[요지] 양수인은 5년 가까이 쟁점부동산의 하자를 이유로 청구인에게 계약해지를 요청하거나 부당이득금 반환 소송 또는 손해배상청구 소송 등을 제기한바 없고 청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점부동산 양도 당시의 하자가 객관적으로 확인되지 아니하는 등 청구인이 쟁점조정에 합의하여 00억원이라는 거액을 포기할 합리적인 이유나 사정을 찾기 어려워 당초 매매계약 이후의 변경계약은 양 당사자 간의 채권채무조정에 불과한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장들 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2012서1260 / 조심2010서0410
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점조정에 의하여 쟁점부동산 매매가액 중 OOO원이 감액되는 것으로 확정되었으므로 이를 양도가액에서 차감하여 양도소득세를 경정하여야 한다. (가) 청구인은 잔금약정일이 2017.5.2. 쟁점부동산의 소유권을 주-AAA에게 이전하였으나, 이후에도 주-AAA는 쟁점건물의 하자 등을 이유로 잔금 지급을 미루어 오던 중, 2021.12.20. 청구인을 상대로 OOO에 쟁점건물 수리공사에 OOO원이 소요된다며 매매대금 조정신청을 하였다. (나) 이에 청구인은 부득이하게 미지급 잔금 OOO원 중 OOO원을 감액하는데 합의하였고, 2022.1.28. 위 조정사항을 반영한 ‘부동산 매매 변경 계약서’를 쌍방 간 작성하였으나, 주-AAA는 현재까지도 청구인에게 지급하도록 되어있는 잔금 OOO원을 지급하지 아니하였고, 주-AAA의 국세·지방세 등 체납으로 인하여 쟁점부동산에 대한 공매가 진행 중이나, 청구인보다 선순위 근저당권자가 존재하여 위 잔금의 회수여부가 불투명한 상황이다.
(2) 쟁점부동산과 함께 일괄 양도된 비품 등의 가액은 매매계약서상 특약사항에 기재된 OOO원으로 보아야 한다. 청구인은 당초 2017.7.24. 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 신고시 쟁점부동산과 함께 일괄양도한 비품과 시설장치 등의 가액을 장부상 미상각잔액 OOO원으로 하여 이를 양도가액(OOO원)에서 차감하여 양도소득세 과세표준을 신고하였으나, 이후 비품 등의 품목표에서 매매계약서상 기재된 비품 등의 가액 OOO원의 객관적 근거가 확인된바, 이미 양도소득세 신고시 양도가액에서 차감한 OOO원 외에 OOO원을 추가로 공제하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
(3) 쟁점공사비를 필요경비로 인정하여야 한다. 청구인은 1999년 11월경 쟁점부동산의 옹벽공사 및 수로관공사 OOO원, 주차장 및 도로 포장공사 OOO원을 완료하고 공사업자 BBB에게 현금으로 지급한바, 당시 거래내용이 공사를 진행하였던 BBB의 사실확인서에서 확인된다.
(1) 쟁점조정에 의한 매매대금의 감액합의는 소득세법상 이미 확정된 청구권의 포기에 불과하여 그 금액을 양도가액에서 공제할 수 없고, 또한 쟁점조정은 청구인이 고액의 양도소득세를 탈루하려는 의도로 주-AAA와 통정하여 한 가장행위에 불과하다. (가) 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리의무 확정주의를 채택하고 있고, 대법원도 판결에 따라 잔금채권을 포기하였다 하더라도 이는 소득세법상 이미 확정된 청구권의 포기에 불과한 것으로 판시(대법원 2008.6.12. 선고 2008두5070 판결 참조)한바, 이를 종합하면 청구인이 쟁점조정에 의하여 잔금 OOO원을 무효화하기로 매수자와 합의하였다 하더라도 이는 소득세법상 이미 확정된 청구권의 포기에 불과한 것 일뿐 양도소득세를 경정할 사유가 되지 못한다. (나) 아래와 같은 사정 등을 고려할 때, 쟁점조정은 양도소득세 경정청구를 위한 형식적인 합의조정으로 보인다.
