청구인이 제시한 매매계약에 대한 문서감정 결과, 사실확인서 등에 비추어 실지취득가액이 입증되었다고 보기 어렵고 금융증빙서류 등 객관적 증빙서류가 제출되지 아니하는 등 청구인이제시한 실지취득가액을 인정하기 어려움
청구인이 제시한 매매계약에 대한 문서감정 결과, 사실확인서 등에 비추어 실지취득가액이 입증되었다고 보기 어렵고 금융증빙서류 등 객관적 증빙서류가 제출되지 아니하는 등 청구인이제시한 실지취득가액을 인정하기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) OOO군이 1981.7.1.자로 OOO시로 승격됨에 따라 쟁점토지 일대의 지가가 급등하였는데, 청구인은 쟁점토지와 그 위 지상건물을 한 번에 취득할 자금이 부족하여 1982.12.14. 쟁점토지를 OOO원에 먼저 취득한 후 1993년 쟁점토지 위 지상건물 OOO를 OOO원에 취득하였다.
(2) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고서를 검토한 후 쟁점토지의 취득에 관하여 대금지급내역 등의 자료제출을 요구하였으나, 이미 40년이 경과하여 대금지급내역 등은 확인할 수 없었으며 다만, 전 소유자인 aaa로부터 쟁점토지의 취득에 관한 거래사실 확인서를 받아 확인자의 인감증명서와 함께 제출하였다.
(3) 청구인과 aaa는 쟁점토지 매매계약서가 당연히 취득 당시인 1982년에 작성한 것으로 알고 있었으나, 다시 기억을 더듬어 생각해보니 1993년 건물취득 등기를 하면서 등기권리증서 및 토지매매계약서가 분실되어 이를 다시 작성했을 가능성도 배제할 수 없으며 너무 오래 전의 일이어서 정확히 기억할 수 없다.
(4) 실지거래가액이란 거래당시 당해 자산의 대가로 매매당사자가 수수한 가액을 말하되, 급부의 대가 없이 매매계약이나 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 의미하는바, 쟁점토지의 매매계약서가 존재하는 이상 실지거래가액을 인정하여야 하는 것이며 처분청이 이에 관한 실체적 진실을 명확히 입증하지 않는 한 이를 부인할 수는 없다.
(1) 청구인은 쟁점토지 등을 양도하고 2021년 귀속 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지의 실지취득가액 OOO원의 증거서류로 쟁점토지 매매계약서를 제출하였으나, 1982년 당시 거래가액이 OOO원에 달함에도 중개인 없이 쌍방 간에 계약서를 작성하고 계약서의 작성일(1982.11.12.)이 등기원인일인 1982.12.14.과 상이하여 동 문서의 작성시기를 OOO담당관에게 감정을 의뢰한바, 사후에 작성되었을 가능성이 높다는 회신을 받았다.
(2) 이에 처분청은 청구인에게 쟁점토지의 실지취득가액을 입증할 수 있는 다른 증거서류의 제출을 요청하였고, 청구인은 전 소유자 aaa의 사실확인서 및 인감증명서만을 제출하였으나, 이는 사인간 임의작성이 가능한 것으로 동 사실확인서만으로는 취득가액의 진실성을 담보하기 어렵고, 그 외 객관적인 입증서류는 제출하지 못하였다.
(3) 다수의 판례는 취득가액의 공제가 납세의무자에게 유리한 사항이며 그 기초가 되는 사실관계의 대부분이 납세의무자의 지배영역에 있으므로 그 입증의 책임이 납세의무자에 있다고 판시하고 있는바[OOO 판결, 이후 OOO 판결로 확정됨], 청구인이 제출한 서류만으로는 쟁점토지의 실지취득가액을 OOO원으로 인정하기 어렵다.
(4) 또한 청구인은 기준시가와 실지거래가액의 상승배율이 크게 다르지 않아 처분청이 이를 부인하여 과세한 처분이 실체적 거래의 진실을 파악하지 못하여 부당한 것이라고 주장하나, 양도차익을 계산할 때 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는 것(OOO 판결)으로 단순히 기준시가 대비 거래금액이 적정하다는 이유만으로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수는 없다.
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2022.1.21. 대통령령 제32352호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
(2) 처분청이 제출한 문서감정서의 주요 내용은 아래와 같은바, 청구인이 쟁점토지 취득가액의 증명서류로 제출한 1982.11.12.자 매매계약서에 날인된 aaa의 인영은 ‘고인체2’로 조각된 인장에 의한 것으로 확인되고, 인장조각기는 1996년, ‘고인체2’는 1997년 개발 및 상용화되었으므로 해당 매매계약서는 사후에 작성된 것으로서 해당 매매 계약서에 기재된 매매대금 OOO원을 신뢰하기 어렵다는 의견이다. ◯◯◯
(3) 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액을 OOO원으로 보아야 한다고 주장하면서 2022.1.4.자 aaa의 사실확인서를 제출하였다.
(4) 쟁점토지의 기준시가 및 청구인이 주장하는 실지거래가액을 비교하면 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지의 기준시가 및 실지거래가액 비교 ◯◯◯
(5) 처분청이 제출한 결의서의 주요 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 처분청의 결의서 주요 내용 ◯◯◯
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 1982.11.12.자 쟁점토지 매매계약서와 aaa의 사실확인서에 따라 쟁점토지의 실지취득가액을 OOO원으로 인정하여야 한다고 주장하나, OOO청장의 문서감정 결과에 의하면, 청구인이 실지취득가액 OOO원을 주장하면서 제출한 1982.11.12.자 매매계약서에 날인된 aaa의 인영은 1997년 상용화된 ‘고인체2’로 조각된 인장에 의한 것으로 동 계약서는 사후에 작성되어 이를 진실한 것으로 인정하기 어려운 점, 청구인이 제출한 사실확인서는 사인이 임의로 작성가능한 것으로 해당 서류만으로는 실지취득가액이 입증되었다고 보기 어렵고, 그 외 금융증빙서류 등 객관적인 증빙서류는 제출되지 아니한 점, 청구인이 쟁점토지를 취득한 1982.12.14.을 기준으로 청구인이 주장하는 실지취득가액 OOO원은 기준시가 OOO원의 약 10배에 달하고, 청구인이 쟁점토지를 양도한 2021.2.25.까지 기준시가는 26배 증가한 반면, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 그보다 지나치게 낮은 6배가량 상승하였는바, 청구인이 주장하는 실지취득가액의 신빙성이 떨어지는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 보인다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 환산취득가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.