실질과세 적용 여부 판단

가. 청구인과 a 은 2014 년 9 월부터 2015 년 4 월까지 b 주식회사로부터 충청북도 괴산군 청천면 OOO 등 10 개 필지와 펜션 6 개 동 (토지 3123m2, 건물 992m2, 이하 “ 쟁점①부동산 ” 이라 한다) 을 공동으로 취득하였다. 나. 청구인은 2018.4.6. 쟁점①부동산과 충청북도 괴산군 OOO 등 6 개 필지와 펜션 2 개 동 [ 청구인이 단독소유하고 있는 토지 2,571m2, 건물 992m2, 이하 “ 쟁점②부동산 ” 이라 하고, 쟁점①ㆍ②부동산을 “ 쟁점부동산 ” 이라 한다 (상세내역은 < 별지 > 기재)] 을 주식회사 c(이하 “c” 이라 한다) 에게 OOO 원에 양도하고 2018 년 귀속 양도소득세를 신고 (세액 OOO 원) 하였다. 다. c 은 2018.4.17. 쟁점부동산을 d 과 e(이하 “ 최종매수인들 ” 이라 한다) 에게 양도 (등기부등본상 양도가액은 OOO 원) 하였다. 라. 처분청은 2021.4.9. 부터 2021.7.23. 까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산을 c 에 명의신탁한 후 최종매수인들에게 직접 양도 (양도가액: OOO 원) 한 것으로 보아 2021.10.12. 청구인에게 2018 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 경정ㆍ고지하였다. 마. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.1. 이의신청을 거쳐 2022.4.21. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 (1) 쟁점부동산의 취득, 펜션 운영 및 f ․ g 에 대한 양도경위는 아래와 같다. (가) 청구인의 배우자 h 은 2010 년경 충청북도 괴산군 OOO 일대에 펜션 부지를 조성하고 분양하고자 토지를 매수하였고, 직접 펜션을 신축하여 운영하였으나, 개인사업자보다 법인사업자가 세무상 유리하다는 지인의 권유로 2011.10.17. b 주식회사를 설립한 후, 해당 법인으로 쟁점부동산의 소유권을 이전하였다. (나) 청구인은 매도의 편의를 위하여 법인 명의로 되어있던 쟁점부동산의 소유권을 개인명의로 환원하였고, 이후 a 이 매수의사를 밝혀 계약금만 수령하고 쟁점①부동산의 소유권의 2 분의 1 을 이전하였으며, 잔금은 a 이 펜션을 운영하고 난 수익금을 마련하여 지급받는 것으로 계약하였다. (다) a 은 펜션운영으로 인한 수익이 발생하지 않자 h 과 갈등이 발생하였고, 이에 따라 h 과 a 은 지인 g 과 공동투자자인 f 에게 쟁점부동산을 OOO 원에 양도하기로 약정하였다. (라) 이에 따라, f 은 2017.7.18. OOO 에서 OOO 원을 대출받아 청구인의 OOO 대출금 OOO 원과 a 의 OOO 대출금 OOO 원을 상환한 후, 잔여금 OOO 원을 청구인의 계좌로 입금하였고, 청구인은 이 중 사전에 합의된 OOO 원을 g 에게 이체하여 쟁점부동산 양도대금 전체가 지불되었다. (마) f 은 매매계약이 체결되기 1 달 전부터 펜션에 출근하여 펜션 관리를 하였고, 대금이 완납된 2017.7.18. 부터 실제로 펜션을 운영하였다 (청구인은 f 의 사업자등록 시 필요한 임대차계약서를 작성하여 주었고, f 은 이에 따라 사업자등록을 하였으나, 청구인은 월세를 받은 사실은 없음). (바) 2017.7.18. 매매대금 전체가 정산되었으나, 소유권이 이전되지 않았고 부동산매매계약서가 부존재하는 이유는 청구인이 g 을 평소 잘 알고 있었고, 조속하게 쟁점부동산을 매각하고자 하였으나, 충청북도 괴산군 내 수해 발생으로 인하여 여름동안 영업을 하여 소유권이전비용을 마련하기로 한 f 의 계획에 차질이 발생하였으며, 법무사 사무실에서 등기가 지연되어 원계약서를 파기하는 것이 좋겠다는 의견을 제시하였기 때문이다. (2) 쟁점부동산은 f ․ g 으로부터 최종매수인들에게 양도되었다. (가) 쟁점부동산의 등기 지연에 따라, 2017 년 말부터 포항에서 금은방을 영업하던 최종매수인들과 매각협의가 진행되었다. (나) 청구인은 f 에게 명의이전을 독촉하였고, f 은 2018.3.14. c 을 설립하여 2018.4.6. 쟁점부동산의 소유권을 이전하였다. 1) 등기접수 약 1 주일 전에 h, f, i(g 지인), j(법무사 사무실 사무장) 은 쟁점부동산의 등기이전과 관련된 협의를 하였고, 이 때 f 은 청구인이 최종매수인들에게 직접 등기를 이전하는 것에 대해서도 협의를 하였으나, h 은 쟁점부동산의 양도가 이미 이루어졌기 때문에 부동산등기법 위반소지가 있어 이를 거절하였다. 2) 매수자들이 원활한 대출을 위하여 h 이 거주하는 충청북도 괴산군 OOO 토지 2 분의 1 지분 및 주 2 동 건물의 소유권은 잠정적으로 매매대상에 포함하되, 최종매수인들이 소유권이전 등기를 받은 다음 2 달 정도 후에는 담보등기를 말소하여 청구인에게 반환하거나 시가로 매매하는 것으로 확약하였다 (주 2 동 건물에는 h 이 실제 거주하고 있었기 때문에 별도로 증거서류는 작성하지 않음). (다) 처분청이 제시한 f 의 임대차계약서, 사업자등록증, 대출내역 등과 관련하여서는 청구인이 이미 소명을 하였고, c 의 별다른 사업영위 이력이 없다는 것은 청구인이 좌우할 수 있는 것이 아니며, 청구인은 단지 f 이 c 로 등기이전을 요구한 데에 응하였을 뿐이다. (라) 최종매수인들은 쟁점부동산을 매수한 다음날부터 충청북도 괴산군 OOO 소재 주 1 동 건물에서 거주하고 있고, h 또한 같은 지번 주 2 동 건물에서 거주하고 있으며, 현재까지도 최종매수인들이 주 2 동 건물 및 부속토지에 대하여 소유권을 반환하지 않고 있다. (마) g 은 2018.2.8. 당초 매매계약에 없었던 족구장, 세미나실, 주차장부지 등에 대하여 최종매수인들이 매수를 요구하니 향후 우선 매수할 수 있다는 확인서 작성을 요청하였고, h 은 이를 수락하였다. (바) 처분청은 쟁점부동산의 매매대금 중 OOO 원이 h 에게 수표로 지급되었다고 하나, 이는 h 이 g 에게 2017.3.30. 부터 대여하였던 대여금 OOO 원과 이자 OOO 원을 쟁점부동산의 양도에 따라 반환받은 것에 불과하다. (3) 처분청이 근거로 제시한 포괄양도양수계약서는 청구인이 작성한 것이 아닌 허위의 계약서이다. (가) 청구인은 최종매수인들과 포괄양도양수계약서를 작성하지도 않았고, 서명이 누구의 글씨인지도 모르며, 포괄양도양수계약서와 별도로 작성된 확인서에는 당초 ‘ 별지 ’ 라는 글자도 없었고, 중요한 계약서에 막도장으로 날인하는 경우는 있을 수 없으며, 처분청이 제시한 확인서 (특약) 는 포괄양도양수계약서와 작성날짜도 다르고 간인도 없다. (나) c 과 최종매수인들은 매매대금이 완납되지 아니하여 민사소송을 진행하고 있는데, 해당 소송의 판결문 등에서 청구인의 주장이 모두 사실임이 밝혀졌다. (4) 처분청은 과세근거를 청구인에게 제시하지 않아 청구인이 이에 대하여 반론할 수 없었고, 청구인의 증빙에 대한 의견을 제시하지도 않았으며 일방적으로 이 건 양도소득세를 과세하였다. (가) 처분청은 세무조사 당시 쟁점법인이 수령한 매각대금 중 OOO 원이 h 이 이서한 수표로 지급되었다는 점을 들어 c 이 매수인에게 양도한 거래가 가공거래라는 의견이었고, 청구인은 쟁점부동산을 처분하여야 했던 이유, g 과의 관계, 쟁점부동산의 매매대금이 모두 완납되었으나 등기가 지연된 사유 등을 소명하였으나, 처분청은 이에 대한 의견제시 없이 이 건 과세처분을 하였다. (나) 처분청이 제시한 포괄양도양수계약서 또한 청구인에게 제공되지 않아 이에 대하여 소명할 수 없었다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점부동산이 f ․ g 에게 양도되었다는 점이 입증되었다고 볼 수 없다. (가) 청구인은 f ․ g 과의 부동산매매계약서 등 쟁점부동산 양도에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. (나) 최종매수인들은 g 의 소개로 최종매수인들과 맞은 편 주택에 거주하고 있는 h 과 거래하였다고 진술하였다. (다) f 은 2018.3.4. c 을 설립한 후 2018.3.19. 사업자등록을 하였는데, 사업자등록 신청 당시 f 은 청구인과의 부동산임대차계약서를 제출하였다.

