처분청에서 쟁점상가 및 쟁점주택이 한 울타리 내에 소재하는 것으로 보아 그 중 주택부수토지의 면적을 안분계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청에서 쟁점상가 및 쟁점주택이 한 울타리 내에 소재하는 것으로 보아 그 중 주택부수토지의 면적을 안분계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택은 타인 소유 토지 지상의 쟁점상가와 구분되는 청구인 소유 토지상의 단독주택이므로, 쟁점주택과 쟁점상가를 겸용주택으로 보아 부수토지를 안분계산한 처분은 위법하다. 쟁점주택은 타인소유 토지 지상의 쟁점상가와 구분되는 청구인 소유 토지상의 단독주택이므로, 이를 타인소유토지 지상의 쟁점상가와 겸용주택으로 보아 부수토지를 안분계산할 수 없다. 더욱이 매매계약서 특약사항 제9조에 의하면 청구인은 쟁점주택 및 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점상가를 철거할 것을 예정하고 있었고 양도 직후인 2020.7.17. 쟁점상가를 철거하였으므로 양도 당시 쟁점상가가 존재한다고 하여 이를 겸용주택으로 보아 부수토지를 안분계산한 처분은 위법하다.
(2) 설령, 쟁점토지를 주택부수토지와 상가부수토지로 안분하여야 한다 하더라도 주택부수토지를 계산함에 있어 쟁점토지뿐만 아니라 타인소유토지도 포함하여 주택부수토지 면적을 계산하여 한다. 쟁점주택과 쟁점상가를 겸용주택으로 본다면, 주택부수토지를 계산할 때 청구인 소유 쟁점토지 뿐만 아니라 타인소유토지도 포함하여 주택부수토지 면적을 계산하여야 하고, 따라서 청구인이 양도한 쟁점토지 중 주택부수토지 면적은 [ 1,134㎡(쟁점토지)+ 1,535㎡(타인소유 토지)]×쟁점주택 면적(250.6㎡)/전체 건물면적(726.7㎡)에 해당하는 920.4㎡이다. 쟁점토지 면적 1,134 ㎡에서 주택부수토지 면적 920.4 ㎡를 제외한 213.6㎡만 상가부수토지에 해당한다.
(3) 쟁점상가 내에 있는 수석전시실은 주택면적에 포함되어야 한다. 청구인은 OOO수석회 회원으로서 쟁점상가 중 일부를 강화유리로 막아 상가 내에서는 수석전시실로의 출입이 불가능하게 하고 쟁점주택이 있는 방향으로 별도의 출입문을 설치하여 수석보관실을 설치하였다. 수석보관실은 수석회 회원 및 지인 방문시 차도 마시고 수석도 감상하는 등 음식점과 관련 없는 개인취미생활공간으로 사용하였다. 처분청은 수석전시실을 음식점 홍보용으로 사용하였으므로 주택으로 볼 수 없다는 의견이나, 수석전시실이 있는 홀은 양도하기 5년 전부터 음식점으로 사용하지 아니하였고 개인 취미생활공간인 수석전시실로만 사용하였다. 청구인이 운영한 식당의 매출액 현황을 보면, 2000년도에는 OOO원이었음에 비해 2014년에는 OOO원, 2019년에는 OOO원으로 계속하여 매출액이 감소하고 있는 것을 확인할 수 있다. 이러한 이유로 청구인은 2015년경부터 직원을 줄이고 가족과 함께 운영하면서 쟁점상가 중 홀은 2015년경부터 음식점 용도로는 거의 사용하지 않고 청구인의 취미생활공간인 수석보관실로만 사용하였다. 따라서 쟁점수석보관실은 주택면적에 포함하여야 하며, 이를 기준으로 주택부수토지를 계산하면 쟁점상가는 367.71㎡, 쟁점주택은 319.6㎡, 전체건물면적 726.7㎡이고, 전체토지면적은 2,669㎡이므로, 주택부수토지 면적이 2,669㎡×319.6㎡/726.7㎡=1,173.8㎡으로 쟁점토지면적(1,134 ㎡) 보다 넓으므로 쟁점토지 전체를 주택부수토지로 보아야 한다.