1. 청구인은 2021년 9월경 쟁점부동산과 관련한 양도소득세 조사 당시 주-AAA와 쟁점건물 하자 등으로 인한 매매대금 분쟁이 있다는 사실을 언급한바 없고, 공교롭게도 조사 이후 2021.12.1. 처분청이 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정·고지하자 2021.12.20. 주-AAA는 쟁점부동산 매매대금 감액에 대한 민사조정신청서를 법원에 접수하였다. 주-AAA는 쟁점부동산의 하자로 인하여 잔금지급을 미루어 오던 중 법원에 매매대금 조정을 신청하였다고 하나, 청구인은 양도소득세 조사 당시 주-AAA가 자금사정으로 인하여 잔금을 지급하지 못하였다고 진술하였고, 청구인이 제출한 자료에서도 쟁점부동산의 하자가 구체적으로 확인되지 아니한다. 설령 쟁점건물에 하자가 있었다고 하더라도, 일반적으로 매수한 건물에 하자가 있는 경우라면 민법에 따라 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 이내에 계약을 해지하거나, 손해배상을 청구할 수 있는데, 이 건의 경우 주-AAA는 양도 취소소송이나 부당이득금 반환소송 또는 손해배상 소송을 제기한바 없고, 5년 가까이 계약해지 요청이나 손해배상청구를 하지 않았다.
2. 이후 청구인에 대한 양도소득세가 경정·고지되고 나서야 주-AAA는 쟁점건물의 하자를 이유로 민사조정을 신청하였고, 단 한번의 조정기일만에 매매잔금 중 OOO원을 감액하는 내용의 조정이 성립(신청일부터 조정성립일까지 한달도 걸리지 않았음)되었던바, 이는 정상적인 분쟁해결 과정으로 보기 어려우며, 또한 청구인이 미지급 잔금 OOO에 대하여 매수인의 부동산에 근저당까지 설정해 놓은 상태에서 OOO원이라는 고액을 감액하는 것에 쉽게 합의한 것은 일반인의 경제관념에 비추어 볼 때 납득하기 어렵고, 양자 간 통정이 아니면 설명되지 않는다.
(2) 매매계약서상 기재된 비품 등의 가액 OOO원은 객관적 근거가 확인되지 않으므로 인정할 수 없다. 비품 등은 양도소득세 과세대상이 아니므로 양도가액에서 제외되어야 하나, 쟁점부동산 매매계약서상 특약사항에 기재된 비품 등의 가액(OOO원)은 양도 당시 감정가액 등 객관적 근거가 있는 금액이 아닌 반면, 청구인이 당초 신고한 비품과 시설물 등의 장부상 미상각잔액은 복식부기 의무자인 청구인이 1999년 쟁점건물 신축 이후 장부에 계상한 금액으로서 비품 등의 가치를 객관적으로 평가한 가액으로 보이는바, 위 미상각잔액을 양도가액에서 공제한 청구인의 당초 신고가 타당한 것으로 판단된다.
(3) 쟁점공사비의 지출사실 등이 객관적인 자료에 의하여 입증되지 않으므로 이를 필요경비로 인정하기 어렵다. 청구인은 1999년 6월부터 같은 해 11월까지 옹벽공사와 수로관공사 및 주차장 공사 등으로 쟁점공사비를 지출하였다고 주장하며 공사를 시행한 BBB의 사실확인서와 인감증명서, 금융증빙을 제출하였으나, 청구인이 경정청구 당시 처분청에 제출한 예금거래내역서 사본에서 1999.6.1.부터 1999.11.29.까지 기간 동안 5회에 걸쳐서 OOO원을 인출한 내역만 있을 뿐, 누구에게 얼마를 송금했는지 여부가 확인되지 않고, 관련 세금계산서 등 적격증빙이 존재하지 않으며, 위 공사를 시행하였다는 BBB는 해당 기간 사업내역이 국세통합전산망에서 확인되지 않는 등 이를 신뢰하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점조정에 의한 쟁점부동산 매매가액 감액분을 양도가액에서 공제하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산과 일괄 양도된 비품 등의 가액을 청구인이 당초 신고한 장부상 가액이 아닌 매매계약서상 기재된 가액으로 보아 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 부외경비인 쟁점공사비의 필요경비 인정 여부
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제45조의2(경정 등의 청구) ① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)에 경정을 청구할 수 있다.
