비 상세 내역 OOO
① 쟁점부동산의 양도가액에서 비품비 OOO원을 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점용역비를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 신고 및 경정내용 OOO
(2) 쟁점①과 관련한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인과 양수인 BBB가 작성한 쟁점부동산의 매매계약서(2018.8.22.)의 주요내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인과 양수인 BBB간 체결한 매매계약서 주요내용 OOO [별첨] 집기비품 목록 OOO (나) 청구인이 쟁점부동산의 전소유자인 AAA로부터 쟁점부동산을 매수할 당시 작성한 부동산 매매계약서(2015.8.20.)의 주요내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인과 양도인 AAA간 체결한 매매계약서 주요내용 OOO [별첨] 집기비품 목록 OOO (다) 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 표준재무상태표를 보면 2017년 말과 2018년 말 비품 계정 잔액은 OOO원으로 나타나는 반면, 양수인 BBB가 제출한 2018년 말 표준재무상태표 상 비품 계정 잔액은 OOO원으로 나타난다. (라) 쟁점부동산의 양수인 BBB가 제출한 확인서에 따르면, 비품비 OOO원에 대해서는 개별적 품목에 대해 상호간 가격을 책정한 것이 아닌 비품 포함 권리금이 포함된 일체 금액으로 책정된 금액이고, 통상적으로 여관업의 경우 포괄양수도 계약시 가격에 비품이 포함되는 것으로 생각하고 협의하였으며, 2018년 쟁점부동산 취득 후 거래신고나 취득세 납부시에 비품가액이 포함된 OOO원을 양도가액으로 신고하였다고 기재되어 있다.
(3) 쟁점②와 관련한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 CCC에게 지급한 중개수수료 OOO원과 관련하여 증빙으로 제출한 현금영수증은 중개보수 OOO원과 쟁점용역비 OOO원이 기재된 영수증 2매이고, CCC이 중개보조원으로 있는 OOO 공인중개사사무소는 청구인에게 현금영수증을 발행하고 같은 금액을 CCC의 사업소득으로 원천징수 신고․납부한 것으로 나타나며, OOO 공인중개사사무소는 2018년 부가가치세 신고시 현금영수증 2매를 포함하여 과세표준을 OOO원으로 하여 OOO원의 부가가치세를 신고․납부한 것으로 확인된다. (나) 청구인이 CCC과 쟁점용역비와 관련하여 작성한 쟁점부동산 매매용역계약서(2017.7.3.)는 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점부동산 매매용역계약서 OOO (다) OOO구청에서 회신한 관련 공문 및 사업소득 지급명세서에 의하면, CCC은 2018.6.22. OOO 공인중개사사무소의 중개보조원으로 신고되어 있고, 2018년 수입금액(사업소득)은 OOO원, 결정세액은 OOO원이 신고된 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 매매가액에 비품가액 OOO원이 포함되어 있으므로 이를 양도가액 OOO원에서 차감하여야 한다고 주장하나, 청구인이 양수인 BBB와 체결한 2018.8.22.자 쟁점부동산 매매계약서에는 매매대금은 OOO원이고, 특약사항으로 비품비 OOO원이 매매대금에 포함된다고 기재되어 있는데, 양수인이 거래신고 및 취득세 납부시에 비품가액이 포함된 OOO원 전액을 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 점, 비품비는 시간이 지남에 따라 감각상각되는 자산임에도 불구하고 3년이 지난 쟁점부동산의 양도시까지 감각상각되지 않았고, 총 금액이 오히려 상승한 것으로 나타나므로 청구인이 주장하는 비품가액 OOO원은 비품과 권리금을 포함한 금액으로 쟁점부동산과 일체로서 양도되었다고 보는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점용역비를 통해 쟁점부동산을 매매할 수 있었고, 그 금액의 지급여부가 확인되므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법제97조 제1항에서는 양도와 관련한 공제 대상 필요경비를 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고 이에 대하여 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로서 신고서·계약서 작성비용과 공증비용, 인지대 및 소개비 그리고 이와 유사한 비용을 규정하고 있는바, 부동산의 매매에 있어서는 컨설팅에 의하지 않더라도 공인중개사의 중개를 통하여 연결된 매도인과 매수자가 인근 부동산의 매매사례가액 또는 임대수익 등 다양한 유형의 가격결정요인을 고려하여 상호 협의에 의하여 매매가액을 결정하는 것이 통상적인 점, 청구인이 쟁점부동산의 매매와 관련하여 이미 쟁점용역비와 별도로 중개수수료 OOO원(CCC OOO원, OOO 중개사사무소 OOO원)을 지급한 것으로 나타나는 점, 청구인이 CCC으로부터 제공받은 컨설팅 용역의 구체적인 내용에 대하여 소명을 하지 못하고 있어 쟁점용역비를 쟁점부동산의 양도와 관련하여 직접 지출된 비용으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점용역비를 양도비 등에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 부인하 여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.