쟁점금액 중 쟁점토지 양도가액에 대하여 공인중개사법에 따라 인정되는 중개보수 상한액을 쟁점토지 양도에 따른 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 합리적인 것으로 판단됨
쟁점금액 중 쟁점토지 양도가액에 대하여 공인중개사법에 따라 인정되는 중개보수 상한액을 쟁점토지 양도에 따른 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 합리적인 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2022.1.13. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 AAA․BBB에게 지급한 금액 합계 OOO원 중 OOO 전 660㎡의 양도가액에 대하여 공인중개사법에 따라 인정되는 중개보수 상한액 상당을 필요경비로 인정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점금액은 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비로 소득세법 제97조 제1항 제3호 에 따라 양도비로 인정되어야 한다. 청구인은 2016년 당시 커피숍을 운영할 계획으로 풍경이 좋은 OOO호수 근처에 위치한 쟁점토지를 구입하였으나, 2018년 무렵 쟁점토지 바로 옆(같은 동 OOO)에 쟁점토지보다 훨씬 넓은 면적의 ‘OOO’가 먼저 들어서 선뜻 동일 업종을 창업하기 어려웠고, 2019년 말부터 시작된 코로나위기로 인하여 까페를 창업하기 더욱 어려운 상황이 되었다. 그 무렵 청구인 부부와 친하게 지내던 AAA․BBB은 본인들이 자주 방문했던 OOO의 사장이 까페 주차장이 협소하여 추가적인 주차장을 마련하기 위하여 주변 땅을 알아보고 있다는 사실을 청구인에게 알려주었고, 청구인은 AAA․BBB에게 쟁점토지를 취득할 당시 평당 OOO원에 취득하였으나 평당 OOO원(거래금액 약 OOO원) 이상에 양도할 수 있도록 중개하여 줄 것을 요청하면서, 만약 거래가 성사될 경우 평당 OOO원을 초과하는 금액은 소개비로 지급하겠다고 약속하였다. <표2> 쟁점토지 양도가액 등 OOO 이에 AAA․BBB이 쟁점토지 양도거래를 적극적으로 추진하여 쟁점토지 양도거래가 성사되었고, 당초 약속한대로 소개인들에게 소개비를 지급한 것이므로, 이는 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비로 소득세법 제97조 제1항 제3호 에 따라 양도비로 인정되어야 한다. <표3> 쟁점금액 지급내역 OOO
(2) 설령 쟁점금액 전액을 필요경비로 인정할 수 없다 하더라도 소개인들의 기여도를 고려하여 최소한 쟁점금액의 50%라도 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 쟁점금액은 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비로 소득세법 제97조 제1항 제3호 에 따라 양도비로 인정되어야 한다. 청구인은 2016년 당시 커피숍을 운영할 계획으로 풍경이 좋은 OOO호수 근처에 위치한 쟁점토지를 구입하였으나, 2018년 무렵 쟁점토지 바로 옆(같은 동 OOO)에 쟁점토지보다 훨씬 넓은 면적의 ‘OOO’가 먼저 들어서 선뜻 동일 업종을 창업하기 어려웠고, 2019년 말부터 시작된 코로나위기로 인하여 까페를 창업하기 더욱 어려운 상황이 되었다. 