1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때
(2) 소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
(3) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 확인되는 쟁점부동산 매매계약 및 대금지급 관련 내용은 아래와 같다. (가) 청구인과 주-AAA 간에 작성된 2017.3.31.자 쟁점부동산 매매계약서를 보면, 매매대금은 OOO원이고, 계약금은 OOO원, 1·2차 중도금은 각 OOO원(중도금일자: 각 2017.4.4., 2017.4.14.), 잔금 OOO원(잔금일자: 2017.5.2.)으로 확인되나, 위 매매계약서에는 쟁점부동산 매매대금을 감액·변경할 수 있다는 특약사항은 기재되어 있지 않다. (나) 청구인에 대한 세무조사 내용 중 대금지급 관련 내용을 보면, 청구인은 주-AAA로부터 계약금 OOO을 계좌로 입금받았고, 주-AAA가 청구인의 대출금 OOO원을 인수하였으며, 청구인이 쟁점건물(호텔) 6개호실을 사용수익하는 조건으로 OOO원과 상계하는 등 2017.5.2. 잔금지급일까지 총 OOO원 상당을 주-AAA로부터 지급받은 것으로 나타난다. (다) 청구인은 미지급 잔금 OOO원을 2개월 이내에 지급받기로 하고, 2017.5.2. 주-AAA에게 쟁점부동산 소유권이전을 완료하였으며, 이후 청구인은 2017.5.12. 쟁점부동산에 대하여 근저당을 설정(채권최고액 OOO원)한 것으로 나타난다.
(2) 청구인의 당초 양도소득세 신고내용과 처분청의 경정내역 등은 다음과 같다. (가) 청구인은 2017.5.2. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타필요경비 OOO원 등으로 하여 과세표준 미달(OOO원)로 2017년 귀속 양도소득세를 신고하였다. (나) 처분청은 2021.9.15.부터 2021.10.19.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 토지취득가액 과다계상액 OOO원 및 증빙 없는 공사비용 OOO원을 필요경비에서 부인하여 2021.12.1. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였고, 이후 청구인은 2022.4.21. 당초 신고한 과세표준을 OOO원으로 경정하는 내용의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2022.6.29. 이를 거부하였다.
(3) 청구인이 청구주장의 근거로 제출한 자료는 아래와 같다. (가) 쟁점조정 조정조서를 보면, 주-AAA는 2021.12.20. OOO에 청구인을 상대로 쟁점부동산의 하자(하자담보책임)로 인하여 청구인에게 미지급한 매매잔금 OOO원 중 OOO원을 감액하는 취지의 매매대금 감액조정을 신청하였고, 위 법원은 2022.1.19. 아래 ＜표＞와 같이 조정결정을 하였다. ＜표＞ 조정조서 주요내용 ㅇㅇㅇ (나) 청구인과 주-AAA는 2022.1.28. 부동산(건물) 매매 변경계약서를 작성하였고, 위 매매변경계약서를 보면 당초 매매금액이 OOO원에서 OOO원으로 조정되었고, 조정조항에는 매매잔금 OOO원 중 OOO원을 차감한 OOO원을 2022.6.19.까지 지급한다는 내용이 기재되어 있다. (다) 청구인은 주-AAA 대표 AAA에게 쟁점부동산 미지급 잔금의 지급을 독촉하였다는 근거자료로 주-AAA 대표 AAA을 수신인으로 하는 2020.12.16.자 및 2022.8.11.자 독촉장(매매대금 지급요청)을 제출하였고, 주-AAA 대표 AAA은 2022년 4월경 청구인에 대한 채무가 OOO원임을 확인하는 채무확인서를 작성하였다. (라) 쟁점건물의 하자가 있었다는 사실을 입증하기 위하여 제출한 2021.6.18.자 도급계약서 및 견적서 등을 보면, 도급계약서의 명칭은 ‘민간건설공사 표준도급계약서’이고, 공사명은 ‘OOO’(도급인: 주-AAA, 수급인: BBB 주식회사)로 되어있으며, 착공일은 2021.6.21., 준공일은 2021.12.31., 총공사계약금액은 OOO원으로 나타난다. 견적내역서(공사명: OOO)에서는 총공사비 OOO원에 대한 공사원가내역(가설·철거·전기·설비·방수·타일·도장 공사 등)이 나타난다. (마) 2017.3.31.