(1) 쟁점주택과 쟁점상가는 동일한 부수토지 내에 설치되어 있는 경우로 양도소득세 비과세 범위는 양 건물의 전체면적 중 주택의 면적과 주택 이외의 면적을 비교하여 결정하여야 한다. 쟁점토지와 타인소유 토지는 서로 연접하여 있고, 쟁점토지 지상에 건축된 쟁점주택과 타인소유 토지 지상에 건축된 쟁점상가는 하나의 건축물대장에 등록되어 있으며 건축물대장상 대지면적이 쟁점토지와 타인소유 토지의 합계인 2,669㎡로 기재되어 있다. 현장사진에 의하면 쟁점토지와 타인소유 토지 사이에는 경계구분이 없고, 맞은 편 6차선 도로와의 경계를 위해 전체 토지의 경계에 조경수가 식재되어 있으며 양 토지가 경계표시나 담장 등으로 구분되어 있지 않고 쟁점토지와 타인소유토지 전체를 음식점의 주차장으로 사용하고 있는 등 용도상으로도 구분되어 있지 않으므로, 양 건물은 동일한 부수토지 내에 설치되어 있는 경우에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 양도소득세 비과세 범위는 양 건물의 전체면적 중 주택의 면적과 주택 이외의 면적을 비교하여 결정하여야 하고(대법원 2000.2.8. 선고 98두1123 판결, 같은 뜻임), 청구주장과 같이 쟁점토지 전체를 주택의 부수토지로 인정할 수 없다. (2) 쟁점토지 중 주택부수토지 면적은 1,134㎡(쟁점토지) × 쟁점주택 면적(250.6㎡)/전체 건물면적(726.7㎡)에 해당하는 391.06㎡이다. 청구인은 1,134㎡(쟁점토지)+ 1,535㎡(타인소유 토지) × 쟁점주택 면적(250.6㎡)/전체 건물면적(726.7㎡)에 해당하는 920.4㎡를 쟁점토지 중 주택부수토지 면적으로 인정하여야 한다고 주장하나, 이는 쟁점토지뿐 아니라 타인소유토지까지 포함한 전체 면적 중 주택부수토지 면적이므로, 이를 모두 쟁점토지의 주택부수토지 면적으로 볼 수 없다.
(3) 쟁점상가 내에 위치한 수석전시실을 주택으로 사용하였다는 객관적 증빙이 전혀 제출되지 아니하였다. 청구인은 쟁점상가에서 ‘OOO숯불갈비’라는 상호의 식당을 운영하였는데, 쟁점상가에 설치된 수석전시실은 식사 중 혹은 식사 후 수석이 전시된 것을 볼 수 있도록 식당 안쪽에 통유리로 전시되어 있고, 맛집 홍보커뮤니티(OOO)에 홍보된 내용에 의하면 식당 내부에 들어서면 수많은 수석들이 식당 실내분위기와 조화를 이룬다고 홍보하고 있는 것을 확인할 수 있으므로 수석전시실은 식당과 경제적 일체를 이루고 있는 것으로 나타난다. 청구인은 수석전시실을 개인취미생활공간으로만 사용하였다고 주장하나, 사실확인서를 제외하고 이를 입증할 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있고 오히려 수석전시실을 식당 홍보에 사용하였던 사실이 확인되므로, 공부상 용도와 달리 이를 주택으로 인정할 수 없다.
① 쟁점주택과 쟁점상가를 겸용주택으로 보아 부수토지를 안분계산한 처분은 위법하다는 청구주장의 당부
② 전체토지면적을 기준으로 계산한 주택부수토지 면적을 쟁점토지의 주택부수토지로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 쟁점상가 내에 위치한 수석전시실을 주택면적에 포함하여 달라는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2020.1.1. 법 제16834호로 개정된 것) 제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
5. 지방세법 제106조 제2항 에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제154조[1세대1주택의 범위] ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제156조[고가주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 제168조의11[사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위] ⑥ 법 제104조의3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 토지 위에 하나 이상의 건축물(시설물 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)이 있고, 그 건축물이 거주자의 거주 또는 특정 사업에 사용되는 부분(다수의 건축물 중 거주 또는 특정 사업에 사용되는 일부 건축물을 포함한다. 이하 이 항에서 "특정용도분"이라 한다)과 그러하지 아니한 부분이 함께 있는 경우 건축물의 바닥면적 및 부속토지면적(이하 이 항에서 "부속토지면적등"이라 한다) 중 특정용도분의 부속토지면적등의 계산은 다음 산식에 의한다.