그 무렵 청구인 부부와 친하게 지내던 AAA․BBB은 본인들이 자주 방문했던 OOO의 사장이 까페 주차장이 협소하여 추가적인 주차장을 마련하기 위하여 주변 땅을 알아보고 있다는 사실을 청구인에게 알려주었고, 청구인은 AAA․BBB에게 쟁점토지를 취득할 당시 평당 OOO원에 취득하였으나 평당 OOO원(거래금액 약 OOO원) 이상에 양도할 수 있도록 중개하여 줄 것을 요청하면서, 만약 거래가 성사될 경우 평당 OOO원을 초과하는 금액은 소개비로 지급하겠다고 약속하였다. <표2> 쟁점토지 양도가액 등 OOO 이에 AAA․BBB이 쟁점토지 양도거래를 적극적으로 추진하여 쟁점토지 양도거래가 성사되었고, 당초 약속한대로 소개인들에게 소개비를 지급한 것이므로, 이는 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비로 소득세법 제97조 제1항 제3호 에 따라 양도비로 인정되어야 한다. <표3> 쟁점금액 지급내역 OOO
(2) 설령 쟁점금액 전액을 필요경비로 인정할 수 없다 하더라도 소개인들의 기여도를 고려하여 최소한 쟁점금액의 50%라도 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 쟁점토지 양도를 위하여 AAA․BBB이 어떠한 용역을 제공하였는지에 대한 구체적 입증 없이 단순히 청구인이 AAA․BBB에게 쟁점금액을 계좌이체 하였다는 점만으로는 이를 양도비로 인정할 수 없다. 청구인은 AAA․BBB과 평소부터 부부간에 알고 지내던 사이로 쟁점토지 양도 당시 주변 땅의 시세보다 높은 가격으로 거래를 성사시켜 주었기 때문에 그에 대한 소개비를 지급하였다고 주장하나,
① AAA․BBB은 부동산 중개업 사업이력이 전혀 없는 가정주부로 청구인이 쟁점금액을 AAA․BBB에게 지급하였다는 금융거래내역 외에 중개용역계약서 등 AAA․BBB이 중개용역을 제공하였다는 증빙이 전혀 없고, 쟁점토지와 맞닿은 OOO에서 이미 2019년에 양도 당시의 매매가와 비슷한 가격으로 매입의사를 전달했던 것으로 확인되는바, AAA․BBB이 중개거래에 기여한 것으로 보기 어려운 점,
② 쟁점토지는 약 200평으로 인근에서 운영하는 카페들의 규모와 비교하였을 때 카페로 사용하기에 규모가 작고, 쟁점토지를 현장확인한 결과 매수자가 쟁점토지를 이용하지 않았다면 영업에 지장이 있을 정도로 기존 주차장이 협소하였던 것으로 확인되며 매수자가 주차장 부족으로 토지를 물색하고 있었기 때문에 주변 시세보다는 높은 가격을 제시하였을 것으로 보이는 점,
③ 청구인이 AAA․BBB에게 지급한 금액은 총 OOO원으로 양도가액 OOO원의 10.6%에 이르는데, 동 양도가액에 대한 법정 중개수수료의 최고금액은 약 OOO원(0.9%)에 불과한 점,
④ 양도차익 대비 지급된 쟁점금액이 28.6%를 차지하는 점 및 쟁점토지 양도를 위하여 AAA․BBB이 어떠한 용역을 제공하였는지에 대한 구체적 입증 없이 단순히 청구인이 AAA․BBB에게 쟁점금액을 계좌이체 하였다는 점만으로 이를 양도비로 인정할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 최소한 50% 정도는 AAA․BBB이 쟁점토지 양도를 위해 노력한 부분으로 인정해 달라고 주장하나, 청구인은 왜 최소한 50%를 인정해야하는지 구체적인 근거를 제시하지 못하고 있으므로 이를 인정할 수 없다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등(이하 이 조에서 "감정평가법인 등"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 쟁점토지는 OOO에 위치한 OOO호수 인근에 위치하고 있고, 매수인이 운영하는 OOO에 아래와 같이 연접하고 있다.