자 매매계약서 쟁점부동산 매매계약서 상 특약사항 제4호에는 “주방집기, 연회장 집기, 가구, 객실가구, 조각품 및 미술품, TV, 냉장고, 에어컨, 음향기기 등 현시설 상태 전부를 이전하기로 한다(현시설 상태 전부의 매매대금을 전체 매매금액 OOO원 중 OOO원으로 하기로 한다)”라고 기재되어 있고, 청구인과 주-AAA 간에 작성된 2017.3.31.자 비품 및 시설장치 인계·인수 확약서에 첨부된 ‘OOO’에서는 쟁점건물 객실과 연회장, 식당 등의 전자제품, 침대, 테이블, 등에 대한 각 품목과 그 가액이 나타난다. (바) 청구인이 제출한 2021.12.23.자 BBB의 사실확인서(BBB의 인감증명서 첨부)를 보면, BBB는 쟁점건물에서 1999.2.15.부터 1999.3.26.까지 옹벽공사와 수로관 공사를 한 후, 공사비 합계 OOO원(OOO)을 지급받았고, 1999.9.10.부터 1999.10.20.까지 도로 및 주차장 포장 공사를 하고 합계 OOO원(OOO)을 지급받았다고 되어있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 우선 쟁점①과 관련하여 살피건대, 청구인은 쟁점조정에 의하여 쟁점부동산 매매가액 중 OOO원이 감액되었으므로 이를 양도가액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리의무 확정주의를 채택하고 있고, 당초에 약정된 매매가액이 변경계약으로 수정된 경우에는 그 가액을 양도가액으로 하는 것이나, 양도하기로 한 금액 중 실제로 받지 못한 금액이 있다 하여 이를 양도가액에서 공제할 수는 없는 것인 바(조심 2010서410, 2010.10.6., 조심 2012서1260, 2013.3.26., 참조), 이 건의 경우 당초 쟁점부동산 매매계약서에 매매대금 감액조정과 관련한 특약조항 등이 포함되어 있지 아니하므로 쟁점조정에 따른 매매대금 감액분은 쟁점부동산 매매가액과는 별도의 청구인의 매매대금 채권포기에 해당하는 것으로 볼 수 있어 당초 쟁점부동산 매매가액 자체를 변경한 것으로 보기는 어려운 점, 주-AAA는 5년 가까이 쟁점건물의 하자를 이유로 청구인에게 계약해지를 요청하거나 부당이득금 반환소송 또는 손해배상청구 소송 등을 제기한바 없고, 청구인이 제시한 쟁점건물 리뉴얼 공사 계약서 등의 증빙만으로는 쟁점건물 양도 당시의 하자가 객관적으로 확인되지 아니하는 등 청구인이 쟁점조정에 합의하여 OOO원이라는 거액을 포기할 합리적인 이유나 사정을 찾기 어려워, 당초 매매계약 이후의 변경계약은 양 당사자 간의 채권채무조정에 불과한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②와 관련하여 관련하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산과 일괄 양도된 비품 등의 가액을 장부상 가액이 아닌 매매계약서상 기재된 가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 복식부기의무자로 당초 1999년에 신축된 쟁점건물과 시설물 등은 모두 장부에 계상을 하였던바, 재무상태표상 미상각잔액을 비품 등의 가액으로 보는 것이 합리적이고, 청구인도 당초 양도소득세 신고시 재무상태표상 장부가액으로 하여 양도소득세를 신고하였던 점, 쟁점부동산 매매계약서상 특약사항에 기재된 비품 등의 가액은 양도 당시 감정가액 등 해당 가액의 객관적 근거가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 마지막으로 쟁점③와 관련하여 관련하여 살피건대, 청구인은 쟁점공사비를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 실제 쟁점비용을 지출하였음을 입증할 수 있는 객관적 증빙(예금계좌 거래내역, 세금계산서 수수내역 등)을 제출하지 못한 점, 청구인이 복식부기의무자임에도 불구하고 쟁점비용이 장부에 기재된 내역은 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점공사비가 지출된 사실이 입증되지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.