(2) c 이 쟁점부동산을 최종매수인들에게 양도할 때, 양도대금 중 일부가 청구인 또는 h 에게 이체되었거나, 양도 관련 비용을 h 이 부담한 내역이 확인된다. (가) c 에 지급된 양도대금 중 OOO 원은 청구인의 계좌로 h 이 이서한 수표가 입금되었고, f 의 대출이자 OOO 원을 청구인이 이체한 내역과 c 의 취득세 OOO 원을 청구인이 납부한 내역도 확인된다. (나) c 은 2018.4.17. OOO 원을 수령한 후 현금인출한 것 외 금융거래내역이 거의 없고, 쟁점부동산 양도에 따른 법인세를 신고하지도 않았다. (3) 일반적인 부동산매매계약에서는 계약서를 작성한 후 소유권 이전과 동시에 매수인이 대출을 하여 종전 대출을 대환하는 거래를 하나, 쟁점부동산의 매매에서는 매도인이 담보를 제공하여 매수인 (f) 이 대출을 받아 매수인이 설립한 c 으로 소유권을 이전하는 거래행태를 보이고 있다. (4) 청구인은 청구인과 최종매수인들이 작성한 포괄양도양수계약서가 허위라고 주장하나, 해당 계약서에는 간인이 날인되어 있고, 청구인의 신분증이 복사되어 첨부되어 있으며, 청구인은 다른 계약서에도 막도장을 찍은 사실이 확인되므로 해당 계약서를 청구인이 인지하지 못하였다는 청구주장은 사실이 아니다.