1. 하나의 건축물이 복합용도로 사용되는 경우 특정용도분의 부속토지면적 등＝건축물의 부속토지면적 등×특정용도분의 연면적/건축물의 연면적
2. 동일경계 안에 용도가 다른 다수의 건축물이 있는 경우 특정용도분의 부속토지면적=다수의 건축물의 전체 부속토지면적×특정용도분의 바닥면적/다수의 건축물의 전체 바닥면적
(2) 처분청은 쟁점상가 및 쟁점주택이 한 울타리 내에 소재하는 겸용주택에 해당하므로 쟁점토지 중 전체 건물면적에서 쟁점주택 면적의 비율에 해당하는 면적인 391.06㎡는 주택부수토지, 그 외 면적인 742.94㎡는 상가부수토지로 보아, 2022.6.8. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 부과․고지하였다. <표1> 신고․납부 내역 OOO <표2> 부과 ․고지 내역 OOO (가) 건축물대장 및 토지 등기부등본상 확인되는 쟁점주택, 쟁점상가 및 쟁점토지의 내역은 <표3> 기재와 같다. <표3> 쟁점주택, 쟁점상가 및 쟁점토지 면적 OOO (나) 쟁점토지 중 주택부수토지 및 상가부수토지 계산내역은 다음과 같다. OOO (다) 처분청은 쟁점주택과 쟁점상가는 한 울타리 내 설치되어 있는 경우로 양도소득세 비과세 범위는 양 건물의 전체면적 중 주택의 면적과 주택 이외의 면적을 비교하여 결정하여야 한다는 의견이다.
1. 제출된 현장사진에 의하면 쟁점토지와 타인소유토지 사이에는 경계구분이 없고, 맞은 편 6차선 도로와의 경계를 위해 전체 토지의 경계에 조경수가 식재되어 있으며 쟁점토지와 타인소유토지 전체를 쟁점상가의 주차장으로 사용하고 있는 등 용도상으로도 구분되어 있지 않은 것으로 확인된다. 또한 주택 및 상가건물을 위한 진출입로가 별도로 구분되지 않고 공용으로 사용되고 있는 것으로 확인된다.
2. 쟁점토지 등에 대한 2020년도 재산세 부과현황은 <표4> 기재와 같다. <표4> 재산세 부과현황(2020년도) OOO
3. 쟁점주택 및 쟁점상가의 건축물대장은 다음과 같다.
4. 쟁점주택 및 쟁점토지의 매매계약서 특약사항 제9조에 의하면 “경계에 물린 건물은 매도인이 말소하고 매수인이 철거한다”고 기재되어 있는 것이 확인된다.
(3) 청구인은 수석전시실이 있는 홀은 양도하기 5년 전부터 음식점으로 사용하지 아니하였고 개인 취미생활공간인 수석전시실로만 사용하였다고 주장하고 있고, 처분청은 수석전시실을 음식점 홍보용으로 사용하였으므로 주택으로 볼 수 없다는 의견이다. (가) 청구인은 쟁점상가에서 ‘OOO숯불갈비’라는 상호의 식당을 운영하다가 2020.3.31. 폐업한 것으로 확인된다. 청구인이 제출한 쟁점상가의 연도별 매출액 현황은 <표5> 기재와 같다. <표5> 연도별 매출액 현황 OOO (나) 청구인은 청구주장을 입증하기 위하여 지인 AAA, BBB, CCC의 사실확인서를 제출하였는데, “본인은 위 OOO숯불구이를 1998년경부터 매년 수 회에 걸쳐 식사차 방문한 사실이 있으며, 방문시마다 식당 안쪽에 별첨 사진에서 보는 바와 같이 수석전시실이 있는 것을 본 사실이 있음을 확인합니다”라고 기재되어 있다. (다) OOO숯불갈비에서 2012.1.1.부터 2020.3.31.까지 근무한 DDD은 “2015년경부터 사업이 부진하여 홀은 거의 사용하지 아니하고 좌측 룸만을 영업용으로 주로 사용하였다”는 내용의 사실확인서를 제출하였고, 1997.1.5.부터 2019.2.5.까지 주방장으로 근무한 EEE는 “2015년경부터 사업이 부진하여 홀은 거의 사용하지 아니하고, 수석전시실 건물은 사장님의 취미생활 공간으로만 사용하였다”는 내용의 사실확인서를 제출하였다. (라) 맛집 홍보커뮤니티(OOO)에 홍보된 내용에 의하면 식당 내부에 들어서면 수많은 수석들이 식당 실내분위기와 조화를 이룬다고 위 식당을 홍보하고 있는 것이 확인된다. (마) 위 식당 사진등에 의하면, 쟁점상가에 설치된 수석전시실은 식당 손님이 식사 중 혹은 식사 후 수석이 전시된 것을 볼 수 있도록 식당 안쪽에 통유리로 되어 있는 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택은 쟁점상가와 구분되는 청구인 소유인 쟁점토지상의 단독주택이므로, 쟁점주택과 쟁점상가를 겸용주택으로 보아 부수토지를 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다고 주장한다. 