(2) 청구인은 2020.12.15. 쟁점토지를 양도하고, 2021.2.8. 양도가액 OOO원, 취득가액 및 필요경비 합계 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 CCC에게 지급한 취득중개수수료 OOO원 및 양도시 지급한 쟁점금액은 쟁점토지의 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아, 2022.1.13. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다. <표4> 양도소득세 신고 및 결정내역 OOO
(3) 청구인은 2020.12.15. AAA에게 OOO원, BBB에게 OOO원을 각 지급하고, 2021.1.11. OOO원을 사업소득지급액으로 하고 사업소득 원천징수세액을 OOO원으로 하여 원천징수이행상황신고서를 제출하였으며, <표5> 기재와 같이 거주자의 사업소득지급명세서를 제출하였다. <표5> 사업소득지급명세서 제출내역 OOO
(4) 청구인은 쟁점금액이 소득세법 제97조 제1항 제3호 에 따라 양도비로 인정되어야 한다고 주장하며, 청구인이 AAA․BBB에게 쟁점금액을 지급한 사실이 확인되는 금융거래내역 및 청구인으로부터 쟁점금액을 지급받았다는 내용의 AAA․BBB이 작성한 확인서를 제출하였다. OOO
(5) 처분청은 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이며 다음과 같은 심리자료를 제출하였다. (가) 쟁점토지의 부동산 매매계약서는 청구인과 매수인의 쌍방합의에 의해 작성되었고, 중개업자에 관한 사항, 중개수수료 및 쟁점금액 등에 대한 내용은 기재되어 있지 않은 것으로 확인된다. (나) AAA․BBB은 사업이력이 전혀 없는 가정주부로, 부동산과 관련된 사업자등록내역 및 부동산중개 관련 자격증이 없고, 청구인에게 지급받은 사업소득에 대하여 종합소득세 신고를 하지 않은 것으로 확인된다. (다) 청구인이 제출한 ‘쟁점토지 거래 및 비용처리확인서’에 의하면 “2019년 여름경 OOO DDD 대표는 오픈한 까페의 성업으로 인하여 주차장이 매우 협소하여 인근토지의 매입을 추진하기로 하였고, 쟁점토지에 텃밭 채소 등을 가꾸어 오던 중 직․간접적으로 여러 경로를 통하여 쟁점토지를 매수하고 싶다는 의사를 전달받았다. (중략) 매수자측이 제시한 금액은 평당 OOO원이다.”라고 기재되어 있다. OOO (라) 처분청이 2021년 11월 작성한 조사종결보고서에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. OOO (마) 처분청의 과세전적부심사 결정서(2022.1.12.)에 의하면, “쟁점토지의 매수인은 쟁점토지에 연접한 위치에서 2017.4.17. 개업하여 OOO를 운영하는 사업자로 쟁점토지 거래와 관련하여 사업장의 주차장 부족 등 사유로 오래 전부터 쟁점토지를 매수하려 하였으나, 실제 청구인과 협의한 적은 없고 까페에 자주 찾아 온 아주머니 두 분과 2～3회 만나 매수할 의사가 있음을 전달한 사실이 있고, 매매계약은 중개업자 없이 청구인의 배우자가 작성해 온 계약서를 확인한 후 체결하였으므로 별도의 중개수수료 또는 소개비에 대해 협의하거나 지급한 사실이 없다고 진술하였다”고 기재되어 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 소득세법제97조 제1항에서는 양도와 관련한 공제 대상 필요경비를 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고 이에 대하여 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로서 신고서․계약서 작성비용과 공증비용, 인지대 및 소개비 그리고 이와 유사한 비용을 규정하고 있다. 청구인은 쟁점금액이 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비이므로 소득세법 제97조 제1항 제3호 에 따라 그 전액이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 과세전적부심사 결정서(2022.1.12.)에 의하면, “쟁점토지의 매수인은 쟁점토지에 연접한 위치에서 2017.4.17. 개업하여 OOO를 운영하는 사업자로 쟁점토지 거래와 관련하여 사업장의 주차장 부족 등 사유로 오래 전부터 쟁점토지를 매수하려 하였으나, 실제 청구인과 협의한 적은 없고 까페에 자주 찾아 온 아주머니 두 분과 2～3회 만나 매수할 의사가 있음을 전달한 사실이 있다(중략)고 진술하였다”라고 기재되어 있는 점, 청구인이 AAA․BBB에게 지급한 금액은 총 OOO원으로 양도가액 OOO원의 10.6%에 이르는데, 동 양도가액에 대한 법정 중개수수료의 최고금액은 약 OOO원(0.9%)으로서 설령 AAA․BBB이 쟁점토지 양도거래에 일정부분 기여하였다고 하더라도 쟁점금액 전부가 일반적인 부동산 거래에서 통상적으로 지출하였을 것으로 인정되는 부동산 중개의 대가라고 보기에 과다하게 지급한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점금액 중 쟁점토지 양도가액에 대하여 공인중개사법에 따라 인정되는 중개보수 상한액(0.9%상당인 OOO원 상당)을 쟁점토지 양도에 따른 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 합리적인 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다..
결정 내용은 붙임과 같습니다.