가.

청구인이 쟁점부동산을 최종매수인들에게 직접 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부 나.

(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “ 양도 ” 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 “ 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 ” 란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (3) 국세기본법 제14조【실질과세】③ 제 3 자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산의 및 c 등에 대한 기본사항은 아래와 같다. (가) 청구인과 a 은 2014.9.2. 부터 2015.4.15. 까지 b 주식회사 등으로부터 쟁점①부동산의 소유권을 취득 (지분 각 2 분의 1) 하였고, 청구인은 2010.4.9. 부터 2015.3.31. 까지 쟁점②부동산의 소유권을 취득하였다. (나) c 은 2018.3.14. 부동산개발업을 영위하는 것을 목적으로 설립되었고, f 은 c 의 지분 40% 를 보유하고 있으며, f 은 OOO 의 사업자등록 당시 청구인과 체결한 부동산임대차계약서를 제출하였다. (다) 쟁점부동산은 2018.4.6. 및 2018.4.17. c 및 최종매수인들에게 소유권이전등기되었다. (2) 청구인과 f ㆍ g 간 쟁점부동산 매매와 관련된 내역은 아래와 같다. (가) 청구인과 f ㆍ g 간 쟁점부동산의 매매계약서는 존재하지 않고, 청구인으로부터 f ㆍ g 에게 소유권이전된 내역은 없으나, 청구인은 2017.7.7. 부터 2017.7.10. 사이에 매매계약을 체결하였다고 주장한다. (나) 청구인과 a 은 2018.3.2. c 과 쟁점부동산을 OOO 원에 매매하는 매매계약을 체결하였고, 이에 따라 2018.4.6. c 로 쟁점부동산의 소유권이 이전되었다. (다) f 은 2017.7.18. OOO 로부터 OOO 원을 대출받았는데, 해당 대출금은 청구인과 a 의 대출금 OOO 원 상환, 청구인에게 OOO 원 입금, g 에게 OOO 원 출금 등으로 사용되었고, 청구인은 청구인이 종전 g 에게 대여한 금액의 원리금 OOO 원을 지급받아 아래 < 표 1> 과 같이 청구인에게 쟁점부동산 매매대금 합계 OOO 원이 완납되었다고 주장한다. < 표 1> 청구인 매매대금 입금내역 (단위: 원) (라) 청구인이 제출한 청구인의 계좌이체내역 (< 표 2> 참조) 에 따르면, 청구인이 g 에게 대여하였다고 주장하는 OOO 원의 이체내역과 f 에게 OOO 원을 입금받은 후 g 에게 OOO 원을 이체한 내역 등이 확인된다. < 표 2> 청구인 등 계좌이체 내역 (단위: 원) (마) 청구인은 f 이 실제 펜션을 영업하였다고 주장하면서, 2017.7.14. OOO 블로그에 작성된 OOO 의 숙박후기를 제출하였고, 해당 후기에는 f 의 명함 사진이 포함되어 있다. (바) 청구인은 2017 년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ납부하지 아니하였다. (3) 최종매수인들에 대한 양도와 관련된 내역은 아래와 같다. (가) c 이 최종매수인들을 대상으로 제기한 매매대금 지급 소송에서 제출한 쟁점부동산 일부의 포괄양도양수계약서 (계약자: 청구인 및 최종매수인들 중 e, 날짜: 2018.2.7.) 의 주요내용은 아래와 같다. 1) 쟁점부동산 중 일부의 매매대금은 OOO 원이고, 충청북도 괴산군 OOO 토지 및 주 1 ㆍ 2 동 주택의 경우에는 a 의 지분만 이전한다. 2) 최종매수인들은 계약금 OOO 원을 계약하는 날 지급하고, 계약금 지급일부터 OOO 의 영업권을 인수한다.

