취득 당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비한 것으로 보이지 아니하는 점, 쟁점건물을 취득하는데 소요된 추가적인 취득가액이 있다면 나머지 취득가액에 대해서도 다른 입증서류에 의하여 그 지출사실을 입증하여야 할 것이지 취득가액 전체를 환산가액으로 적용할 것은 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
취득 당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비한 것으로 보이지 아니하는 점, 쟁점건물을 취득하는데 소요된 추가적인 취득가액이 있다면 나머지 취득가액에 대해서도 다른 입증서류에 의하여 그 지출사실을 입증하여야 할 것이지 취득가액 전체를 환산가액으로 적용할 것은 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 2015년 당시 건축허가를 받고 자가 건축으로 공사를 진행하려고 하였으나, 논이었던 땅에 토사반입, 경계옹벽, 진입로와 배수로 공사밖에 진행하지 못하였고, 자금사정이 어려워 건축을 더 이상 진행하지 못한 상태에서 건축허가연도가 경과되어 허가가 취소되었다.
(2) 2020년 다시 건축허가를 받았으나, 건축법의 변경으로 자가 건축을 하지 못하고 종합건설면허가 있는 업체와 하도급 계약을 한 후 공사를 진행하여 2020년 12월 쟁점건물의 사용승인을 받았다. 마감공정은 건축업을 영위하는 개인사업자인 청구인 AAA의 배우자가 직접 하기로 하여 이를 제외한 부분만을 하도급 계약을 하였다.
(3) 청구인들은 임대가 되지 않아 2021년 쟁점부동산을 매도하였고, 세무사 사무실에서 자가 건축부분을 설명하니 쟁점건물의 취득가액은 환산가액으로 신고가 가능하다고 하여 그에 따라 양도소득세를 성실히 신고‧납부하였는데, 처분청은 2022년 세무조사를 통해 종합면허업체와의 계약서 내용만을 보고 계약서상의 금액 등을 실지거래가액으로 계산하여 이 건 양도소득세를 부과하였다.
(4) 이와 같이 최초 허가 및 마감과정에서 청구인들 스스로 진행한 건축에 대한 지출자료의 불확실성으로 쟁점건물 취득에 든 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는바, 쟁점건물의 취득가액으로 환산가액을 적용하는 것이 타당하다.
(1) 청구인들은 쟁점건물의 취득 당시 실지거래가액이 아닌 환산가액을 적용하는 것이 정당하다고 주장하나, ㈜AAA와의 도급계약서, 청구인들이 수취한 세금계산서, 금융증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되고, 도급자인 ㈜AAA가 작성한 공정별 집계표를 확인한바 쟁점부동산 건축공사 일체를 한 것으로 확인된다.
(2) 환산취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 예외적인 경우에 한하여 적용될 것이므로 납세자 편의에 따라 적용될 수는 없다. 위와 같이 쟁점건물의 신축 도급계약서에 의해 실지거래가액이 확인되므로 환산취득가액을 적용할 수 없다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득가세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객 관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인들은 2014.12.15. 쟁점토지를 취득한 후, 2021.1.4. 위 토지 지상에 쟁점건물을 신축하였고, 2021.8.6. 쟁점부동산을 양도하면서 위 <표1>과 같이 취득가액을 쟁점토지는 실지거래가액인 OOO원(각 OOO원)으로, 쟁점건물은 환산가액인 OOO원(각 OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고‧납부하였다.
(2) 처분청은 아래와 같이 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점건물의 취득에 든 실지거래가액을 OOO원(각 OOO원)인 것으로 보아 2021년 귀속 양도소득세 각 OOO원씩을 경정‧고지하였다. (가) 처분청의 조사종결보고서(2022년 3월)의 쟁점건물 환산취득가액에 대한 검토내용은 아래 기재내역과 같다. <처분청의 조사종결 보고서 내역 일부> OOO (나) 처분청이 쟁점건물 취득에 든 실지거래가액으로 인정한 금액은 <표2>와 같다. <표2> 처분청이 인정한 쟁점건물의 실지거래가액 OOO (다) 청구인들이 ㈜AAA와 체결한 쟁점건물 건축공사의 도급계약서의 내용(공급가액 OOO원) 및 공정별 집계표(<별지2> 첨부)에 나타나는 건축공사의 세부내역은 각 아래와 같다. <건축공사 도급계약서> OOO (라) 청구인들이 쟁점부동산 임대업과 관련한 부가가치세 신고내역을 보면 2020년 제1기∼2020년 제2기까지 총 OOO원의 매입(공급가액)이 있었고, 총 OOO원의 매입세액을 공제받은 것으로 나타난다. <표3> 청구인들의 부가가치세 신고내역 OOO (마) 청구인 AAA 명의의 예금거래내역서에 따르면 2015.10.29. OOO원이 OOO 출금된 내역이 나타나고, 해당 업체는 보강토 및 하도급공사업을 영위하는 업체로 확인된다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 스스로 진행한 건축에 대한 증빙서류가 존재하지 아니하여 쟁점건물 취득에 든 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 주장하나, 처분청은 ㈜AAA와의 건축공사 도급계약서, 세금계산서, 예금인출내역 등에 의하여 쟁점건물의 신축공사비를 구체적으로 확인한 것으로 나타나는 점, 공정별 집계표에 의해 ㈜AAA가 대부분의 건축공사를 수행한 것으로 확인되고, 그 외 필요한 추가공사비용도 세금계산서 수취분 및 예금 출금내역으로 확인가능하며, 청구인들이 스스로 처분청이 인정한 금액 상당액을 부가가치세 신고시 매입액으로 하여 매입세액공제를 받은 것으로 나타나는 바, 취득 당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비한 것으로 보이지 아니하는 점, 쟁점건물을 취득하는데 소요된 추가적인 취득가액이 있다면 나머지 취득가액에 대해서도 다른 증빙자료에 의하여 그 지출사실을 입증하여야 할 것이지 취득가액 전체를 환산가액으로 적용할 것은 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 청구인들 명단 및 고지일 OOO <별지2> 공정별 집계표 OOO
결정 내용은 붙임과 같습니다.