그러나 소득세법에서 “주택”이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 사용하는 건물을 뜻하는 것이고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하고 그 대지도 1필지의 토지이어야 하것은 아니라 할 것이며, 한울타리 안에 2동 이상의 주거용 건물이 있는 경우로서 2동 이상의 주거용 건물이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것인바(조심 2016서3131, 2016.12.27. 외 다수 같은 뜻임), 쟁점토지와 타인소유 토지는 서로 연접하여 있고, 쟁점토지 지상에 건축된 쟁점주택과 타인소유 토지 지상에 건축된 쟁점상가는 하나의 건축물대장에 등록되어 있으며 건축물대장상 대지면적이 쟁점토지와 타인소유 토지의 합계인 2,669㎡로 기재되어 있는 점, 현장사진에 의하면 쟁점토지와 타인소유 토지 사이에는 경계구분이 없고, 맞은 편 6차선 도로등과 경계를 위해 전체 토지의 경계에 조경수가 식재되어 있으며 용도상으로도 구분되어 있지 않으며, 양 토지 전체를 쟁점상가의 주차장으로 사용하고 있고, 주택 및 상가건물을 위한 진출입로가 별도로 구분되지 않고 공용으로 사용되고 있는 것으로 확인되므로 쟁점토지와 타인소유토지 전체가 한 울타리 내 토지로서 쟁점주택과 쟁점상가 및 그 주차장 부지로 사용되고 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점상가 및 쟁점주택이 한 울타리 내에 소재하는 것으로 보아 그 중 주택부수토지의 면적을 안분계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 설령 쟁점토지를 주택부수토지와 상가부수토지로 안분하여야 한다 하더라도 주택부수토지를 계산함에 있어 청구인이 양도한 쟁점토지뿐만 아니라 쟁점상가가 위치한 타인 소유 토지도 포함하여 주택부수토지 면적을 계산하여 한다고 주장한다. 그러나 소득세법 시행령 제168조의11 제6항 은 토지 위에 하나 이상의 건축물이 있고, 그 건축물이 거주자의 거주 또는 특정 사업에 사용되는 부분과 그러하지 아니한 부분이 함께 있는 경우 건축물의 바닥면적 및 부속토지면적 중 특정용도분의 부속토지면적등의 계산은 다음 산식에 의한다고 규정하면서, 제2호에서 동일경계 안에 용도가 다른 다수의 건축물이 있는 경우 특정용도분의 부속토지면적은 “다수의 건축물의 전체 부속토지면적×특정용도분의 바닥면적/다수의 건축물의 전체 바닥면적”으로 계산하도록 규정하고 있는바, 이에 따라 계산할 경우 쟁점토지 중 주택부수토지 면적은 391.06㎡[1,134㎡(쟁점토지)×쟁점주택 면적(250.6㎡)/전체 건물면적(726.7㎡)]으로 보이고, 이러한 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점상가 내에 있는 수석전시실은 주택면적에 포함되어야 한다고 주장한다. 그러나 소득세법 시행령 제154조 제3항 본문에 의하여 겸용주택 전부가 비과세대상이라는 점은 이를 주장하는 납세의무자에게 입증책임이 있는바(대법원 2000.7.7. 선고 98두16095 판결 참조), 청구인은 쟁점상가에서 ‘OOO숯불갈비’라는 상호의 식당을 운영하였는데, 쟁점상가에 설치된 수석전시실은 식당 손님이 식사 중 혹은 식사 후 수석이 전시된 것을 볼 수 있도록 식당 안쪽에 통유리로 되어 있고, 맛집 홍보커뮤니티(OOO)에 홍보된 내용에 의하면 식당 내부에 들어서면 수많은 수석들이 식당 실내분위기와 조화를 이룬다고 위 식당을 홍보하고 있는 것이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점상가 내에 위치한 수석전시실을 주택면적에 포함시켜야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.