3. 2 년 후 족구장, 세미나실, 1 ㆍ 2 주차장 부지에 관하여는 최종매수인들에게 우선 매수권을 부여한다. (나) 포괄양도양수매매계약서에는 청구인의 인장 (막도장) 이 날인되어 있고, 청구인의 신분증 사본이 첨부되어 있으며, 별지에는 h 이 서명하였고, 최종매수인들이 처분청에 제출한 별지와 c 이 소송 당시 제출한 별지의 내역이 상이한 것으로 보인다. (다) 처분청에 따르면, 실제 지급된 쟁점부동산의 양도대금은 d 이 g 에게 이체한 OOO 원, 청구인에게 지급된 수표 OOO 원 (h 이 이서), 쟁점법인에게 이체된 OOO 원, 쟁점법인의 OOO 채무상환된 OOO 원 등 합계 OOO 원이다. (라) 청구인은 청구인에게 지급되어 h 이 이서한 수표는 h 이 g 을 통하여 제 3 자인 대여한 금액 (k OOO 원, l OOO 원) 의 원리금과 쟁점부동산 양도에 협조해 준 대가라고 주장하면서, 아래 < 표 3> 과 같이 k 등의 계좌이체내역을 제출하였다. < 표 3> 청구인 대여 금액 및 자금이체 내역 (단위: 원) (마) h 이 2018.3.19. f 의 대출이자 OOO 원과 2018.4.6. 쟁점부동산의 취득세 OOO 원을 이체한 금융거래내역이 확인된다. (바) 청구인에 대한 세무조사 과정에서 최종매수인들 중 d 은 쟁점부동산을 h 과 거래하였고, 양도소득세 절감 등을 위하여 형식상 c 에 소유권을 이전하였다고 진술하였다. (사) 최종매수인들은 c 에게 2019 년 12 월까지 쟁점부동산 매매대금 중 지불하지 못하고 남은 잔액 OOO 원이 있음을 확인하는 내용의 대금지불확인서를 제출하였다.

(4) c 과 최종매수인들 간 매매대금 지급 소송과 관련된 내역은 아래와 같다. (가) c 은 최종매수인들이 매매대금을 완납하지 않았고, 쟁점①부동산 중 충청북도 괴산군 OOO 토지 및 건물의 지분 1/2 의 소유권을 환원하지 않았음을 이유로 최종매수인들을 상대로 소송을 제기하였다. (나) 해당 소송 과정에서 c 이 법원에 제출한 서면에 따르면, c 과 최종매수인들이 체결한 포괄양도양수계약서는 c 이 최종매수인들에게 이 사건 펜션 등을 매각하는 과정에서 c 이 청구인과 체결하였던 매매계약을 최종매수인들에게 포괄양도하는 형식으로 작성하였던 것으로 기재되어 있다. (다) 청주지방법원은 이 사건 포괄양도양수계약서의 작성 명의인은 청구인과 최종매수인들 중 e 이나, 실질적으로 c 과 최종매수인들이 체결한 것과 동일한 내용이고, 대금지불확인서에 기재된 잔금 중 OOO 원을 변제하였으므로 매매대금 중 OOO 원이 미지급되었다고 판시하였다 (청주지방법원 2024.5.8. 선고 2020 가합 14694 판결). (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 f 과 g 에게 양도하였고, 청구인이 아닌 c 이 최종매수인들에게 쟁점부동산을 양도한 것이라고 주장한다. 그러나, 쟁점부동산의 매매계약서가 존재하지 아니할 뿐만 아니라, 실제 계약 여부 및 쟁점부동산의 매매가액을 확인할 수 있는 증빙이 제출되지 않은 점, 쟁점부동산을 담보로 청구인에게 이체된 대출금 중 일부가 g 에게 대여한 금액의 이자라는 점이 명확히 입증되지 아니하였고, 쟁점부동산이 f 과 g 에게 소유권이전된 내역도 확인되지 아니하는 점, f 은 청구인으로부터 쟁점부동산을 임대한 것으로 하여 사업자등록을 하였고, 청구인은 2017 년 귀속 양도소득세를 신고하지 아니한 점, 최종매수인들은 h 으로부터 쟁점부동산을 매수하였다고 진술하였고, 포괄양수도계약의 계약자는 청구인으로 기재되어 있으며, 타 계약서와 동일한 인장이 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점부동산을 최종매수인들에게 직접 양도한 것으로 보아 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.